东北网5月16日讯　“从某种角度来说，房地产市场20年的变化仅仅是一种表象，而内在的根本却是在这20年间不断演替的住房制度改革，20年住房制度改革的不断深化，首先改变了人们的观念，更从根本上加快了房地产市场的形成与发展。”13日，现任哈尔滨市房地产协会会长李延德用这样的概括，为记者本次的采访作了开篇。

　　1990

　　“其实最大的变化是从1990年开始，这一阶段一系列政策的形成与发展，使得人民受益、住房改善、居住水平有了很大的提高”。

　　在对20年政策变迁的回顾中，李延德重复最多的关键词就是“房改”与“中低收入人群”。

　　据李延德介绍，哈市是从1991年开始启动住房制度改革的，虽然也部分延续了以往国家各项房地产的政策，但无论从任何角度来说，1991年启动的住房制度改革相比以往可以称为是一种里程碑式的起点，“以集资建房为突破口，以住房解困为重点”是当年确定的房改重点，在这一年里，哈市相继出台了“关于解决住房特困户的相关政策”与“进行集资建房的决定”。

　　从黑龙江大学退休的王老师至今仍对1991年前后的房改深有印象，“现在住的房子就是当年集资建房时单位分的。从那时起，我们一家才真正离开了单位的宿舍。

　　据了解，1991年，哈市房改的进行首先解决了8892户居住面积不足2平方米的困难户的住房问题。“因为当年的房改效果好，以至于建设部在当时的哈尔滨市呼兰县召开了全国的房改现场会”。李延德回忆说。

　　1992

　　始于1992年的住房公积金制度以其强大的生命力与延续性表现了该项制度对于改善与提高人民居住水平所起到的作用。

　　1992年，哈尔滨市出台了《住房制度改革实施方案》，其中的五项重点内容的影响一直延续至今。

　　据李老先生介绍，当年的五项重点内容首先是提租发补贴，全市当年的公房租价仅为0.165元/平方米，按着持平补的原则后，当年的公房租价提升至了0.336元/平方米。“这些年间一共进行了5次提租”。第二项政策则是买房给优惠，通过与工龄挂钩的办法，引导人们买房。第三项则是住房买债券，通过这个办法来筹措建房资金。另外，对于集资建房与合作建房政府又给了很多的优惠政策。最重要的就是至今仍让职工受益的住房公积金制度。“最初是两个3%，个人存3%单位再补3%。后来改成了两个5%，现在可能更高些”。

　　14日，记者采访到了就职于哈尔滨市某机关的于先生，刚相中了一套80平米的房子，需要贷款60万元，贷款期限20年。他正准备选择办理公积金贷款。“目前公积金贷款利率比商业贷款的优惠利率还要低1.26个百分点，如果借款60万20年还清，公积金贷款比商业贷款要节省利息将近10万元。”于先生说。

　　1994

　　安居工程的实行是自1994年全国第三次房改会之后，哈尔滨也于同年出台了《深化房制度改革的实施方案》。

　　在采访中记者了解到，“解决中低收入人群的居住问题”在20年间所有的房地产政策中都是十分明确的主题。

　　自1994年实行的安居工程也是如此，李延德说，当年对解决中低收入人群住房的标准是“面积70平方米左右，配套齐全，舒适实用”。在销售中更实行了最高限价的办法，“和平小区当年的限价是1050元/平方米，新城小区是950元/平方米”。而作为全国试点城市，哈尔滨先后争取到了3年约5.1亿的国家无息贷款，“正是这种扶持的力度，哈尔滨在其后的3年间共约兴建了150多万平方米的住宅用于改善人民的居住条件，在这其间至少要解决了2.6万户居民的房子问题”。

　　1998

　　经济适用住房的政策在1998年提出，并于同年将集资建房也纳入了经济适用住房的范围，这是一项很好的政策。

　　谈到这里，李延德分析说，站在现在的角度来看，解决人们居住问题的办法大致可分为三个层次，高收入人群——商品房、中低收入人群——经济适用住房、困难人群——廉租房。而对于作为基数最大的中等收入人群包括部分中低收入人群来说，经济适用住房政策的实行与不断完善仍然会是房产管理部门一个长期的工作，也是解决大部分人生活居住水平的好办法。

　　“房地产政策的发展与人们观念的变化同样巨大并在相互促进，1999年哈尔滨市所出台的一项政策更是为现今的房地产格局打下了一个现实的基础——《关于加快现住公房出售的意见》，这个当时从某种角度上看冒着一定的风险所实行的本地政策，现在看来则为哈尔滨的市民们大大造福，并实现了‘藏富于民’的作用。要知道为了加快公房的私有化，当年的公房买断平均价才200元~300元之间，这期间实现了公房买断的职工至今更是受益良多”。

　　2001

　　实行住房分配货币化的政策在哈尔滨是2001年开始的。十七大“住有所居”观点的提出也向我们指出了今后房地产发展的方向。

　　“人们的生活都在不断的改善，而我个人认为，现在已经出现了新一轮的住房需求，而这种需求是相比以往的起点要更高些”，李延德分析说。现在花钱买房在所有人的观念中都已经是天经地义的道理，然而回过去想想，仅就这个观念的转变，我们国家关于房改就出台了多少的政策来引导？而客观的去看一眼我们生活居住水平的巨大变化，只能说明一点，政策的推动与人们观念的变化不断互相促进，而每一个个都是实际上最终的受益者。

　　“展望今后的政策，仍将是以解决中低收入人群的居住问题尤其是低收入人群的居住问题为主导，这也是这么多年来每项相关于房地产政策的最基本出发点。”李延德说。