东北网4月15日讯 3月份，全国70个大中城市房价同比下降1.3%，继续保持低迷状态，然而,在一季度全国70个大中城市房屋销售价格指数排行榜上，哈尔滨市二手房价格同比却连续上涨，居全国前列。房产专家认为，相比全国其他城市而言，哈尔滨二手房市场正处在稳中有升的态势。记者在调查采访中了解到，一季度，哈尔滨市二环以内新建住房越来越稀缺、哈尔滨市房产新政使得二手房交易税大幅减免等，都助推了哈尔滨二手房市场，二手房中介更是未经春天就直接迈入“盛夏”，同比交易量直线上涨。
价格贵供应量少 二环内新房越来越稀缺
12日，李岩一家搬进了位于哈市道里区新阳路上的一套住宅，这套使用面积近100平方米的二手房李岩花了80万元左右，原房主的装修属于中高档，小区配套设施齐全，交通也很便利，简单添置部分家具之后就能入住。“为啥要买二手房？因为二环以内新建房的价格太高，新建低价房大多都在城郊，左右权衡，决定购买这套房子。”李岩对记者说。
记者在走访中发现，从去年年末至今，哈市新开盘的新建商品房二环以内的十分稀缺，道里区城乡路与齿轮路交汇处的一处楼盘开盘均价为4500元/平方米，位于香坊区军民街的一个大型小区的楼盘起价为3700元/平方米，位于松北区龙祥路一处楼盘的开盘价为3800元/平方米，位于群力新区的一处楼盘开盘价为4680元/平方米，位于松北大道的一处住宅起价在3800元/平方米。
记者从哈市房产住宅局了解到，2月份，哈市仅有南岗区推出一个住宅项目，与1月份相比，新增供应量16.89万平方米，其他各区均没有推出新房源，这个数字较上月增加2.23万平方米，环比增幅为15.21%，同比增幅为25.62%。而道外区截至2月份已经连续7个月没有新房推出。
在今年新开盘的项目中，二环以外三环以内成为城市供应的主环线，随着城市开发进程的加快，主城区内可供开发的土地越来越少，主要依靠城市拆迁改造获得。城市可开发土地逐步向近郊转移，分布于二环以外三环以内范围内。
据介绍，哈市房地产市场为了能够尽早走出寒冬期，许多新建项目打破了往年在4月份恢复施工的惯例，许多项目提前近1个月开始施工。
价格低配套完善 二手房热销“法宝”多
记者在采访中了解到，在近期哈市陆续开盘的新建住宅中，二环以内新建商品房的价格至少在6000元/平方米以上。
南岗区开发区长江路会展中心的一处楼盘起价为6000元/平方米，道里区康安路附近的一处楼盘起价为6200元/平方米，南岗区宣化街的一处楼盘均价为6700/平方米，道里区友谊路附近的一处观江住宅均价为10000元/平方米。这些房源的数量和高价位都使得这些商品房在销售上难以出现红火场面。以一套使用面积70平方米的住宅计算，一套新房要花费六七十万元，还不算装修费用。如果购买同等地段的二手房，不但总价便宜，还省掉了装修的费用，许多市民都看中了二手房这块“蛋糕”。
记者在走访中发现，在友谊路江边一带的新建房价格约为10000元/平方米，二手房的价格却相对便宜不少。在江边附近的一个大型社区，一套使用面积106平方米的二手房售价为113万元，单价不到8000元/平方米。在哈市道里区新阳路上，一处新建住宅的售价为7200元/平方米，记者在附近的一家房屋中介了解到，紧挨该住宅的二手房，一套使用面积为67平方米的房子，售价为65万元，单价约为6000多元/平方米。在哈市道里区一个大型社区，这里去年年末开盘的房子售价为6600元/平方米。同样一个小区内，一套使用面积99平方米的二手房，售价仅为78万元，单价约为5000元/平方米左右。
记者从哈市房产住宅局了解到，除价格上的优势以外，多数购房者认为，二手房普遍拥有成熟的社区环境和小区基础配套设施，许多二手房都是经过精装修的，只需稍微改装就能及时入户，另外贷款也很方便，可以省下一大笔装修费用。
价格低、区位好、生活配套相对完善，是二手房热销的几大法宝。
购房落户门槛全国最低 去年2500户购买二手房
购买1处15万元以上商品房或二手房住宅即可落户，记者从哈市公安局获悉，目前在全国同等城市中，哈尔滨的购房落户门槛是最低的。哈市公安局提供的数据显示，去年哈市购房落户的人群中有2500户居民购买二手房，在哈市二手房存量并不多的情况下占据了高位。
据公安部门介绍，去年，投资购房落户哈市的共计4993户12479人，比上年增加1034户。据悉，1998年哈尔滨市开始实行购房落户政策，当时“门槛”为购买30万元房产。2003年哈尔滨市购房落户“降低门槛”：购买1处15万元以上商品房或二手房住宅；购买2处商品住宅累计达20万元以上。当年购房落户1145户2863人。据哈市公安局户政处的工作人员介绍，今年一季度，购买二手房落户的人群数字仍在上升。
哈市经济研究所房地产研究中心主任周广宁对记者说，购房落户的“门槛”高低，其实对哈埠房地产市场的新商品住宅价格走势影响并不大。这是因为在哈埠购房落户的，多为周边县市来哈打工者，其中解决子女上学的占了大多数。而二手房多处于成熟社区，价格又便宜，办理产权手续简捷，因此必然成为购房落户者的首选。二手房市场可交易存量并不太大，因此每年两三千户的交易量，就足以影响它的整个价格走势。
减免税费新政实施 今年买二手房能省好几万
“买新不买旧”一直是市民购物的传统观念，但这个观念在购房方面被颠覆了。今年，购买一套总价值50余万元的二手房，所有的成交税费加在一起可以比去年省三万余元。
市民李云英对记者说，她看中了哈市道里区建国街上的一处住房，使用面积60平方米左右，总价为50余万元。这套房子如果去年买，交易契税为房产评估额的1.5%，约7500元；印花税为房产评估额的1%，约5000元。而现在购买，契税税率下调到1%后，将省2500元，暂免征收印花税又省了5000元，还有营业税为房产评估额的5.55%，约27750元。总体算来，李女士现在购房比去年购房省了三万多元。
“在购买二手房的人群中，大约有70%的人是因为看到了契税下调后可以节省大额资金，所以才毫不犹豫地出手的。”哈尔滨温氏房地产经纪咨询有限责任公司董事长温利农说，房产新政实施后，在二手房的交易上体现得确实十分明显，以一套总价70万元的二手房计算，现在购买比新政实施前可以省7万元左右。在去年一季度，公司二手房的成交量每天约十套左右，今年一季度每天可以成交十七八套。
记者在采访中了解到，一系列鼓励二手住房交易的优惠政策对市民买卖二手住房的愿望和信心起到了相当大的提振作用。截至今年12月31日，将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。即将取消营业税的普通住宅面积标准由原来的建筑面积140平方米调整到了180平方米。这无疑是对二手住房买卖双方都有益的重大利好消息，明确规定的时限对有买卖房屋意愿的市民也起到了显著的推动作用。
一套房子几家抢 小户型二手房砍价难了
“随着二手房交易市场的回暖，买卖双方砍价的空间也开始缩水，在目前哈市道里区和南岗区一些热点区域的小户型二手房，已经没有议价的可能。”哈市南岗区大世界的一家二手房中介的负责人唐鑫说。据其介绍，去年开始，由于市场交易不景气，二手房的价格曾出现一定程度的松动，不少房东在挂牌委托售房时一般会报一个最高价，然后在交易时再和买方议价。一套总价20多万元的房子，议价空间最高时能达到一两万元，这在历史上都是少见的，这意味着一套总价100万元的房子，可以有5万到7万元的议价空间。从今年年初至今，这种态势也得到了扭转，目前市场上的议价空间在1%左右，而在道里区和南岗区中心区的一些小户型住宅，由于稀缺，议价空间几乎为零。这是因为同一房源看房者增多，改变了房主的心理预期，议价空间自然下降。
进入2月份以来，如果房主的房源区位具有优势，看房的人很多，经常出现一套房子几家抢着交付定金的情况，哈市的二手房市场开始向卖方倾斜。
记者在哈市大世界的几家二手房中介走访时了解到，从成交的情况看，户型建筑面积60平方米以下、每平方米售价4000元、总房价在20万元左右的住房成交量最大。二手房交易的主力户型为45至90平方米、两室一厅或三室一厅。
据悉，随着约6万户、近600万平方米的“铁路住宅”进入市场，也在客观上增加了二手房流通的总量。同时政府推出的棚户区改造、地铁建设项目等，都在一定程度上促进了哈尔滨市二手房市场的发展。
