东北网8月31日讯 他将8万元钱借给她，她以住房作担保。可这担保的方式有点特别：出借人要求借款人与自己签订房屋买卖合同，确保对方无力偿还时，以房抵债。近日，法院认定这份房屋买卖合同无效，他的债权因此未能实现。

　　案情回顾她借我钱，我“买”她房

　　2013年7月，肇源县李桂云的女儿考上了重点大学。正当全家人为此高兴之际，她的丈夫被查出患上了尿毒症。悲喜交加中，让李桂云犯愁的是钱。

　　经人介绍，李桂云认识了本县做生意的张元海。张元海同意借给李桂云8万元钱，一年后连本带息还11.84万元。李桂云用自己惟一的住房作担保，但这种担保的方式是签订房屋买卖合同。

　　当年8月25日，两人签订了房屋买卖合同。张元海签订房屋买卖合同的目的，一是防止李桂云还不上欠款时，自己能顺利得到这套房子，这样就没有任何损失了;二是同时可以多赚一笔，因为他们约定的利息很高，如果约定利息过高的话，法院是不支持的。

　　房屋买卖合同是这样约定的，李桂云自愿将位于肇源镇的一套楼房卖给张元海，价格为11.84万元;该房屋由李桂云居住一年(2013年8月25日至2014年8月24日止)，期满后李桂云可按原价格回购。

　　签完合同后，张元海将8万元钱转到李桂云的银行卡中。

　　一年过去，李桂云没能还上钱。于是，2014年8月24日，张元海与李桂云又签订一份房屋买卖合同，约定李桂云自愿将上述房屋卖给张元海，价格为13.6万元;该房屋由李桂云居住一年(2014年8月25日至2015年8月24日止)，期满李桂云将该房屋腾出。

　　双方两次签订房屋买卖合同的过程中，张元海均未实际向李桂云支付购房款，而是用借款抵顶购房款。

　　直到2016年2月，李桂云仍然没有还上一分钱欠款，还拒绝腾出房子。张元海将她起诉至法院，要求李桂云履行合同义务，即腾出房屋，并办理过户手续。

　　法院判决这样的房屋买卖合同无效

　　庭审中，张元海认为，李桂云系完全民事行为能力人，自愿将房屋出售给自己，双方签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法，应受法律保护。

　　李桂云辩称，虽然张元海与自己签订了名义上的房屋买卖合同，但从合同内容、交易习惯、约定借款与同类房屋价款相比较来看，并不是真实的房屋买卖，而是借款担保。

　　法院认为，本案争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否名为房屋买卖、实为借款担保。对此进行判断，应在房屋买卖合同的外观下探求合同双方的真实意思表示，并根据真实意思表示来进行认定。双方当事人先后签订了两份房屋买卖合同，其中2013年8月25日签订的第一份房屋买卖合同，有允许李桂云“按原价格回购”的条款，应认定为借款担保合同;2014年8月24日签订的第二份房屋买卖合同中，虽未约定回购条款，但双方按照借款本金及两年利息之和确定房屋价款;在房屋具备交付条件的情况下，张元海仍允许李桂云在该房屋中居住一年;李桂云并未实际收到购房款，张元海系以借款本金及利息充抵购房款，故上述行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，双方当事人签订第二份房屋买卖合同的本意仍是担保债权的实现，应认定系名为房屋买卖、实为借款担保合同。

　　鉴于张元海与李桂云2014年8月24日签订的房屋买卖合同实质是变相约定转移抵押物所有权，法院认定此合同无效。

　　法院据此驳回了张元海的诉讼请求。

　　律师说法“流质条款”违法导致合同无效

　　现实生活中，采取手段担保债权的并非张元海一个人。那么，怎么做才能合理合法，让自己的利益得到保障，顺利实现债权呢?

　　记者请黑龙江鸿大律师事务所的王喜文律师解析一下与本案有关的法律知识。

　　出借人在提供借款时，往往由于法院支持的利率为银行同期贷款利率的四倍(本案发生时，法院支持最高利率为银行同期贷款利率四倍，现调整为法院支持最高年利率为24%)，导致一些出借人使用其他手段，达到更高利息的目的。本案例中的出借人，就是通过签订房屋买卖的方式，来获得更高的“利益”。

　　我国相关法律为保护债务人的合法利益，避免不应有的损失发生，在《物权法》第186条规定了“流质条款”，内容为抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　所以，本案例中房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，应为无效合同。

　　虽然法律有此规定，但是这并不意味着债权人的利益无法得到保障。在这种情况下，借贷合同依然有效，只不过是实现债权的过程有些周折。

　　为了避免出现这些麻烦，借款时，借贷双方可以到房屋管理部门将房屋设定抵押，抵押权设定后是具有优先受偿权的。如果债务人在借款期限届满后，未能偿还借款，债权人有权通过诉讼途径依法将抵押房屋进行拍卖、变卖等方式实现债权。

　　王喜文律师提醒广大出借人，不要在借款时签订抵顶或买卖协议，这样做只能害了自己。(文中除律师外均为化名)