东北网3月23日电 旧城改造，矛盾焦点多与拆迁相关。正在全国媒体关注“重庆史上最牛钉子户”期间，哈尔滨市即将推出的新拆迁管理办法，将有力地保护被拆迁户的权益。该办法遵循新颁布的《物权法》，明确规定其中“被拆迁人可在拆迁范围内产权调换”，即：被拆迁人有权回迁，拆迁人应尽量满足被拆迁人的回迁要求。

　　3月14日至18日，哈尔滨市政府法制办在政府信息网上公示了《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》征求意见稿(以下简称新《办法》)。这是对2004年6月实施至今的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》(以下简称原《办法》)的重新修订。

　　新《办法》与原《办法》相比，内容由原来的五章47条增加到七章64条。

　　合理回迁

　　有法可依

　　新《办法》征求意见稿中增加了“按照批准的建设工程规划能够满足房屋产权调换的，被拆迁人可以选择在拆迁范围内产权调换”。权威人士认为，该条款表明，无论原来是住宅还是非住宅，拆迁后只要与规划不冲突，被拆迁人有权回迁，拆迁人必须满足被拆迁人的要求。这大大提高了对被拆迁人合法权益的保护程度。

　　权威人士介绍，原《办法》在拆迁补偿方式上规定“可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。由于规定概念比较笼统，选择方式在两可之间，实际操作中，拆迁补偿方式往往由拆迁人单方面决定，不利于被拆迁人合法权益的保护。

　　案例：2005年，在哈尔滨市道里区一处一类街道住宅房屋拆迁工程中，部分被拆迁人认为货币补偿买不到合适的房子，均不愿离开现住地，想要进行产权调换，回迁原址。但拆迁人不同意，坚持只给予货币补偿，由此产生纠纷。后在有关部门协调下，被拆迁人勉强同意异地产权调换。

　　货币补偿

　　估价方法多样

　　《办法》征求意见稿规定，“房屋拆迁估价应当优先采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用收益法、成本法等其他估价方法，但应当在估价报告中说明原因。”权威人士分析，该条款表明，拆迁估价不再仅仅采用市场比较法，如果拆迁地段房价升值快或房屋造价成本高，仅用市场比较法损害被拆迁户利益的，可以采用收益法、成本法。此条扩大了拆迁补偿标准的内涵，保护了被拆迁人的利益。

　　据权威人士介绍，原《办法》规定拆迁货币补偿按市场比较法进行评估，数额取决于被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素。在实际操作中，拆迁人出于自身利益考虑，总是希望以较低的货币补偿方式对被拆迁人进行补偿，而为被拆迁人房屋作价的评估中介单位实际出具的评估价格也普遍过低，使被拆迁人利益受损。

　　案例：2006年实施的拆迁项目中，哈尔滨市民赵女士家住路段的新建住宅房价每平方米建筑面积达到3500元，但拆迁人委托的评估中介评估出的拆迁补偿价格是1500元。经过咨询，赵女士得知，评估中介采取市场比较法评估(同等区域、地段二手房上一年度成交易价比较)，其评估出的价格没有充分考虑到土地和房产的增值预期和用于经营的房屋收益。

　　“住”改“非”

　　提高补偿标准

　　《办法》征求意见稿规定：“住宅房屋做非住宅使用，拆迁通告发布前依法取得营业执照等手续并纳税经营的，按照住宅房屋拆迁补偿估价额和非住宅房屋拆迁补偿估价额的平均值补偿。”据权威人士介绍，这项规定表明，今后虽然房屋性质是住宅，但只要具备经营条件，有合法经营证照，如小吃、仓买等，在拆迁时即可享受到按非住宅房屋拆迁补偿估价额与住宅房屋拆迁补偿估价额之间的平均值补偿。

　　据权威人士介绍，原《办法》规定，被拆房屋使用性质按《房屋所有权证》登记为准。也就是说，产权证标明被拆迁房屋如属住宅房屋，即使取得了营业执照用于经营，也得按住宅标准补偿。这极大地损害了房产证上使用性质为住宅，实际却按非住宅使用的被拆迁户的利益。

　　案例：道外区的王先生家住在1楼，且临街，房产性质属住宅。2005年，王先生利用自有房屋开了一个小吃部，并在相关部门办理了营业手续。几个月后，王先生按照门市房的价格，把此房卖给了张女士(房证上使用性质仍为住宅)。2006年，此处房产所在路段拆迁，拆迁人给出的补偿标准是住宅建筑面积1800元／米，非住宅建筑面积2600元／米。按照房产证上的住宅性质，张女士只能按照1800元／米得到补偿，这和张女士买房时的价格相差甚远。为此，张女士多次找到开发商，但因为没有法律依据，只能作罢。

　　补偿款将有

　　“最低保障线”

　　《办法》征求意见稿中增加了“最低保障制度”，规定被拆迁人或者合法房屋承租人，其被拆迁房屋人均建筑面积低于本市上年度人均建筑面积标准，且货币补偿的金额低于拆迁最低补偿标准的，按照拆迁最低补偿标准进行补偿。(最低补偿标准正在制定中。)据权威人士介绍，虽然拆迁人按标准给予被拆迁人补偿，但被拆迁人还是买不起房子，并因拆迁导致贫困、居无定所。《办法》征求意见稿中提出针对所有被拆迁人的“拆迁补偿实行住房最低保障制度”，从而将单户住房面积小、收入低的被拆迁人纳入保障范围。

　　权威人士介绍，2005年，哈尔滨市政府出台《关于对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋给予照顾的具体规定》，设立了被拆迁人最低补偿线——5.5万元。此规定虽然对特困户和残疾人给予了补偿照顾，但对于部分被拆房屋面积小、购房能力有限的被拆迁户来说，缺少扶持。

　　案例：道外区危房改造工程中，大批危房建于上世纪50年代前。作为城市的老居民，每户被拆迁户房屋建筑面积只有30平方米左右，按补偿法定标准补偿后，每户得到补偿款只有五六万元，而现在哈市二环以外的多数新建楼盘每平方米建筑面积单价都在3000元左右，二环以内的二手房每平方米建筑面积单价则多在3000元以上，五六万元根本买不到房子。

　　低保户、残疾人

　　更“照顾”

　　《办法》征求意见稿中规定，只要持有《城市居民最低生活保障证》及符合规定标准的残疾人将给予照顾。据业内权威人士说，该条款扩大了照顾范围，体现出政府对社会低收入者和弱势群体的关爱。

　　近年来，哈市政府不断提高对特困户、残疾人等弱势群体的拆迁补助标准。2005年以来，被拆迁人最低补偿线达到5.5万元。

　　市民热议

　　“居者有其屋”

　　据悉，哈尔滨市政府法制办在政府信息网上就《办法》征求意见稿向广大市民征求意见和建议时，很多市民表示，希望新《办法》让“居者有其屋”。

　　市民张新：目前现实状况是被拆迁人权益无法保障。我家住在哈西，马上要动迁了，附近的西典家园的房价涨到快3000了，而拆迁补偿才1650元，补偿价格大大低于新房价格。这几年，哈市房价涨了多少，而拆迁补偿价格又涨了多少，政府有关部门在制定最低补偿标准时应多为老百姓着想。

　　居民韩秀镇：拆除困难群体赖以生存的房屋，不能完全站在开发商的角度考虑问题，而应以近期闭幕的两会确定的“居者有其屋”为指导，开发建设要充分考虑住房的公益性，只有这样才能有利于构建和谐社会，维护广大困难群众的切身利益。

　　市民陈先生：我本人是深受违法拆迁之苦的一个普通老百姓，多年以来投诉无结果。目前，开发商在拆迁时没有和被拆迁人达成协议，擅自停电、停水、停煤气，擅自强迁时有发生(如拆迁公司采取在夜晚实行打砸方式，强迫被拆迁人搬走，给被拆迁人造成了身心伤害)。而派出所接警后，都以无证据无法破案、拆迁公司不知道为由，不了了之。为此，有关部门应加大打击力度，真正体现以人为本，构建和谐社会。