东北网7月20日电 据哈尔滨市城市社会经济调查队调查显示，截至今年5月末哈尔滨市商品房空置面积已达394万平方米，比去年同期上升15.9%。其中，商品房住宅空置面积为229万平方米，比去年同期上升10.6%。据业内人士分析，目前商品房空置量大幅上升一方面是由于房价持续上涨，一定程度上超出购买力；另一方面是开发商惜售心理导致“隐性空置率”。

　　据统计数据表明，2006年1月份至5月份，哈尔滨市住宅平均价格为2332.3元／平方米，同比增长2.8%。

　　业内人士认为，目前的商品住宅价格总体水平已超出了居民实际购买能力。2005年哈尔滨市人均可支配收入10065元，如按户均人口2.83人，家庭可支配收入28484元。也就是说，如果按2332.3元／平方米价格购买一套中等户型建筑面积为89平方米至134平方米的住房，需耗资20.8万元至31.3万元，相当于一个家庭每年可支配收入的7.3倍至11倍。而国际上普遍认同的住房价格与居民家庭收入比例的合理区间标准一般为1：3至1：6。哈尔滨市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应。

　　开发商对超额利润的期望，直接导致巨大的房产“隐性空置率”。业内人士认为，社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，投机需求一旦实现就迅速转化为供给，导致市场供给迅速增加。而开发商在利益驱动下，往往利用手中楼盘在土地位置的固定性和房地产资源的独占性，总想获得超额利润，有意设定高价控制手中房源，这是形成“隐性空置率”的原因。

　　据了解，今年上半年，哈尔滨市二手房市场交易持续活跃，交易价格上涨3.9%，涨幅高于商品房。由于二手房价格优势，部分买不起商品房的购房者转向购买二手房，从而分流了商品房的市场需求。

　　有住房需求的中低收入百姓买不起新房，而大量的商品房却因“高价”在空置。对此，有关专家认为，政府相关部门应该加大土地供应量，适时在调控土地审批数量、延长经济适用住房在分期付款年限、处理操纵买房人等方面制定相关的政策抑制房价的过快增长，促使房屋价格向着理性的方向发展。还应该加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。只有房地产市场充分竞争，形成市场定价权，而不是开发商个人定价，才会使虚高的房价回归。还应增加中小户型、经济适用住房供给量、增加居民收入，大力提高普通百姓的购房能力。出台优惠政策帮助普通家庭改善住房条件。