东北网哈尔滨6月2日电未来10年，全国各地大城市的房价将再涨3倍。这是全国著名经济学家王建近日在南京对我国房地产走势的定论。面对全国各地房价涨声迭起，开发商与老百姓之间鸿沟越拉越大：一方面开发商叫苦，房价降即等于赔本，另一方面众多老百姓看着日益攀升、可望而不可及的房价只能发出叹息的结果造成大量城市商品房积压。那么，就开发商而言究竟有多大利润空间？到底能赚多少钱？记者近日采访了一位不愿透露姓名的业内人士，他向记者坦言房地产开发商的几大赚钱之道。

    这位人士说，通常情况下，在房价问题上，对于困惑、无奈的老百姓，开发商也是一脸的“无辜”：地价涨了，建筑材料价格涨了，配套设施成本加大了……这一切“涨”和“加”都在告诉你，如今的房价是正常的，是成本上升的结果。未来涨价也是正常的……然而，一个现象值得人们注意，做房地产的人越来越多，全国各地涉足房地产的公司越来越多，而来自外埠、甚至境外开发房地产的资金也是源源不断进入各城市。一个十分浅显的道理，不赚钱的买卖谁做？种种现象表明房地产的利润水平一定高于社会的平均利润率。但到底高出多少？那就要看看房地产经济的”泡沫时代“开发商怎样赚钱。

    借银行的“金鸡”生“金蛋”

    通常情况下，一个项目会有30%的利润，历经3年，每年的收益率在10%左右，从这个角度看，开发商获得的利润空间是相当有限的。然而，房地产企业一般都具有较高的资产负债率，一般为70-80%，90%以上也不在少数。“四两拨千金”用在开发商身上再适合不过了，以往1千万元的资金建造1个亿的项目、1个亿的资金建造10个亿的项目屡见不鲜。目前央行对房贷做出了较为严格的限制，一般开发商开发项目的自有资金不得少于30%，即便如此，这个比率也并不算高。从开发商实际投入来看，其获得的回报将远大于表面上10%左右的收益率。建设公司为了承包项目不得不垫钱盖楼，而商业银行为了拓展业务也是抢着给开发商贷款。购房者欢天喜地的下定决心购买期房时，殊不知那尚未存在的房间单元已经抵押给银行了。

    一期看“本儿”二期看利

    如果从动态的角度看待项目发展，则开发商能获得更大的收益率。房屋的成本中地价占了大头，一般在40 60%以上。于是在一个分期开发的项目中，如果在一期开发商还只是获得微利，那么，随着市场房价的水涨船高，在成本基本不变的情况下二期三期的售价不断上扬，开发商则能获得额外的超额利润。从目前的情况看，二期三期比一期时售价上升50%甚至100%以上都是屡见不鲜的。哈市的许多高中档楼盘，其二期、三期要比一期房价平均上涨30％。在楼市中开发商从来都不会以成本定价，而是以市场为参照做出售价，因此，在后期的项目开发中，开发商会获得比一期高得多的利润。

    车库是“金库”

    随着汽车的普及，车位在市中心日益显示出其稀缺性。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内，而实际情况是，通过车库的销售，开发商也能获得惊人的收入。目前一个楼盘车位与户数的比例一般在1：2至1：3，在哈市，一个车位的市场价格平均在15万元左右，例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位15万一个。则开发商可以获得1000多万的额外利润，车库真可谓开发商的金库了。

    装修、地下商铺巧赚“银子”

    目前装修房越来越受到市民的欢迎，其统一装修为购房者省了不少时间和精力。按理说，大规模的统一装修可以提高效率、减少费用，然而，从目前的装修价格来看，许多楼盘并没有体现这一点。装修价格含有“水分”，这“水分”就是开发商的可观利润，开发商和装修公司达成默契，开发商为装修质量承担保证责任，在装修费中各自分到一杯羹也不足为怪。对一家一户来说开发商往往标榜装修只是成本或者微利，赚取的金额有限，可如果将一个项目众多单元统一装修的结果一起算，那么开发商也一定不会瘦了腰包。

    此外，精明的开发商还会利用有利地段地上盖楼、地下开辟商铺，这种情况下常常是地下的地价是不花钱的，所以这等于是“无本的买卖”，其中的利润可想而知。

    关专家指出，在这个房地产需求旺盛的今天，房地产行业确实有着非常高的投资回报率，因此，靠房地产发财的地产大亨国内外不算少数，在中国的财富榜上，地产行业可谓是一个最大的创富板块。