东北网2月2日讯 斗转星移，岁月更迭，鼠年刚刚过去，牛年正迈着坚实的脚步走来，选择在今年结婚的新人即将开始准备一项最重要的工程——买房筑爱巢。春打六九头，还有几天就要立春了，对于有买房打算的市民来说，他们的春天是否也会如期而至呢？

　　在过去的一年里，席卷全球的金融危机让哈尔滨的老百姓捂紧了钱袋，与此同时，国内一些一线城市房价的大幅下跌更让很多市民“犯晕”。看不懂走势，持币观望便成了一些市民的首选，而更多的市民则开始关心城市远景规划，关心宏观调控，很多准购房族不停地四处打听消息，网罗数据打起“小算盘”，对于普通百姓来说，更想知道业内人士的看法。

　　牛年，哈尔滨的楼市将向什么方向发展？市区房价会不会也像其他一些城市一样，出现期待已久的回落？希望改善居住条件的市民什么时候“该出手时就出手”？日前，记者走访了多位房地产专家和业内人士，为百姓找到可供参考的建议。

　　鼠年回看

　　商品房销量下滑

　　【相关统计】据哈尔滨市房产住宅局相关统计数字显示，去年前11个月，哈尔滨市房地产开发建设总规模为1224万平方米，同比下降9.12%，其中，商品房建设规模1149万平方米，同比下降6.03%；截至2008年11月末，哈尔滨市累计销售商品房295万平方米，同比下降30.5%。

　　【业内解读】造成房屋销售下降的原因很多：其一，一段时间以来，股市下跌导致居民财富大幅度缩水，而与居民生活休戚相关的消费品价格指数(CPI)涨幅较大，这些因素都对普通居民的购房意愿和购房能力产生了较大影响。其二，2008年是哈尔滨市商品住房消费量最大的一年，今年继续保持增长的难度较大。同时，由于去年社会对市场持续发展、价格持续增长的普遍预期，一些居民超前消费，消化了今年部分住房需求，也造成了2009年住房有效需求量的下降。

　　成本驱动

　　仍有上涨空间

　　【相关统计】2008年前11个月，哈尔滨市商品住宅平均销售价格为3615元/平方米，同比增长13.04%，而二环以内的主城区商品住宅平均销售价格在4000元/平方米以上。哈尔滨市各在售楼盘几乎未出现降价打折现象，这与南方一些城市出现的房价大跌、开发商打折促销形成了鲜明的对比。

　　【专家分析】哈尔滨市房价逆市上涨不是人为炒作，哈尔滨市房价的泡沫也不多，房价上涨主要是由于建设成本上涨造成的，属于“成本驱动型”。

　　据有关部门调查，近年来，受国家宏观调控政策、物价上涨等因素的影响，房地产开发成本逐年上涨，尤其是土地获得成本加大，受土地招拍挂的影响，地价年均增长14.03%。因拆迁政策调整，哈市房屋拆迁补偿标准每年每平方米上涨约50至80元。随着节能减排、节能省地等政策的推行，加之人工费和钢材、水泥等主要建材价格的大幅上涨，房屋开发建设成本同比增长约16%，直接推动了哈尔滨市房价的上涨。

　　从目前情况看，哈尔滨市的房价一直处于低位运行状态，远不及深圳、上海、北京等城市动辄每平方米上万元，甚至两三万元的情况，即使与我们的“近邻”——沈阳、大连、长春等东北主要城市相比，哈尔滨市的房价也处于较低水平。有专家预测，哈尔滨房价可能还有一定的上涨空间。

　　多为自用

　　炒房团未“骚扰”

　　【相关统计】房产部门一项统计显示，近几年来，在哈尔滨购买住房的人九成以上为本地市民，购房者多以自住为主，或以小换大，或以旧换新，或结婚成家所用。2008年前11个月，哈尔滨市销售的商品住房中，有0.03%卖给了外国人，6%卖给了外地人，其余都是本市市民购买。换句话说，一度席卷国内很多城市的炒房团没有“骚扰”冰城的楼市，本地楼市投机炒作的成分很少。

　　【业内解读】在国内许多大城市房价普遍出现下降，甚至大幅下挫的背景下，哈尔滨市的楼市靠本地需求拉动，房价逆市上涨，反映出市民购买需求的旺盛，未来哈尔滨市的房价不会大涨，也不会出现大落。

　　在经历了一段楼市低迷、销售量萎缩、购房者持币观望之后，目前，市民购房的心态越来越理性，盲目跟风的现象日渐减少，绝大多数购房者都能够按照自身的居住需求和经济实力选择理想的住房。2008年12月以来，哈尔滨住房需求正在不断释放，商品楼盘供给也在不断增加。有业内人士分析，哈尔滨市楼市的良好现状将对今年的成交量起到很好的推动作用。

　　去年前11个月，哈市房地产开发总规模为1224万平方米，其中商品房1149万平方米。

　　利好消息

　　将出台购房优惠政策

　　【相关统计】2009年，哈尔滨市全年预计实现房地产开发总规模1400万平方米，竣工560万平方米，其中，商品住宅开发总规模1000万平方米，竣工400万平方米；群力、哈西商品房项目将相继开工建设，省市公务员小区建设也将启动。

　　【牛年声音】据哈尔滨市房产住宅局相关人员介绍，2009年，哈尔滨市的房地产开发将继续以新区开发和棚户区改造为主。哈尔滨市将进一步完善房地产联席会议制度，充分发挥政府的引导调控作用，适度调控房地产开发建设总量，进一步优化布局和结构，合理安排廉租住房、经济适用住房、中低价位普通商品住房和高档商品住房的比例。

　　2008年以来，国内先后已有20余个城市出台了促进房地产市场稳定健康发展的政策措施。在东北三省，沈阳市2008年11月初出台了25条活跃房地产市场的新政策。2008年12月1日，长春市促进房地产市场健康发展的22条意见正式实施。

　　根据哈尔滨市房地产市场运行的实际情况，结合国家、省里的购房政策，哈尔滨市也在酝酿相应的购房优惠政策，以促进哈尔滨市房地产市场的健康发展。

　　增廉租房

　　2000户居民将受益

　　【相关统计】哈尔滨市自2003年起实施廉租住房制度，截至2008年末，共为8685户人均住房使用面积8平方米以下的低收入住房困难家庭提供了廉租住房保障，基本可满足低保家庭的住房要求。2009年，哈尔滨市将着手解决人均住房使用面积10平方米以下、申请廉租补贴的最低收入家庭住房困难问题，将新增廉租住房受益户2000户，力争为1000户符合条件的家庭提供购买经济适用住房货币补贴。另外，完成棚户区拆迁改造150万平方米，2010年完成棚改拆迁530万平方米。

　　【牛年声音】2008年4月1日，《哈尔滨市廉租住房管理办法》和《哈尔滨市经济适用住房管理办法》正式实施，按照相关规定，保障性住房建设比例不低于住宅建设总量20%，其中廉租住房的比例为2%。2009年，保障性住房建设将是工作的重点，结合城区棚户区拆迁改造，哈尔滨市将积极推进工程建设，确保经济适用住房建设规模不低于住宅建设总量的18%，并做好配建廉租住房的交付、接收、配租和管理工作，不断扩大实物配租受益面,着力完善住房保障体系，加快推进棚户区改造，切实解决低收入家庭的住房困难问题。

　　2009年起，哈尔滨市将继续加大廉租住房供应力度，力争3年内实现人均居住使用面积10平方米以下的低收入家庭廉租房应保尽保。