东北网10月12日电 个人合作建房自2003年前后在国内悄然兴起后，因资金和土地等瓶颈，一直无法取得突破。今年3月，哈尔滨市首个个人合作建房组织成立。面对合作建房的利与弊、成与败，各界人士看法不一——

　　时下，买得起房子已成为许多哈尔滨市中低收入家庭的梦想。随着哈尔滨市首次有人发起个人合作建房后，许多市民的心一下子活了，希望这种新兴的建房方式能够帮助他们早日圆上安居梦。

　　首个合作建房项目正在报名中

　　哈尔滨市首个个人合作建房组织，自今年3月建立“哈尔滨市个人合作建房网站”开始至今已有6个多月了，截至目前，该组织报名会员超过2000人，相继成立了哈尔滨合作建房联盟和哈尔滨众建投资咨询有限公司。2007年5月，哈尔滨众建投资咨询有限公司正式作为合作建房发起公司开始个人合作建房的运作。目前，该公司已在香坊区母亲广场附近确定了一块土地，这块土地要建设一个包括200套60平方米为主的小户型高层小区，目前项目登记人数超过100人。据了解，此地段周边房价约在3000元，合作建房价格应该比同等地段低20%-30%。

　　据哈尔滨众建投资咨询有限公司总经理、哈尔滨市个人合作建房第一人葛建军介绍，在合作建房中的购地方式上，他们将通过委托开发商完全按照市场化模式取得土地。因土地比较大，所以要与开发商共同出资取得土地，此后双方按照出资比例对土地进行划分。在资金管理方式上，合伙人依照与银行的约定采用9级审核10层监管的模式，项目资金管理模式透明，由参与人对资金进行全程监控，动用资金必须征得合作建房人的同意。而且为了增加保险系数，他们与哈尔滨一家有实力、有信誉的投资公司进行了合作，由投资公司参与资金监管。并且在必要的时候，他们还会对项目进行信托管理，以确保合作建房资金的安全。

　　同时，在房屋的建设质量方面，所有参加合作建房者，通过选举代表共同组建委员会，通过招标完成设计、施工、监理、设备、材料、审计等与盖楼相关的各项工作，每个出资人都可以参与各项评标，确保建筑质量。此外，该公司还对住宅规划设计、分房的公正以及如何保证物业等方面进行了详细规定。

　　然而还有一些市民对葛建军既成立了公司，又号称非赢利提出了质疑，这笔公司的运作费用从哪里来？对此，葛建军说，他将通过向会员收取一定的管理费用来维持公司的运转，而这部分钱大约只占房价的1%~2%。据讲现在来登记的会员都认可这种方式，而且会员在交纳管理费后，在房屋入住后的装修、购买家具时都将由该公司出面使其享受团购价格。

　　对于个人合作建房，哈尔滨许多市民感叹之余也生出许多疑问。

　　市民李先生说，他在一家事业单位工作，每个月工资在2000~3000元，每个月除去花销也剩不了多少。这几年好不容易攒了点钱，李先生便开始张罗着买房，但是不看不知道，他跑了几家楼盘才知道，房价越涨越高，越涨越快，自己的那点钱只能付首付不说，而且还只能买位置较偏的楼盘，就是这样他还要向银行贷一大笔钱。听说哈尔滨也出现了个人合作建房组织后，李先生说，个人合作建房他特别赞成，希望大家能集资买地，自己建房，这样一来不仅可以让自己省下一笔钱，还可以此抗衡让他们难以承受的高价商品房。

　　“把钱交给陌生人，让别人组织建房，我可不放心。”市民刘女士对合作建房并不赞成。刘女士说，大家共同出资，房子怎么盖大家做主，那么如果大家意见不一致怎么办，到底听谁的？房子没盖好就让她拿钱，虽然说是有多种机制对资金进行监管，但是怎么都不如一手交钱一手交房来的放心，短期内她是不会选择个人合作建房项目的。

　　专家：合作建房是好事，政府监督要跟上

　　对于哈尔滨市出现的个人合作建房现象，省建设厅原总规划师、省科技顾问委员会城乡建设环保组组长梁仲认为，如果个人合作建房能为百姓提供低价的房子，就是一件好事。但是这件事还需要政府给予相应的监督，无论这个个人合作建房组织采取多么细致的管理和监督都不足以让人放心，因为个人的监管是无力的，只有政府的监督才能真正把好事办好。

　　如果丧失了政府的监督，这种委托开发商建房的模式在实施过程中也许就会走样，变成“团购期房”。以前市民购买期房都是在开发商取得预售许可证之后才交钱，现在这种合作建房则相当于市民还没拿到地就交钱，增大了个人的风险性。因此政府的监督是十分必要的。

　　业内人士：合作建房有风险，交钱买房须谨慎

　　对此，也有业内人士提出质疑：个人合作建房尽管出发点是好的，但存在着法律和监督盲点，很容易给参与者带来经济损失。哈尔滨市个人合作建房采取委托开发商的形式，既然开发商已经取得了土地，自己建房不是更好？又怎么会放弃高额利润帮助个人合作建房组织建房，而自己只收取管理费用呢？

　　而且个人合作建房还存在着一定的法律风险：合作者之间的法律关系如何确定、风险如何承担、纠纷谁来处理等等，都需要在法律法规的确保下才有可能进行下去，但目前国家在法律、法规和政策上没有明确规定。其次，融资风险如何规避？个人合作建房是居民自发性的活动，一般由召集人先融资(预交一定资金)。根据国家有关法规，在未取得商品房预售许可证的情况下收取资金是非法的。由此看来，个人合作建房过程面临着大量的融资合法性与资金安全等问题。

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　　目前，国内的合作建房模式大致有两种。

　　“温州模式”： 2006年11月15日，温州市个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个30亩地块的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。

　　“深圳模式”：深圳个人合作建房组织成立于2004年8月，合作建房者首先选择了竞拍烂尾楼，因为楼是现成的，容易操作，合作者较有信心。但是，由于合伙人难以就价格达成一致、保密不到位导致竞争激烈等原因，三次尝试先后以失败告终。2006年12月22日，合作建房者终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为3880平方米的宿舍楼，均价约1556元/平方米。

　　温州之后，合作建房在全国各地呈现出星火燎原之势。目前，合作建房在房地产价格一线城市深圳、二三线城市河南郑州等地取得了突破性进展。