东北网6月13日电　下周，哈尔滨市房产住宅局将开展“物业大接访”活动。据悉，该活动的目的在于协调业主与小区物业公司之间的矛盾。作为一个维护业主权益的组织，业主委员会成立的必要性愈发突出，然而，记者从有关部门获悉，目前全市共有物业管理企业300多家，但全市只有不足一成的小区成立了业主委员会，约有九成小区没有成立业委会。可以说，业委会的缺失助长了哈埠物业管理行业的无序状态。

　　物业费是笔“糊涂账”

　　记者在采访中发现，哈市多数小区没有按规定将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印的价目表，并未使用由物价部门监制的统一价目表。此外，不少物业管理公司即使公开财务，也只公开水费、电费等主要收费项目，且限于总额，没有明细，业主普遍对公开账目的真实性表示怀疑。

　　据了解，哈市大多数小区的物业公司从未公示物业费，即便有少数小区迫于业主压力进行公示，大多也是一笔“糊涂账”，业主们大多看不懂。在道里区一知名小区内，记者了解到，该小区物业管理费是每月2元／平方米，小区物业公司于去年向业主们公示了物业服务资金的收支情况。但即便这样，许多业主认为，这种公示只不过是走形式而已。一位不愿意透露姓名的业主告诉记者，他看了公示后，内心产生了一种被人愚弄的感觉，对物业公司所公布的收支账目感觉看不懂。在其他几个小区，记者也同样听到了业主们“看不懂物业公司所公示的财务账目”的声音，而一些社区公共部分的收益更是没有体现。比如哪些是人防工程？哪些车位属于业主共有？另外，电梯里的广告、小区物业用房出租给超市……这些收入业主根本就不知道。

　　一位物业管理人士告诉记者其中的原因：这是物业管理行业不成文的行规，公示物业收支情况，物业管理公司不敢说百分之百存在“猫腻”，至少也有90%存在问题。

　　社区广告每年坐收几十万元

　　记者在采访中发现，不少物业公司都在抱怨“做亏本的买卖”，可一旦新小区交付使用，物业公司又总是尽其所能争取接管到这个小区，这又是为什么？

　　一位业内人士给记者算了一笔账，现在不少物业管理公司的墙面清理保洁、大的维修等项目都委托给专业公司去做，这样远比自己聘请工人更省人力、物力，而新建小区的不少维修项目，如门窗、电梯以及精装修楼盘的地板、洁具等，都有售后服务保障，并不需要物业花钱，“物业真正需要支付的费用，也就是保安工资、日常卫生打扫等开销，算得上‘一本万利’了。”该人士如是说。

　　尤其是在一些高档社区内，很多商家都看好了其商业价值，便在小区墙体上、电梯内作广告。据一位乳品公司销售经理称，目前哈市已出现专门承揽社区电梯广告的广告公司，他们与小区物业管理公司签订长期承包协议展开合作，费用为每梯每月近千元。据了解，哈市高档小区的广告收入每年就有几十万元。

　　未约定的公共收益应归业主

　　据介绍，按照开发商自己的经营目标，其在出售商品房时可以选择采用将全部物业权益附同房产一同出售的销售方式，也可选择保留少量物业权益由自己经营(比如保留楼顶广告的权益)，但前提是开发商对所保留的部分应当在售房合同中给予明确，并且所要保留的物业权益不得含有政府规定业主应享有的基本物业权益，如不得保留小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊或政府规定的其他公用设施的权益。

　　因此，业内人士认为，如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益，则与建筑物相关的所有公共空间、设备设施的所有权应归小区全体业主共有，由此产生的任何收益也应归全体业主共有。事实上，很多这些方面的收益都被物业公司“含糊”了。

　　律师林玉有认为，是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构应该由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织只有业委会。可以说，如果社区没有业委会，那么，业主在社区中近30%的公共权利就没法行使，无权利即不必付费，在这种情况下业主有权不支付物业费。林玉有认为，打破各种障碍，在各个社区中尽快建立业委会，学会运用法律手段维护业主的权益，才会真正促进哈市物业管理走上良性、健康的发展轨道。