东北网8月1日电 从6月19日起，北京市工商局将暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。这一禁令在房地产市场、法律界和中小创业者中引发了激烈争议：有人称赞此举有利于稳定房价，有人质疑文件的合法性，更有人担心政策“一刀切”将加大中小企业的创业成本。在此之前，上海、广州和西安等地已出台相应的法规叫停或限制“民宅商用”，还有部分城市也在酝酿出台类似的法规。

　　在哈尔滨，“民宅商用”完全可以用红火来形容。近年来，哈市一些居民出于营利目的，把自己的房子租给他人开设大小商业项目或创办公司，尤其是那些租金相对低廉、地段较好的住宅楼更是成为很多商家的首选。尽管引发市民的投诉和纠纷时有发生，但这股热潮可谓势头旺盛，调查显示，哈市九成小区存在“民宅商用”现象。

　　在“民宅商用”火热的同时，与之形成鲜明对照的是，哈市约20%的写字楼处在闲置状态。不包括在建的专业写字楼，目前哈市可出租的专业写字楼面积为60余万平方米，在“民宅商用”与在建写字楼的两面夹击下，写字楼空置率持续上扬，整体市场显得落寞和冷清。

　　“噪声扰民”、“进出的陌生人太多，安全感越来越少”，众多市民对“民宅商用”流露出烦恼和担忧，但是其间的利益驱使依然为其营造了巨大的生存空间———

　　“民宅商用”进占九成小区

　　由于写字楼的租金明显高于居民住宅，因此，经营者更愿意选择在住宅楼内开设商业项目或公司；对于房屋所有者来说，租给这些公司的租金往往要高于租给一般住户。如此两厢情愿，使越来越多的商业项目或公司开进了住宅楼。在哈市一些主要街道上，举头望去，贴在住宅楼窗户上的广告比比皆是，有美容院、外语学校、幼儿园、旅行社以及各类公司等。有关人士评价说，是“双赢效应”搅热了“民宅商用”。

　　低房租让“民宅商用”走俏

　　日前，记者来到位于南岗区花园街上的恒运大厦。在A座一楼记者了解到，这座大厦约有三分之二的住宅已被商用。学校、旅游公司、培训机构等均在此办公。在A座六楼办公的黑龙江假日旅行社总经理史信明告诉记者，他已在这里经营了六年时间。由于租用的是民宅，价格要比租用写字楼低50%左右。另外，在这里办公，便利的交通条件是他很看好的优势之一。

　　据了解，中小企业乐于选择住宅来办公，根本原因就是成本低。在经纬街一住宅楼内经营的哈尔滨毛文君形象设计艺术学校校长毛文君说：“选择在住宅楼内经营，主要为附近的居民服务，同时吸引一些周边地区的客人。选择民宅，主要考虑到租金相对便宜，客源比较稳定。如果在写字楼里开学校，房租会大幅度增加。”

　　记者调查发现，民宅商用情况分为两种：一种是临街的老住宅楼。原来一楼是住房，被人为地改建成各种商铺；另一种是在住宅小区中利用民宅为办公地点开设的各种商业项目或中小公司，比如美容美体中心，小型的广告公司、婚介公司等。哈尔滨市振达置业房地产经纪有限公司总经理华显卓说，哈市九成小区存在“民宅商用”现象。

　　居民叫苦“民宅商用”

　　“民宅商用”给居民们带来了很多烦恼和担忧。7月27日9时，居住在道里区安国街的出租车夜班司机杨晓波正在睡觉，一阵电子琴声把他吵醒，原来是他家楼下的幼儿园开业了。气愤的他来到幼儿园，与园长发生争执。7月29日，哈市道里区康安小区35栋4单元居民牛女士向记者反映，她家楼下一层开设了一家塑钢门窗加工厂，巨大的噪声和呛人的油漆味让居住在这栋楼的居民苦不堪言。7月29日下午，记者来到现场看到，这家加工厂的工人正在紧张地生产。得知记者的来意后，一名工人说，他们向房主交了租金，至于噪声和气味，他们也没办法。

　　在恒运大厦A座一楼，记者了解到，这座大厦约有三分之二的住宅已被商用，学校、旅游公司、培训机构等均在此办公。居住在A座14层的一位先生说，这个楼层有两家住户和两家企业，每天进出该楼层的人很多。由于楼内企业多，上下班时乘电梯成了很闹心的难题，同时，更让他心存余悸的是时常感觉到不安全，总觉得这个住了好多年的住宅渐渐地没有了真正的家的感觉。目前整个楼内的住户越来越少，很多住户把房子出租后选择更有家居味道的住宅小区去居住。

　　与此同时，“民宅商用”甚至还引发了业主与物业管理公司之间的冲突不断升级。近日，恒祥大厦的居民就与物业管理公司发生了激烈的冲突，险些动起手来，“民宅商用”就是双方产生矛盾的焦点。据该大厦业主李先生介绍，据他所知，开发商把一部分房子直接卖给了公司商用，另一部分被物业出租给一些公司用于盈利，使小区居民生活受到严重影响。他们多次与物业公司协调，但始终得不到解决。李先生觉得住在恒祥大厦没有安全感，一个月前，他已经在附近的一家小区内买了新房，打算将恒祥大厦的房子卖掉。

　　专业写字楼因为拥有良好的环境和专业的管理，为众多商业机构或公司所青睐，但在“民宅商用”热潮的强烈冲击下，哈市写字楼市场的整体租赁遭遇了巨大的冲击———

　　写字楼租价跌幅达到两成

　　“民宅商用”现象的普遍以及众多低档写字楼争抢客源，使哈市大部分专业写字楼面临“两面夹击”。哈尔滨市振达置业房地产经纪有限公司总经理华显卓说，哈尔滨市的写字楼分布具有很强的地域性，地段好的写字楼经营状况较好。绝大部分写字楼根据对外交通联系的便利情况、周边地区繁华程度，较为集中地分布在火车站-秋林商圈内区域、省政府-开发区区域。开发区写字楼租赁情况相对好一些，有的租赁率可以达到80%左右，其中，保利大厦、奥威斯大厦等写字楼的经营状况较好。

　　租赁率和出租价双双下滑

　　个别写字楼相对较高的出租率并不能掩盖哈市整体写字楼市场的落寞和冷清，这从写字楼租金逐年下跌的趋势中就可见一斑。一项调查显示，从租赁价格来看，哈市专业写字楼近几年来跌幅大都达到20%以上。哈市多数甲级写字楼对外报价为3.5-4元/㎡/天，实际最终租赁价格在3元/㎡/天左右；乙级写字楼对外报价为3-3.5元/㎡/天，实际成交租赁价格为2.5元/㎡/天左右。最近一次调查显示，一些专业写字楼最低租赁价不足2元/㎡/天，与去年相比跌幅达25%左右。在南岗区一家租赁情况较好的大厦，4年前的租赁报价达到5元/㎡/天，而目前其最低租赁价已经降到了3.5元/㎡/天，用专业人士的话说，跌幅有些惊人。

　　日前，记者来到了位于哈市道里区的原“民族饭店”旧址。该饭店于去年被一家民营企业收购，因其优越的地理位置和较高的知名度，该企业欲将其打造成高档写字楼。但记者在这里却看到，其玻璃上落满灰尘，透过贴着“写字楼招商”的玻璃可以看到，招租处的办公桌椅上也落了厚厚的灰尘，室内空无一人。据业内人士透露，由于哈市写字楼市场持续低迷，经营者已经作出了暂缓招商的决定。昨天，在南岗区一家写字楼内，记者看到，大堂竟然贴出了4条房屋出租的启事。

　　中山路上的一家专业写字楼是哈市高档写字楼的代表，被称作租赁市场的”晴雨表“，其租赁率前几年基本达到100%租赁率，近两年来则回落至80%左右，迁出企业多为小型公司。

　　几年前，秋林一带写字楼租赁率基本维持在80%左右，但受“民宅商用”等冲击，再加上功能滞后、设备老化、交通阻塞严重和车位不足等因素影响，造成租赁情况走下坡路，租金日渐下滑，今年整体租赁率滑落至67%左右。一直以来，开发区写字楼租赁前景被业内人士看好。一是开发区外向型企业较多，其次是交通、环境、配套均有一定优势，租赁率一度达到了80%以上，但近年来一些档次“不上不下”的写字楼也同样受到了“民宅商用”低价出租的冲击，出租率持续走低。

　　写字楼空置率达40%

　　一家市场调查公司的一项调查显示，目前哈市写字楼综合空置率在40%左右。哈市写字楼出现如此尴尬的境遇，一是巨大的“民宅商用”市场和空间给写字楼造成了强烈的冲击，尤其是那些中小型商业项目或公司，往往首选“民宅商用”；二是哈市多数资金雄厚、知名度高的企业早已进驻已形成气候的南岗、道里商业办公中心；三是对开发商来说，写字楼结顶工期比住宅长，销售旺季也比住宅滞后，脱销速度慢，资金回笼时间长，开发商要冒更大的风险，自然对后期回报期望值更高，价格相比同区域的住宅和商铺要高出许多，吓退了不少承租者；四是一些写字楼主要以散租为主，这导致了整个写字楼经营的专业化程度很低，客户对整体环境不够满意。

　　最近，一家律师事务所在秋林附近租了一套写字楼，但是由于该写字楼采取的是散租，在这家律师事务所的周围是KTV、酒店以及一些其他的公司，使得这家律师事务所办公和形象都受到了一些影响，他们只好无奈地搬出来。该律师事务所主任说，选择一家价格合适、环境理想、经营专业的写字楼，现在成了一件难事。

　　一直以来，对于“民宅商用”国家并没有出台过明令禁止的文件，但这涉及到房屋使用性质的变更。实际上，哈市多数“民宅商用”者为了减少相关费用，没有办理变更手续———

　　“民宅商用”

　　暗流能否变明渠？

　　据介绍，哈市“民宅商用”有三种形式：一是原住户利用资源优势，自主经商创业；二是外来客户廉价寻租，以求降低经营成本；三是住宅区人口密集，本身存在对商业服务网点的需要。事实上，随着居民投诉的增多，特别是北京等地出台相关禁令后，“民宅商用”到底合法还是违规，以及如何引导这一市场的健康、有序发展，更是引起了广泛关注。

　　“民宅商用”的现实难题

　　小区内的“民宅商用”不仅打扰住户的安静生活，也给物业管理带来不便和麻烦。“我们也很无奈，房屋是居民的私有财产，他租给谁，物业也无权干涉。我们没有执法权，非常不好管理。”哈市鑫远物业公司地德里分公司办公室主任庄臣说，“物业公司不希望民宅商用，因为陌生人进出时保安都要进行登记盘查；小区多了办公单位，进出的人多了，物业的管理任务也就重了。另一方面，来往人多，垃圾量增加，物业工作量也有所增长，可业主交的物业费没变。”

　　黑龙江远盛达律师事务所律师董彬说，一直以来，对于“民宅商用”国家并没有出台过明令禁止的文件，目前还没有有关法律法规对“民宅商用”作出“违法”解释。市房产住宅局法规处处长王雄伟认为，尽管目前国家对“民宅商用”这一现象还没有明确的规定，但这涉及到房屋使用性质的变更，即由住宅变为商用，经营者应该去相关部门办理变更手续。但是，记者从多家房地产经纪公司了解到，“民宅商用”后，绝大多数商家都没有办理相关的变更手续。道里区一位在民宅内开外语学校的张先生说，变更商用手续后，水电等相应费用就高出许多，物业费要增加10%到20%。

　　“民宅禁商”夹缝里的生存

　　市工商局一位负责人告诉记者，工商部门的审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。

　　黑龙江鼎升律师事务所主任宋云超说，《中华人民共和国公司法》关于设立公司的条件之一是“有公司住所”；《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请设立公司应当向公司登记机关提交的文件之一是“公司住所证明”，该条例第二十四条对“公司住所证明”明确界定为“能够证明公司对其住所享有使用权的文件”。也就是说，法律并没有对公司住所的性质进行明确限定。

　　记者在采访时还听到了不同的声音。哈市欣达会计师事务所所长张宾认为，对于扰民问题严重的餐饮、歌舞娱乐、生产加工企业，禁止是完全必要的，但类似一些事务所的机构，一般来说影响还不会太大，这种小企业应该得到支持。

　　“暗流”能否变“明渠”？

　　不可否认，“民宅商用”一直以“地下经济”的面目存在，尽管法律没有明确的禁止条例。那么，有没有一条使“民宅商用”从“暗流”变通为“明渠”的路径呢？

　　学届关于“民宅商用”的出路一直持续不断，一种观点是叫停“民宅商用”不能只是权宜之计，要以立法的形式治理“民宅商用”；另一种观点则认为，强行禁止不如靠市场杠杆疏导，毕竟处于创业阶段的中小企业一时还难以承担过高的发展成本。

　　省商业经济学会副会长牟永春认为，“民宅商用”是一个综合问题，涉及的方面较多，应该以疏导为主，职能部门共同研究，寻求好的解决办法。

　　牟永春说，解决“民宅商用”的难题，根本上还是要在写字楼市场上做文章。“民宅商用”日渐火热最直接地反映了中小公司办公需求和写字楼市场之间巨大的落差。全市40%左右的写字楼空置率说明，哈埠很大一部分写字楼的格局、档次、租价和服务与市场需求不对位，以至造成严重的市场流失。

　　写字楼的建设者和经营者要认真研究市场需求，调整经营布局和策略，将原来被拒之门外的众多中小企业重新迎进门来。一句话，只有写字楼市场红火了，“民宅商用”才会逐渐式微。毕竟，正规经营的写字楼有着民宅无法比拟的办公环境和条件，也更适合租赁企业的发展。

　　市场是一场磁力的角逐，只有写字楼的吸引力足够大了，“民宅商用”的“暗流”才会变弱和消失。