东北网1月7日讯 在物业纠纷迭起的背后，反映的不仅是物业管理服务问题，还折射出业主与物业权利义务不对等、物业管理体制、市场监管体制不够完善等深层次的社会矛盾。

　　各有各的责任权利义务亟待统一

　　业主和物业服务企业作为物业活动的两个主体，必须同时肩负权利与义务。物业纠纷的产生，很大程度在于两个主体在权利与义务的定位上各有缺失——业主放大权利，忽视需要承担的义务，物业企业过分逐利，推诿责任，淡化义务。

　　记者在采访中发现，很多业主只强调物业公司需要满足业主的各种要求，无视自己需要履行的基本义务。哈尔滨房产住宅局物业专家认为，物业和业主之间是商业行为，权利和义务对等。既然是聘请物业公司进行服务，业主在履行自己权利的同时，也有配合物业公司工作、及时缴纳物业费用的义务。个别业主稍有不满便以不交物业费行为来施行“经济制裁”是不可取的。

　　物业公司自身同样存在定位不当的问题。很多物业公司片面理解物业管理的概念，重管理轻服务。在物业服务过程中高高在上，发生问题推三阻四。实际上在国务院公布的《物业管理条例》中明确指出了物业公司“服务”的职能定位。在2007年10月1日施行的《物权法》对“物业”的定位也是物业服务企业。这都指明了物业服务企业，要从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。

　　省社科院的张教授分析物业与居民关系时认为，小区物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中。“小区不光需要保洁员、保安员、维修工。还应把眼光放长远些，送报，送奶，接送小孩，照顾老人、病人等“管家式”服务都可以尝试有偿服务，把小区当社会来做，有些问题就迎刃而解了。”

　　有业内人士建议，物业管理服务价格应推行市场议价；行业主管部门要拟订服务标准，明确实施细则；协商决定物业费收取标准及办法等。小区要建设好，只有业主和物业两个主体互相信任，行使权利的同时自觉履行义务，以协商沟通等理性方式面对纠纷，这样才能互信互利，为双方合作奠定良好的基础。

　　物业换手不易管理机制亟待完善

　　在2008年4月公布的《哈尔滨市人民政府关于加强我市物业管理工作的若干意见》中明确规定了合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务。企业擅自退出物业项目管理服务的，记入企业信用档案；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。物业企业退出机制的建立保护了业主的利益，但这种退出机制在实际操作过程中也有许多值得探讨的地方。

　　记者在采访中发现，在物业企业之间有这样一个共识：对发生过弃管的小区哪家物业公司一般都不敢轻易接手。在走访了几个遭遇弃管的小区，他们都不约而同地遇到了寻找新物业的艰辛。很多要退出的物业，因为一时没人接手，政府又“摁着”不放，还要支付更多的成本。而他们为了不赔本，僵持期间就会在履行服务功能上缩水。

　　一位不愿透露姓名的物业公司老总表示，市场经济条件下，物业活动必须实行市场管理模式，完善的退出机制必须在市场运作中完成，政府从中“来硬的”不是长久之计。

　　记者采访中还感到，在物业活动中还有一个尴尬的问题，就是建管责任不清，尤其是在对开发商的制约机制上还很脆弱。虽然《物业管理条例》中规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但是物业与开发商往往具有宗亲关系。

　　目前，有不少物业公司隶属开发商，或与开发商有着千丝万缕的关联，导致双方责任不明。即使这样，物业与开发商毕竟是两个法律主体，只要责任义务明晰也是可以收到较好的效果，但是这种成本是巨大的。

　　哈尔滨宝宇地产开发公司负责人表示，现在楼盘的初期销售和后期升值在很大程度上取决于物业公司的服务程度，现在很多并不知名的开发商都聘请知名品牌的物业公司来做管理，或者自己开发自己来经营，目的是让楼盘本身升值，而这是一般的物业公司学不了的。因为一般的物业公司是以盈利为目的的，而开发商自己开发的物业完全是为了打造品牌，每年开发商自己掏钱往物业注入资金。然而一旦成本激增，开发商的钱不可能始终无回报的补贴给物业，矛盾势必产生。

　　另外有些物业的管理费标准由开发商定，而开发商为了制造卖点，往往将标准定低，自己再补贴物业公司。待开发商撤出项目后，物业就会因收费问题与业主闹得不可开交。因此必须加强对开发商的责任约束，在保修方面实行的建筑工程质量预留保证金制度，必须加强监管落实到位。

　　点击提醒

　　别随便对待那张“纸”

　　物业合同签署需引起重视

　　其实在业主和物业之间存在着一个最直接的约束手段，就是物业管理合同。而实际运行中，这个最能体现业主与物业机构双方权利义务的文本，却往往被束之高阁。

　　记者采访中发现，很多新入户的业主在与物业签署合同时，并不仔细阅读条款，觉得只是走个过场，顺利拿到钥匙就万事大吉了。个别物业公司也钻了这样的空子，合同不规范、条款很含糊，为今后的物业纠纷埋下隐患。

　　如今，业主面对和物业的纠纷，过多地停留在“不断找、使劲磨”的阶段，忽视了合同的法律效用。物业公司同样如此，遇到不履行合同的业主不是依据合同，和业主进行法律层面的对话，而是赌气骂街。面对物业纠纷，更多的引入法律司法机制是物业市场化进步的重要一步。

　　哈尔滨市泽言律师事务所的王泽敏律师表示，业主要签两份详尽的合同，一是购房合同，二是物业管理合同。如果这两份合同内容不完备，用语含混，欠缺必备的约定内容，日后争议起来就缺少维权依据。物业与业主之间矛盾易激化，主要是缺乏强有力的法律依据。

　　2007年10月1日起施行的《物权法》对解决物业与业主纠纷具有巨大现实意义。不过对于物业管理费标准、物业服务质量标准等规范问题上，与《物权法》有关物业管理规定相衔接的《物业管理条例》还需进一步明确与细化，把一些原则性的规定变成可操作性的行政法规，更好地解决物业管理中的实际问题。