东北网4月2日电 车库、电梯、绿地、道路等小区内公共设施、公建配套设施归谁所有？公共空间的经营收益如何分配？对这些问题，不论是现行的《物业管理条例》，还是刚刚通过的《物权法》，都已做出了明确规定。然而近日在哈尔滨市，围绕着一起小区业主“收权”事件的争论引发了各方关注。让人感到，有些问题并不是立了法就能很快解决了的。

图①中北春城许多楼前绿地被卖给个人。

　 图②小区会所出租，老人们只好自寻娱乐空间。

　　业主收回小区公共空间经营权

　　“前三季总收入5.8万元，搞文艺活动支出4000元……”3月31日晚，哈尔滨市海富名都小区业委会主任孔昭柱正在与几位委员盘点过去一年小区经营公摊面积的收支情况。

　　“公共空间经营收益归全体业主所有，这虽是《物权法》的规定，可我们小区去年就已实现了部分目标！”孔昭柱说。不过自豪的同时，老孔也有些忧虑：目前为止，哈市只有我们一家这么做了，孤军奋战，虽然也曾有一些小区的业主委员会前来取经，但后来都没了下文。

　　一年前，海富名都小区做出了一件令哈市物业管理行业震动的事儿：收回小区内20多部电梯及阳光大厅的摊位出租经营权。

　　海富名都小区由几栋高层住宅环绕组成，22个单元设有24部电梯，还有一个宽敞的阳光大厅。业主们反映，入住不久，就发现这些电梯间里被贴上了许多企业的宣传资料，定时更新，阳光大厅也经常有一些商家摆摊位搞推销。后来才知道，是物业公司把这些公共设施向外出租营利，收入都进了物业公司的账。

　　物业公司是如何对外出租经营的？从中赚了多少钱？这笔钱怎么处置了？多数业主对此一无所知。

　　孔昭柱说，电梯、阳光大厅都属于小区的公摊面积，根据国家2003年出台的《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。同时第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。显然，物业企业违反了上述规定。于是，全体业主大会形成决议，业委会向小区物业公司发出《通知》，将24部电梯的广告经营权及阳光大厅内的摊位出租权收归全体业主所有。业委会受全体业主委托，对这些公共空间进行经营管理。2006年全年经营收入达4万多元。

　　孔昭柱说，取得这部分收入后，我们力争将每一分钱都用在促进小区和谐以及日常设施维护上。为了做到公开透明，他们聘请专业的会计事务所管理小区账目，还成立了“业主监督委员会”，负责监督财务的收支情况，定期向业主公示。这些规范措施经过一年多的运行之后，已经赢得了绝大多数业主的信任。

　　最近业主们正酝酿着与开发商交涉，对小区内的车库经营进行重新界定。

　　“收权”冲击波：主管部门不赞同物业公司忧心忡忡

　　海富名都小区业主的“收权”之举，开了哈市物业管理之先河，在社会上引起了不小的震动。

　　许多小区业主都表示支持。他们说，现在许多物业公司经营行为缺乏规范，未经业主同意就擅自利用公共空间搞经营，而且经营收益秘而不宣，是对业主正当权益的侵害，把这部分资源委托给更能代表业主权益的业委会来处置，无疑会更让人放心。

　　然而直至今天，多数小区的公共空间处置权仍牢牢把握在开发商或物业公司手中，经营收益更是一本模糊账。一些业委会主任反映：压力太大。

　　这压力，来自于方方面面。

　　哈尔滨市房产住宅局一位相关负责人对海富名都小区的“收权”并不认同。他表示，目前哈市物业市场的发育还很不成熟，特别是物业收费标准还不尽合理，导致了许多物业公司出现不同程度亏损。在这种情况下，物业公司只好想方设法另外开辟一些“财源”，维持正常运营。因此有些时候，是政府部门“求人家物业公司来管理”。如果政府或是小区业主过于苛求，非要去争讨什么物权、收益权，难免就会出现更多的物业公司“弃管”现象，给小区生活带来不利影响。因此，这笔账现在还不能抠得太细。

　　这位负责人还认为，小区业委会不具独立法人资格，因此海富名都将公共空间经营权收回由自己经营的做法，是违规行为，应予纠正。

　　记者求证了一些物业企业的看法。哈尔滨宝宇物业公司总经理姜义宝先生认为，有关法规非常明确提出，对小区的公共空间，业主可委托物业公司经营，也可自行管理，因此类似海富名都小区业委会的这种作法，我们应尊重。但当前物业企业经营中确实存在许多困难。多数小区物业服务收费标准偏低，而且还在按使用面积计算收费，哈市400家左右物业公司中，多半处于亏损状态；物业管理行业门槛儿太低，人员素质差，搅乱了物业市场；还有就是一些业主总是过分强调自身的权益，而在履行合同约定义务时却表现得不积极，形成了恶性循环。

　　一些企业负责人表示，如果不能从物业费之外得到补偿，将会考虑下调服务标准，甚至退出这一块市场。

　　也有业主疑虑，将公共面积经营权收回，钱由业委会来支配，那谁来监管他们？怎样监管？会不会又形成新的不公？

　　公共物权尴尬现状：公共空间被侵占多数业主懵懂不知

　　连日来，记者走访了哈市一些小区，发现公共空间被侵权现象十分普遍，业主们对此似已司空见惯。

　　在珠江嘉园小区，许多一楼的楼梯下面被砌成小储藏间，出售给居民。业主还反映，小区原来的物业办公用房面积达300多平方米，被当作商品房对外出售，现在的办公用房才100多平方米。

　　在中北春城小区，记者看到许多居民楼前的一楼草坪被栏杆围起，变成了私人菜园。小区会所里的台球、乒乓球和麻将馆等游乐区域都被承包给了个人。承包者说，租金是每天100元，直接交物业。大厅外有4位老人在一个垃圾筒上面放上木板，蹲在一起打扑克。他们说：里面人家要收费，去不起。

　　小区业委会成员刘先生说：物业公司开展的这些经营活动都未经我们允许，也没有向业主公示收益情况。

　　在通常情况下，高层建筑的管道间(也称“转换间”)属于业主共有面积，然而南岗区某小区多达2000多平方米管道间都被开发商当作商服出售，收益数百万元。

　　在红旗大街上的一大型社区，楼梯间里挂有航空售票、医药企业的精美广告牌，大厅墙上还有一个电子广告屏，画面上不断变换着广告内容。在小区的物业办公室，记者问如何才能租用这些场所做广告时，一位值班人员说：直接找我们头儿谈就是了。

　　在采访中，许多小区的业主都表示对物业的经营情况不知情。而且，几乎所有的小区的物业收支情况公示板上，都未包含公共空间经营收入的内容。

　　专家意见:“收权”行为需规范

　　开发商和物业公司之所以刻意模糊小区公共物权，在经营中暗箱操作，对经营收益避而不谈，是因为这里面蕴藏着不薄的利润。

　　以广告收入为例。北京一家住宅楼宇广告公司与全市1100多家社区的物业签订了电梯间广告发布协议，月收入在1000万左右。

　　随着《物权法》实施日期的迫近，越来越多的业主开始关注小区公共区域经营收益的分配问题。但对于这些公共部分如何经营，如何分配，却没有一个更为明确的限定。

　　律师姚淑英：按《物业管理条例》、《物权法》规定，小区公共空间(除约定外)收益属于全体业主，可以自行管理，也可以委托物业公司或第三方管理。海富名都业委会即是受全体业主的委托进行管理的，这种管理不能理解为完全以赢利为目的的经营，因此与业委会是否具备“独立法人资格”没有关系。

　　黑龙江大学法学院副教授孙毅：《物权法》给予了业委会一定的社会主体地位，依法代表业主行使权利，作为小区自治的一种表现形式，这种权利应被尊重。但这并不一定意味着都要像海富名都小区那样，非将公共空间处置权压回手里自己去经营不可。关键是，不管由谁来管理，都应做到公开透明，一定要警惕“收权”演化为小集团之争。

　　业界人士呼吁，政府相关部门应当尽快修改相关政策，对所有权进行确定，不能为迁就物业企业就对其侵占行为睁一眼闭一眼。《物权法》即将实施，这为理顺物业管理市场、促进小区和谐提供了很好的内外部环境，我们不应该错过这个机会。

　　《物权法》将怎样影响我们的生活？

　　名词解释

　　“建筑物区分所有权”：是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。

　　相关链接

　　美丽园业主赢回广告费：2005年12月15日，北京美丽园业委会在北京市一中院拿到“美丽园业委会诉鸿铭物业物业费纠纷案”的终审判决书，该判决书支持了业委会13项诉讼中的12项，挤出了小区物业费中的水分。在业委会提出的诉讼请求中，就包括要求物业返还电梯广告的收益。这一请求得到了法院的支持。