东北网3月14日讯 物业费关系千家万户，本报连续关注了物业费乱涨价问题后，收到市民大量投诉，市民最关注的问题是物业费为什么涨价？物业费涨价居民不同意怎么办？如何才能监督是否得到质价相符的服务？记者13日专访了哈尔滨市物价局经营收费处的相关负责人，对物业费到底该咋收进行详细解读。

　　17号文被当成“涨价通知”

　　市物价局经营收费处副处长姜军介绍，2011年我市物价部门和市住房保障和房产管理局联合下发的《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》(简称17号文)，当时出台文件是在我市总体物业成本和现状调查后，要解决部分收费过低小区物业的生存问题，并按照统一菜单服务项目确定收费标准。

　　新文件制定的初衷是规范物业服务行为，制定了菜单式物业收费组合，明确物业费由按照使用面积收取改为按建筑面积收取。但同时，也规定新建住宅小区到物价部门申请物业费标准，既有小区调整物业费需要履行的法律程序。但很多物业公司简单地把文件执行成“涨价通知”，没有按照规定履行必要的法律程序，即征求意见和到物价部门备案。

　　入住率过半可新定收费标准

　　据悉，新建小区执行的是“前期物业服务合同”费用标准，居民可在入户两年或入住率达到50%后，由业主委员会重新与物业公司制定物业费标准。

　　姜军介绍，我市新建成小区物业费虽然由物价部门进行审批，但并非一次制定后就需要一直执行的。按照规定，新建楼盘入户时执行的都是依据“前期物业服务合同”制定的收费标准，是按照楼盘建设标准和物业提供的服务到物价局备案申请的物业费价格。这个服务价格，是新建楼盘物业应提供和达到的物业服务标准。如果业主入住后发现物业公司并没有按照承诺的标准进行服务。按照文件规定，当业主入户率达到50%以上或者入住两年后成立业主委员会后，“前期物业服务合同”即可废止，由成立的业主委员会与物业服务企业重新协商确定物业服务收费标准；或由社区居委会代表居民与物业重新签订服务合同，依据物业公司提供的实际服务，确定新的物业费。

　　半数居民同意才能调物业费

　　物业费调整不能由物业公司单方面进行，姜军介绍，物业费调整需要经过必须的法律程序。小区成立业主委员会的，由业主委员会代表居民与物业公司协商物业费标准，征求业主意见，半数以上业主同意后，可到区物价局备案执行新标准；未成立业主委员会的小区，由社区居民委员会代表业主与物业公司协商物业费价格，半数以上业主同意后，到区物价局备案执行。

　　当半数以上居民不认可物业公司调整的物业费价格时，由区物业主管部门牵头组织区价格主管部门、所在街道办事处、社区居委会、业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。

　　物业收费不公示将予查处

　　小区业主对于物业费意见最大的是只见收费不见服务，物价部门相关负责人介绍，普通住宅小区物业费组成包括五项：综合管理；公共区域秩序维护；公共区域保洁服务；公共区域绿化养护；共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准。

　　物业公司需将确定的收费标准在小区醒目位置进行公示，公示内容主要包含：服务电话，楼内公共区域清洁次数、间隔时间，楼外公共区域清扫次数，庭院路灯等公共设施清洁次数，垃圾每天清运次数，冬季清雪时间，保安执勤时间，绿化养护措施等情况。

　　此次联合行动，物价部门将重点对违反规定程序上涨物业费和未能公示收费标准的物业公司进行查处。另外，物业公司服务等级和在物价部门的收费备案情况也应一并对市民公示，接受市民监督。