前不久，以加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难为主要内容的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“24号文”)在社会各方引起高度关注，被称为“房改新政”,一个有关住房保障制度建设的“路线图”正徐徐展现在人们面前。这一政策能否更多的惠及普通百姓、在具体执行中会出现哪些情况、政府能否有效调控房产业等问题，成为各级政府、开发商和百姓关注的热点和焦点。日前，记者就这些问题采访了黑龙江省房地产方面的专家。

　　增量、降价才能“经济适用”

　　哈尔滨市社会科学院经济研究所副所长曾燕南认为，国务院“24号文”的出台，让经济适用房不再成为中低收入家庭遥不可及的梦想。就哈尔滨市经济的发展状况来说，更是一个及时而且适用的政策。

　　曾燕南说，多年来，房改政策是在不断尝试中进行的，上世纪80年代末至90年代初，哈市对经济适用房实行的是“三三一”制，即政府、国家、单位各投入三分之一，各单位严格审核经济适用住房人员资格，确实解决了一些人员的住房问题。而后的一些房改政策，在执行过程中和全国其他城市一样也出现了“偏差”：经济适用住房建设实行土地无偿划拨，免收土地出让金，但是到底免多少，很难准确计算。这让许多开发商钻了空子，从而导致经济适用住房的价格和商品房的价格差不多少，一些年收入超过5万元的市民也住上了经济适用房。经济适用住房面积超大，有的竟然在百平方米之上，让很多中低收入家庭“望房兴叹”。

　　“‘24号文’中对经济适用住房等有了明确的政策，不过市民给予热望的同时，难免心里犯嘀咕：是否执行中再出现这样那样的‘偏差’，这种心理是可以理解的。”曾燕南说。

　　一位房产专家还认为，近期，哈尔滨市对经济适用住房由“暗补”改为“明补”，这样更便于操作，而且也进一步增强了公平性，但不容忽视的是，这也会让房改成本形成了一种“均摊”的态势——国家、政府在房改上，没有那么多的财力物力去解决，许多压力被分摊到了老百姓的身上。客观地讲，当前几万元钱的“明补”相比几十万的购房款来说，作用是微不足道的。“24号文”进一步改进和规范了经济适用住房制度，“在增加经济适用房的数量、降低经济适用房价格的前提下，中低收入者才能买得上、住得起房。 ”曾燕南说。

　　“分层次推进”成一大难点

　　就“24号文”，某政府主管部门一位资深人士认为，这个政策的出台，明晰了“分层次”推进经济适用住房作为房改的主导思想。划分了最低收入、低收入、中等收入的层次，对低收入家庭来说是一个福音。同时，“24号文”还明确提出了“保障房”这一概念，房产业将迎来新一轮调控转向：在完善“市场房”的同时，“保障房”临危受命。对适用于廉租房、经济适用住房的百姓来说，能够通过政策来保障自己“有房住”，比解决“有住房”尤显重要。但最为令人忧虑的就是在执行过程中会不会出现“重市场轻保障”的倾向。

　　多数专家认为，不仅仅是“保障房”的问题，如果按收入分层次推进经济适用住房，那么，如何确立低收入、最低收入、中等收入等的标准也是一个敏感的问题，最难确定的就是中等收入的标准，而这个层次也是购房阶层中的“大肚子层”，房改政策能否顺利实行下去，这“大肚子”消化好坏至关重要。标准界定不好，就会有众多的人无法进入住房保障体系。“而这是今后一段时期，政府面临的最为棘手的问题。”

　　日前来自权威部门透露，哈尔滨市正在积极制定细致的房改政策，百姓所关注的这些问题都将予以重点考虑，从而制定切实可行的政策。

　　住房供应结构亟待调整

　　从省建设厅原副厅长职位上退休的于子林，长期以来关注房改政策。他说：从房改政策的不断调整，直到现在的“24号文”都不难看出，国家明确一个意图：就是要让居者有其屋。

　　于子林说，经过几十年的发展，百姓不愁吃喝了，但“住”凸显出问题了，这是因为城市居民的财富在最近20余年快速积累，房屋质量和标准仍然比较低，城市化过程中，城市居民改善住房条件的要求很迫切。从这些因素看，房价快速上涨的主因是供应不足或者供应的结构不合理。在这种情况下，百姓的住房负担越来越大。事实证明，房子完全市场化是不能解决中国百姓住的问题的。房地产成为地方的经济支柱产业，特别是完全市场化后，其公益性和保障性逐渐丧失，造成了过分的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端，房地产市场的实际情况是更多地解决了有钱人的住房需求，而忽视了中低收入者对于住房的需求。而此次“24号文”对廉租房、经济适用房屋的规定表明了国家已认识到完全市场化的缺陷，因此决定对不同群众的住房需求实行有限市场化，调整供应结构不合理的现状。

　　于子林认为，政府在解决住房问题的过程中，要弄清楚在市场条件下自身的职能，政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价，但可以通过制定游戏规则和宏观调控政策间接干预。他说，“24号文”和大部分历史时期的政策告诉我们，房产政策的目的是解决百姓的居住问题。那么在法律允许范围内，要解决百姓住的问题是第一要务，只要能解决百姓住的办法都是好办法，这就要求我们的房产要多渠道的开发，多元化的管理，土地、金融、建设、物业、房产等相应政策的配套支持，同时也要打击捂盘、炒房等投机行为。

　　收效如何，关键在落实

　　黑龙江省的一些房产专家和经济专家认为，房改政策成效不可能立竿见影，还需要不断摸索和探讨，真正见成效应该在5年左右。

　　曾燕南认为，房改政策是需要经历几个投资周期才能见效的，就目前哈尔滨市整个经济发展状况来看，如果政策执行顺利的话，在2-3年之内，房改政策所规定的优惠政策能惠及到百姓，5年之内作用将会非常明显的。

　　还有专家指出，调整人们对房屋购买的观念也需要一个周期。房子的功能一是用来住，二是作为投资，就目前中国发展态势来看，还是倾向于住的功能，投资的功能不该是大多数人选择的。

　　目前，全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。黑龙江省及哈尔滨市也占有相当的比例。因此，专家们综合分析黑龙江省的经济状况，认为，也许“24号文”在短期内不会使房地产现状发生质的变化，但是长远看来，如果我们的政府认真执行“24号文”，坚决执行“城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”的规定，坚持几年，整个房价，包括商品房的价格都会降低，城市人口的住房难问题也就会迎刃而解。

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)要点

　　新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；

　　经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；

　　“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；

　　城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。