东北网8月12日讯　日前，道外区“中华巴洛克”街区改造已近尾声，招商工作正在进行，至今已收到三四百个咨询或预订信息，意向涉及文化、餐饮等。招商工作人员徐鸿告诉记者，目前该街区的定位尚未最后完成，“销售单元正按市场需求第二次分割为三四十平方米至上千平方米。”

　　记者看见沙盘上，该街区功能区暂划分为“特色餐饮区”、“地方特色旅游产品区”、“茶馆书场区”、“洗浴客栈区”、“地方文化区”、“古玩字画区”、“山东会馆区”、“歌厅区”、“西餐酒吧区”等。

　　记者走访调查发现，改造后，道外“中华巴洛克”街区能“火”到何种程度，还不十分明朗，它面临有待破解的“三大难题”。只有烧好这“三把火”，道外商市街才能够重振雄风。

　　商铺价格影响消费格局

　　据悉，投资2.5亿元的“中华巴洛克”一期项目将于8月底揭开帷幕。

　　位于道外“南二道街—靖宇街—南三道街—南勋街”围合区域和南四道街84号大院的“中华巴洛克”保护更新项目一期工程，修旧如旧，建筑的外立面上保留巴洛克建筑的精美造型和装饰手法，雕花图案则应用蝙蝠、牡丹、如意、铜钱等图案传达中国民族文化元素。像“永德福”等一些昔日老牌匾仍保留在青砖墙上，庭院内部依旧保留中国传统四合院形式，有天桥、天井，每个院落都用回廊贯穿，粉刷的清水砖墙与庭院步道砖构成灰色主调。

　　有关部门对“中华巴洛克”景区作出了远景规划，并对游客容量进行了相应的分析。根据该地带的现状及进一步开发所形成的综合效应，到2020年，预计该景区年接待游人数将达到150万人左右。按照这一规划，众多数量的游客，在“中华巴洛克”看完了“景”后，应被“留住”并就地“消费”。如果从现在开始，游人数量能够稳步上升，其经济、社会效益及发展潜力无疑是巨大的。

　　目前，据记者了解，道外普通地段的商业住宅均价已达到4000元/平方米以上，通常规律下，普通商业地产的价格应该是其附近商业住宅均价的两倍以上。“中华巴洛克”的开盘价目前尚未透露，估计相比周围商业地产不会低，只会偏高，即在8000元-10000元/平方米以上。对此，有的商业人士认为，“中华巴洛克”如果商铺定价难就低，可能将对未来把人“留住”、使人“消费”，最终形成“反复消费”不利。

　　经营项目需要“特色留人”

　　道外“仁和永”，在首期改造后一直闲置至今。

　　一位专家认为，“仁和永”的失误在于，仅利用“特色建筑”把人吸引来还远远不够，作为成功运作的商业项目还有“三大步骤”一定要做：一是把人吸引来后要“牢牢留住”；二是“牢牢留住”人后要促使人“大把消费”；三是使人“大把消费”还不够，要形成“反复消费”才行。

　　“中华巴洛克”所处位置，靠近道外历史上的北市场，这里曾是整个哈埠的文化娱乐中心，是哈埠市民曾“反复消费”的地方。

　　记者走访了解到，上世纪二三十年代，北市场有许多茶馆茶社，如魏家、王家、刘家、新民、松苑等。各茶社茶馆都邀请曲艺艺人演出，分早、中、晚、灯下等场次。表演形式有西河大鼓、梅花大鼓、太平歌词、评词、河南坠子、相声、二人转、皮影戏等。还有一些打地摊演出如魔术、杂技、拉洋片等。

　　商业地产的成功，背后一定要有符合这个时代需求的文化支撑。据了解，更新改造后的“中华巴洛克”为市民和游客预备了几道“文化餐”：观赏大量“中华巴洛克”建筑，参观“中华巴洛克”建筑博物馆；在“小吃一条街”品尝百年名小吃；有闯关东情结的游客可到山东会馆追忆往昔；到“哈尔滨老字号”地方文化大舞台体验民俗文化等。

　　“文化餐”再多，也要有“拿人”的一绝。“中华巴洛克”用什么绝活儿形成哈埠新的文化娱乐中心，把人“留住”、使人“消费”，最终形成“反复消费”？值得深思。