东北网9月29日电10月1日起，备受瞩目的《物权法》及根据《物权法》相关规定修改的新版《物业管理条例》将一并施行。这两部新法规的内容与普通百姓的日常生活息息相关，它们的颁行将以前所未有的力度使百姓的合法物权获得保障。一些原有法律、法规解决不了的新矛盾、新问题，在新规中也都能找到明确的答案。
为帮助读者更深入了解这两部新法规，运用法律武器保障自己的合法权益，记者邀请市房产住宅管理部门负责人和相关法律专家，结合百姓日常生活中经常遇到的一些问题，作相关解读。
土地使用期满后自动续期
去年，经商多年的韩先生在江北花一百多万元买了一处独栋别墅。别墅附带了千余平方米的庭院，周围环境优美。对韩先生来说，这是一座可以世代居住的房子。但根据现行法律，我国普通商品住宅土地使用年限权为70年。70年后如今的产权人是否还有土地使用权？政府是否会收回他用都是未知数。这让韩先生觉得心里没底。《物权法》的出台解决了韩先生的后顾之忧。
《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。精研《物权法》的黑龙江鸿旭律师事务所主任张博律师告诉记者，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，其实质上相当于变为永久产权。无论身居独门独院的别墅还是普通住宅楼的一个单元房，产权人对房产所有的土地均具有了某种程度的长久所有权，至于如何续期以及续期是否收取一定费用，《物权法》中并未明确，具体实施细则还在探讨中。
预告登记杜绝一房多售
明明已交了定金的房子，却在办理贷款的过程中被开发商以更高的价格卖给了另外的买家，接到开发商通知去取回定金的张女士气愤不已。
对此，张博律师表示，《物权法》的施行将截断不良开发商一房多售的“后路”。今后，市民在签订买卖合同后，如不具备立即办理产权证的条件，可到房产登记机构进行预告登记，登记后未经登记人同意再次出卖的该房屋将不能办理过户，即使办理了过户也无效。这将有效杜绝“一房多售”现象的产生。不过，必须注意的是，预告登记后，购房者必须在可以办理产权证之日起3个月内办证，否则预告登记就会失效，开发商可以将房子卖给他人。
小区内占共有道路的车位业主共有
随着私家车保有量的上升，小区内停车位供不应求的问题日益突出。小区内因人与车争路、车与车争位而产生的纠纷增多。更有小区规定业主车辆不许入内，只能购买高价车位，否则只能停放在小区外，业主对此深感不平，却无计可施。
市房产住宅管理部门负责人表示，以后出现类似情况，业主可以把物业公司告上法庭。《物权法》第七十四条明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这意味着，建设单位在未满足本区域内业主需求前不得将车位出售出租给外人；利用共有道路场地设置的车位属业主共有，占用车位要收费。至于收费标准由谁来制定，收取的费用如何支配，还有待相关细则详细规定。
赠送花园露台等于侵犯公有财产
“买顶楼赠露台”、“买一楼赠花园”，这是不少开发商的促销手段。今后，因附送露台、花园而作出买房决定的市民要慎重了。
黑龙江鸿旭律师事务所主任张博律师指出，根据《物权法》的规定，这种赠送的行为可能无效，因为这些“花园”和“露台”基本上会计算入公摊面积。如果计算入公摊面积，就是属于全体业主的共有财产，开发商无权赠送，一旦其他业主提出异议，“获赠”的“花园”和“露台”很可能被界定为“侵犯他人财产”。
住宅经商要征得邻里同意
目前，很多市民将低层临街的住宅出租给商服，改为经营用房；还有些人将普通居民楼里的住宅租给小公司办公，引来众多陌生人出入单元楼道。这些行为往往给临近住户带来烦扰，由此产生很多纠纷。
《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
市房产住宅管理部门负责人表示，虽然类似的纠纷解决起来还要经历相对较长时间的举证、调解，但《物权法》施行后，此类扰民纠纷已达到法律的范畴，业主可以运用法律维护自己的权益。张博律师也认为，《物权法》施行后，如果没有得到同意而擅自改变住宅用途，诉讼时可以明确适用《物权法》的条款，这为邻近业主的合法权益提供了前所未有的保障。
物业职能将由“管理”变“服务”
与《物权法》同时施行的新《物业管理条例》与现行的旧版《条例》相比，也做出4项重大改变。其一，根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这种称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。其二，新《条例》增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。突出了基层管理，实际操作性更强。其三，新《条例》明确，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这就赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。其四，新《条例》规定，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定的更加严格。
