东北网6月30日电　在许多哈尔滨市市民为买到适合自己的住房而彻夜排队的时候，大量新建住宅却被购房者冷落，成为卖不出去的空置房。为什么会产生这种现象？

　　现象：空置住宅超200万平米

　　统计数字显示，目前哈尔滨市有空置商品住宅200多万平方米，其中大部分为最近3年内形成，空置率超过国家警戒线6.1个百分点。

　　调查还显示，哈尔滨市空置住宅大部分集中在南岗、道里、道外的部分中心地段。位于道里区兆麟街的爱国大厦、水上公园附近的临江花园、开发区的顺迈豪宅等项目，空置率超过30%。一位住在兆麟街爱国大厦的居民告诉记者，由于大厦空房太多，每年冬季的供暖成了问题。

　　在今年春季房产交易会上，多数市民反映：房子户型越建越大了，价格越来越贵了，选一套能买得起又可心的房子成了难题。

　　原因一：单价偏高百姓难以承受

　　统计分析人士认为，哈尔滨市商品住宅特别是中心地段的“豪宅”大量空置，原因之一是房价与购房者收入比失衡：尽管哈尔滨市房价与其他大中城市相比，还处于较低水平，但就哈尔滨市民收入现状而言，目前的房价已不算低，甚至过高。一些空置住宅每套售价达七八十万元，这一价格相对于百姓的购买力而言，不论是在建成当时还是现在，都可谓是天价。

　　按照国际上通行的衡量房价高低的标准“收入房价比”，即居民户均年收入与在当地一套住宅平均总价之比，“收入房价比”在1∶5以下是比较合理的空间，在1∶6至1∶8之间时，居民便会感觉到购房的压力；而达到1∶8时就大大超出合理空间。

　　按照市统计部门统计数字表明，哈尔滨市2005年市区居民家庭年人均可支配收入10065元，按三口之家计算，户均年收入为30195元。依“收入房价比”计算，哈尔滨市居民购买16万左右的房产，应该比较容易承受，24万元的房产，将使购房者承受巨大的购房压力。而现实是，目前哈尔滨市的房价远远高于这一承受能力。按今年2月市场公布的江南商品住宅每平方米均价2991元计算，一套建筑面积90平方米的住宅平均售价近27万元，高出居民购房最高承受能力3万元，收入房价比已接近1：9。而在美国、日本等发达国家，居民的收入房价比仅为1：3左右。

　　另一个数据也很说明问题。哈尔滨市将居民购买经济适用住房的标准限定为“家庭年收入4万元以下”。这说明，按哈尔滨市居民的平均家庭年收入，许多居民的家庭收入，只能承受价格较低的经济适用住房。而市场上这样的房产目前并不是主流。

　　原因二：中小户型房源少造成“买房难”

　　按户均购房最高承受能力24万元及商品住宅均价2991元计算，户均可购商品住宅最大建筑面积约为80平方米。而2005年哈市住宅建设规模为805.9万平方米，其中建筑面积100平方米以下住宅开工面积比上年下降33.7%，只占全市商品住宅施工面积的10%。建筑面积80平方米以下中小户型商品住宅所占比例更小，这是百姓购房难的重要原因。

　　中小户型受宠，为何市场上多为大户型。一位开发商道出其中原因：如果把建筑面积1000平方米住宅建成10套，每平方米卖2600元，销售额是260万；如果把千平米住宅分割成15套，建设过程中，就将多建5套厨房、5套洗手间等配套设施。而在同样售价的基础上，开发成本就多出许多，开发商的利润就会缩减。这是造成开发商“求大弃小”的重要原因。

　　原因三：性价比失衡造成“豪宅”遇冷

　　中心地段、不菲的价格，却没有休闲的空间，甚至终年不见阳光……在许多开发商选择黄金地段建设“豪宅”的同时，许多百姓对此并不买账。性能价格比的失衡是住宅空置的又一“致命伤”。

　　市规划局有关负责人认为，目前的空置住宅多为当年见缝插建的单体楼，无小区、无绿地、无健身设施的“三无楼”，自然会受到冷遇。以空置率较高的一些点式楼为例，五六十万元的高价房，居民却享受不到休闲空间，甚至一些点式楼大部分房屋终年见不到阳光。比之价格，房产所能带给居者的生活质量远远低于购房者的预期。这就是中心区点式楼大量空置的原因。

　　近两年来，松北区与呼兰区商品住宅大量空置，也与其道路交通、医院等配套设施暂时落后有很大关系。

　　出路：改变供给结构降低空置

　　市统计局投资处分析人士认为，从近年来房地产投资、竣工规模与商品房销售情况看，每年商品房的投资额总是大于商品房销售额，竣工规模总是大于销售规模，这表明哈尔滨市房地产的增长模式是投资拉动消费，而不是消费拉动投资。因此，只有变房地产增长方式为消费拉动投资，才能促其走上健康发展的轨道。

　　市国土资源局有关人士认为，不断走高的地价很难让房价有回落的空间，所以按照哈尔滨市人均收入标准和购买力，(只有降低使用面积，才能达成总价降低的目的)。在今后很长一个时期内，总价在30至40万元左右的中小户型应该成为市场主导。因此，政府有必要出台相关政策，控制开发商建设大户型商品住宅的比率。目前，国家已出台相关政策，哈尔滨市也正在研究相关细则。