最近，在调控政策的作用下，上海、深圳等一线城市的楼市有所降温，但二线城市却成交火热，土地市场频频上演“抢地战”，苏州、南京等城市地价热度令业界咋舌！

　　在最新公布的今年4月全国土地出让金排行榜前20名中，北上广深无一上榜！一、二、三线城市的土地市场状况分化明显——

　　一线城市楼市逐渐降温的情况下，为什么二线城市会这么火热？

　　地价涨得那么快，未来二线城市的房价也会迎来一波“暴涨”吗？我们先来了解一下房价的构成，都包括哪些因素？

　　可以看出，房价会不会涨跟很多因素都有关，地价只是其中的一个因素，未来二线城市房价的走势如何？专家分析，涨的可能性还是很大的——

　　拿地热潮将推高二线城市的房价

　　首先，"一线城市冲高峰，二线城市追涨幅"，是我国房地产市场在过去十多年中的常态，目前二线城市土地收入飙升，是这种现象的再次重复。

　　其次，在防止房地产市场过热的宏观调控中，一线市场总是会率先实施政策，目前已经对土地出让有系统的规定，在供应端严格控制。与一线城市土地价格飙升相比，管理相对没那么严格的二线城市就成为“价格洼地”，自然会有更多的资金流入，从而炒高土地价格。

　　第三，从房地产企业的角度看，由于一线城市的项目会占据大量资金，因此从风险管理的角度看，也需要在二线城市进行项目配置，以分担风险。

　　拿到土地的企业出于正常利润的诉求，会将拿地成本摊入到未来的销售价格中，这必然会进一步推高二线城市的房价。而对于已建成的销售的房屋来说，由于从拿地热潮方面得到的是积极的信号，因此也会保持在售房价格坚挺，甚至会进一步调高其价格。

　　高烧蔓延，调控政策应如何把握？

　　与“北上广深”一线城市相比，目前二线城市的房地产市场去库存化的压力本来就更加严重，而房地产商继续积攒土地，无疑会进一步加大供给与需求之间的矛盾。

　　在这种情况下，首先要注意的是不能让地方财政被土地收入所绑架，政策制定与实施应该立足于供给端改革和去库存化，而不是卖地收入增加了多少。

　　其次，调控政策需要面向保障市场健康发展。允许将符合规定的商业用房按规定改建为居住住房，鼓励“购租并举”，以健康的房租赁市场来有效抑制房地产市场的投机行为，促进销售市场的房价理性回归，从而真正减轻住用者的负担。