哈尔滨日报5月28日讯 随着人口老龄化进程的不断加快，摆在全社会面前的一个非常现实的问题就是养老院或者养老地产等养老用房的紧缺。据《哈尔滨市老龄人口形势分析》公布，截至2013年底，哈市60岁以上老年人口为164.05万，占总人口比例的16.5%，较上年增加9.85万，增长了6.4%。预测哈尔滨市2020年60岁及以上老年人口数为252万，占总人口的25%。

　　面对人口老龄化加快增长的现状，政府近些年逐渐加大了民营养老院的扶持力度，从几年前给民营养老院每张床位每月经营性补贴50元，到目前每张床位每月补贴涨到100元，再到今年刚刚出台了民营养老院“建设补贴”政策，鼓励更多的社会力量从事养老事业的发展。而在房地产业内，“养老地产”并不是陌生的业态，但哈尔滨的“养老地产”项目大多数还只是概念，停留在“比较适合老人居住的房子”这个层面，并不能真正满足日益增长的养老服务需求。

　　仅能养老，不专业

　　养老地产：成本高收益低“血亲养老”已过时？

　　近年来，哈尔滨市不少楼盘都打出了养老地产的招牌，在小区环境、配套设施等方面也做了比较大的投入，但是从严格意义上说，这些打着养老概念的项目根本算不上是专业的养老地产项目。

　　哈尔滨市工商联房地产商会会长、哈尔滨嘉天房地产开发股份有限公司董事长桑洪接受记者采访时表示，所谓养老地产应该是适合养老的人去享受的，或者是居住的，或者是能够使用的房子，如果挂羊头卖狗肉，或者是打着养老的旗号实行变相的开发行为，那都算不上是真正意义上的养老地产。养老地产最重要的是服务功能，甚至是床位设置、呼叫服务系统、康复娱乐设施等。养老地产在“老年人居住建筑设计标准”中是有严格规定的，与普通地产项目肯定是要有很大区别的，不是简简单单多种点花草、建个水系这么简单的事情。因此，哈市目前所谓的养老地产项目大多还不够专业。

　　养老地产：成本高收益低

　　哈尔滨市业界资深人士认为，养老地产虽然不断升温，但是由于开发难度和开发成本都比较大，限制了开发商投资的脚步。

　　“养老地产要本着适合普通老百姓消费的标准来开发建设，在房屋出售或者床位租赁上就不能价格太高，如此一来，养老地产开发和商品住宅开发比较，利润和收益就会降低，开发商因为信贷等原因，一般喜欢短期投资，而养老地产项目则属于长期投资，这也限制了开发企业的投资。”桑洪向记者介绍，“养老地产绝不是找一片地，盖几栋房子就拉倒了。关键要看将来老人住进这些房子的时候，开发公司能够提供的多元服务，比如医疗、看护等服务，这些都会大大增加开发成本，而且这个需要长期才能收回效益，一般的开发公司是没有实力和勇气来尝试的。”

　　“血亲养老”已过时？

　　哈尔滨市地产界资深人士甄昊元在接受采访时表示，我们现在的养老观念也严重束缚了养老地产的发展。按照传统而言，我国主要是“血亲养老”，老人要和孩子住在一起，养儿防老，骨子里的观念就是老了以后应该儿女照顾，只有没儿没女的老人才住老年公寓，有儿有女的老人去住老年公寓容易被亲戚朋友耻笑。所以很多老人宁愿自己独居，也不愿去住养老院。我们目前已经进入了老龄化社会，家庭结构以421为主。这种家庭结构，让我们社会和家庭的养老压力很大。全社会也都已经意识到这个问题，政府也对养老事业给予了前所未有的关注程度，并且在逐年加大在养老事业方面的投入。

　　相信随着社会各界对养老事业的不断关注，社会资本对养老事业的不断投入，社会上的老年人和他们的子女面对现实压力，逐步解放思想，也会促进养老地产市场的发展。

　　民办养老院

　　每床建设补助最高1万元

　　今年年初，哈尔滨市民政局对社会化养老机构进一步加大了扶持力度，并出台了“加快推进养老服务业发展的实施意见”，实行非营利性社会办养老机构建设补助和运营补贴。

　　市民政局社会福利处副处长郑志宏介绍，新的补贴政策规定，对拥有30张及以上床位的非营利性养老服务机构，利用新建、自有房产改建或购买场所开办的，给予每张床位10000元(含省补贴2000元)的一次性建设补助；利用租赁房产(租用期限5年以上)开办的，给予每张床位6000元(含省补贴2000元)的一次性补助。同时，按实际入住老人数给予每床每月100元补贴(含省补贴50元)。

　　除省补贴资金外，市区养老机构的补贴资金由市福彩公益金负担，县(市)养老机构的补贴资金由其自行承担。此外，政府还将进一步优化土地供应，满足用地需求。将养老服务设施用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划，按照到2015年、2017年、2020年养老床位占老年人口总数的30%。、35%。、40%。的目标，优先保障养老服务设施用地，并在安排使用年度用地计划时予以重点倾斜。养老用地项目涉及使用农用地等新增用地的，经依法批准，在办理农转用和土地征收手续时，符合报批条件的可优先报批。挖掘现有存量建设用地潜力，将清理出来的批而未用或闲置土地优先用于养老服务项目建设。鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。

　　养老地产开发

　　政策面还需加大扶持

　　“现在养老地产关键问题是政策不明晰，有的是产权式的养老地产，有的是非产权式的养老地产，有的是政府发给些床位的支持，有一些还给不了这些支持”，哈尔滨市工商联房地产商会会长、哈尔滨嘉天房地产开发股份有限公司董事长桑洪在接受记者采访时表示，“在开发养老地产项目上，从政策面来讲还存在一些障碍。”

　　交谈中，桑洪坦言，近年来政府在民办养老院领域的扶持力度确实在逐年加大，但是如果只将这些政策用到养老地产开发上，那这种扶持力度还远远不够。桑洪给记者算了一笔账，养老地产如果按照两人间的养老院标准建设，加上公共空间(走廊、餐厅、活动室、阅览室等)，人均面积就得20平方米，再加上医疗养护、康复训练等配套设施，养老地产的开发成本要比普通住房高很多，以房价每平方米6000元计算，一个房间就得24万元，房地产行业的融资成本又比较高，按融资24万元计算，一年至少要2万多利息，政府给的一次性建设补助及每年给的经营性补贴与融资成本比数额实在很有限。补贴不到位，那就得靠日常实际运营中的高收费，否则就要赔钱，可是收费高了又没人住，所以这些现实问题制约了哈尔滨市养老地产的发展。

　　另有业内人士孙锐对此表示，政府可以从政策和资源两个方面对养老地产进行倾斜。在资源方面，出让相对具有养老优势的土地。更关键的问题是要制定合理的可操作的政策，吸引开发企业进行投资，与此同时，更应该主导开发的方向，在制度上形成养老社区建设的基本标准，靠相应的实实在在的政策来推动养老地产的发展。