今天《党风政风热线》节目“连麦律师”版块，一位网友咨询租房过程中遇到的烦心事儿：“我和房东签了5年的租房合同，目前还没到期，我一直都按时缴纳房租。现在突然出现一个新房东，说房子已经被原房主卖给了他，让我搬家。请问刘律师，原房主和现房主的做法合理吗？”对于网友的疑问，黑龙江鼎通律师事务所主任刘润邦给出专业的解答。

　　【律师说法】

　　《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　除以上特殊情况外，租赁合同有效期内，出现买卖、继承等所有权转移的情况，租赁合同的效力由新的所有权人承受，这就是常说的“买卖不破租赁”。

　　《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

　　【房屋承租人的优先购买权】

　　1、必须是房屋租赁合同(动产租赁合同的承租人不享有优先购买权)；

　　2、必须在租赁期间内；

　　3、须以同等条件购买；

　　4、须于除斥期间内行使优先购买权。

　　【房屋承租人优先购买权消灭的事由】

　　1、《民法典》第七百二十六条第二款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。

　　2、《民法典》第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

　　【出租人侵害房屋承租人优先购买权时的救济】

　　《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

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