东北网11月3日讯 跟任何房地产相关政策出台一样，10月1日，哈尔滨市开始实行调整后的基准地价引起了各方关注。
10月30日6时，办理土地证更名的王先生赶到道里区政府行政服务中心排号，已排到第14号。排第一号的市民在凌晨3时就来了。8时30分，道里区政务超市一楼大厅已有70多人在排号，门外还有30多人。这一切都源于一条消息：“哈尔滨市土地基准价格调整，土地证费用可能上涨”。
哈尔滨市国土资源局地产交易中心王革主任介绍，哈尔滨从1993年来第一次调整国有土地基准地价。这也是按照国家规定和要求进行的，一般土地基准地价调整应该3-5年调整一次，这也是开发市场发展的必然趋势，其他省市也都在陆续进行土地基准地价的调整。
王主任认为，此次土地基准地价调整可比性不大，哈尔滨市沿用土地基准地价将土地分成7类，此次按10级划分，不是一对一的调整。
记者比较发现，按照此前哈尔滨市土地基准地价，最高价为中央大街附近黄金地段的每平方米936元，按照此次调整中最高一级住宅每平方米3689元比较，是原来基准地价的4倍。但开发企业取得土地时还要通过拍卖等形式，其最终取得土地价格一定不会低于土地基准地价。
许多持币待购的市民认为，基准地价上调意味着房价上涨。调整后的基准地价对房价有多大影响？为此，记者采访了部分房地产业内人士及房地产研究专家。
二手房土地证暂未涨价
市民王先生办理二手房更名手续的时候，最先感受到了“土地基准价格调整”带来的反应。“不光这里得排队，前一天我在房产住宅局排到536号，一直到晚上才把办证需要的房产材料复印出来，那里人更多。”王先生说，去年他在中央大街买了一处二手房，一直没有办理土地证更名。几天前，听到要涨价的消息后，特地请假来办证。10时，在一楼大厅门口贴上了“办理土地证的排序号今天已办完”的告示。但事实表明，这些市民“虚惊一场”。
道里国土资源分局有关负责人介绍说，按照规定，今年10月1日起，二手房房屋土地证办理收费按调整后的基准地价和调整后的比例收取，这样，办证费用至少比原来高3倍。但目前还是按原有基准地价和原10%的比例收费。至于何时调高，他们还需等待具体通知。
五类住房交易受影响
一位多年从事商品房开发的经理认为，同商品房影响相比，或许经济适用房、集资房等交易时价格可能受到土地基准价格调整的影响。他举例说，市民在房地产交易或赠与时，往往需要向政府补交土地使用权出让金，而出让金计收的依据就是基准地价。
一般来说，已购买的公有住房、经济适用房、安置房、集资房、单位自建房等涉及个人住房划拨土地使用权出让的，缴纳的土地出让金为基准地价的10%。
另外，基准地价调高，将维护土地所有者的权益，如被拆迁人会因此而受益。基准地价调整实行优地高价，有利于征地补偿，特别是对于那些住所相对偏僻的拆迁户来说，能获得的补偿显然会水涨船高。
部分开发商预计：带动房价上涨5%
黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司总经理刘少棠认为，城市在开发建设过程中，城市间区域功能发生了变化。就在一个月前，开发商购地参考的基准地价还是在1993年制定的，而近16年来哈市房地产市场有了迅猛发展，城市区域功能发生了巨大变化，很多地方从原城市边缘发展成区域经济中心，从农业、工业用地变为商业、居住用地。
比如，“宝宇”开发的荣耀天地楼盘，原属于市区边缘，现在已经成为一个抢手的住宅区，地价自然要有所改变。刘少棠认为，城市的发展变化如果在地价上没有得到反映是不正常的。
简单推算，一个楼盘的房价，由地价与拆迁费用、建安成本、税费和利润共同构成。其中开发成本中相当大的一部分是土地成本，占总开发成本的30%左右。
部分开发商也认为，按惯例，基准地价调整一般都会带动土地公开出让价格上涨5%左右，这一个浮动会在房价上显现出来。但这个说法，并没有得到土地部门和多数开发商的认同。
土地部门：利于房价稳定而非上涨
王革主任认为，土地基准价格调整对房价影响微乎其微，因为房价的涨跌主要与市场供求关系的变化有关，成本的变化对房价影响不是最主要的。基准地价的真正意义在于更真实客观地反映一个城市的土地价值。多年来哈尔滨市基准地价调整滞后不能反映市场真实的水平，远远低于市场真实水平，尚未起到应有的作用，所以它即便是调整，也不过是反映土地市场平均价格，不会对房价有什么影响。
从交易中心的拍卖市场看，影响房价的主要是买卖地价，不是基准地价。所以说，这种调整，对于开发商及规范市场都是好事，说明政府在信息披露方面更加积极了。对于老百姓来说，这不是涨价的信号，相反对稳定房价是有好处的。此次基准地价调整，对开发商的影响远远大于对购房者的影响。调整后的基准地价将更合理，更如实地反映每块土地的价值，减少了开发商获得低价土地的机会。
房价高低还是市场“说了算”
一些开发商透露，基准地价在房价中所占比例并不大，他们通过公开招标、拍卖竞价方式获得的土地价格，都要远远高于基准地价，基准地价只是一个参考，房价还是由市场供需决定。例如，哈尔滨最近拍出的18亿元群力地王，即使参照最新调整的土地基准地价，土地价格也已经翻了一番还多。所以说此次调整对开发商拿地不会产生太大的影响，开发商只看这块地的升值前景。前景好，就是地价再高，他们也不会犹豫。
房地产研究专家分析认为，新基准地价有助于让市民及公众清晰认识房地产市场，对市民的投资置业具有一定的指导和参考作用。
