看房时，经销商勾勒的“美好蓝图”，经常会让消费者眼花缭乱。苏强 摄
黑龙江日报7月16日讯 记者从省消协了解到，有关投诉房屋案件一直是热点，而且投诉的热点内容也在不断变化。从2012年至今的商品房投诉案来看，投诉的主要问题，已从前一两年的房屋“建筑系数”虚高的猫腻逐渐转为房屋质量、虚假承诺等。
从去年至今，全省消协共受理商品房投诉102件，主要集中在四大问题上：
一是建筑质量差。问题大到房屋下沉、墙面开裂、楼板渗水，小到门窗关不严、暖气漏水、地面和墙面不平，有的甚至墙面不刮大白就交付使用；二是虚假承诺。如承诺的便捷交通，实际走出小区很远一段路才能到公交车站；承诺的封闭式管理小区，根本就没有围墙和保安；承诺小区绿化像花园，可绿地和植物的面积却少的可怜；三是逾期办不了房产证。开发商承诺进户当年就可以办理房产证，可有的业主已经入住几年了，房产证还办不下来，有的开发商甚至将经济适用住房当商品房销售；四是销售商恶意违约。由于房价不断上扬，销售商在收取消费者的购房定金或预付款，并与消费者签订《购房认购协议书》之后，往往会长期拒签《房屋买卖合同》和拒交房屋，待房价上涨后又以各种借口单方面解除认购协议。
消费投诉
富锦市消费者洪某在本地购买一栋62平方米住宅楼，合同上签的当时先交首期付款7万元，2012年12月30日前，余额全部交齐入住，结果现在没能交工，等今年的6月份才能交工，消费者要求退款，销售商以各种理由不予退款。最后在消协的协调下，达成调解协议，销售商退给了洪某首付款。
去年10月份，嫩江县居民徐某在本县的一家房地产开发有限公司购买商品楼，买楼时该公司称交完首付后，其余钱款由公司负责贷款。徐某交5万元左右的首付后，银行称其不能贷款了，为此，消费者就不能买楼了。于是消费者向该房地产公司提出退款，但该公司要扣除2000元。徐某认为不合理，是因公司说负责贷款，自己才购买的房子，责任不在购买方。徐某便投诉到消协。
哈尔滨市消费者张某购买了哈市一家房地产商的商品房，因消费者已交房屋的50%首付35万元，消费者多次要求与销售商签订合同，但销售商拒绝签订合同，消费者要求销售商履行签订合同的义务。在消协的调解下，销售商同意签订合同，并表示消费者不签合同可给予一定的经济补偿。
购房协议条款多仔细看清再签订
购房协议是房产陷阱的“藏身之地”，签订一份防陷阱的协议，对消费者极为必要。消费者应提前了解购房协议范本，看清购房协议范本注意事项。省消费者协会投诉部部长佟新认为，消费者对任何一种商品都应该有知情权。但记者了解到，消费者主要通过开发商知名度、楼盘宣传材料、朋友介绍等因素考虑买房。“消费者不可能全程跟踪房屋的建造过程。因此，对于房屋这种特殊商品，消费者的知情权更易受侵犯。”佟新说。
为此，省消协提醒消费者，在签订商品房合同时，要做好“四看”：1.查看开发商是否具有“五证”、“两书”、“一照”。2.确定购买并签订购房协议后再交定金，否则一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不予退还定金。3.不要轻信开发商的广告宣传，要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。4.签订合同时一定要认真审验房屋质量、房屋面积、价格、交付使用时间、违约责任、物业管理等条款，对合同中的不平等条款要据理力争。
黑龙江法平律师事务所张剑锋律师从法律角度，提醒消费者应该如何签订一份不留罗乱的商品房购房合同。
认购：在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有两种情况：一种情况是开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购定金，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购定金。看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。
补充协议：在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全读懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
宣传邀约：开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。如购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
房屋质量：有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
补充协议废掉主合同
消费者艰难讨回19万认购定金
去年6月，李先生看中了一套商品房，当时缴纳了19万元认购款和定金。今年3月，他接到通知到售楼处签订正式购房合同。此时，他发现售房时售楼人员及开发商印制的房屋格局宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间，而且在签订《商品房买卖合同》时，开发商要求所有购房者必须再签一份补充协议。李先生在阅读补充协议之后，发现其中许多内容与主合同相违背。“这就是个‘霸王条款’，签了这个协议，就彻底被开发商套牢了。”李先生在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商答复称可以退房，但李先生先前交付的19万元认购款和定金不能退还。虽然开发商口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但称签补充协议没有商量的余地。
因为此事，李先生寻求多个部门，都没有得到解决。无奈之下，李先生投诉到省消费者协会进行维权。
开发商要求李先生这些消费者签的这份补充协议，共有13条70余项内容1万多字。李先生说，在主合同《商品房买卖合同》中涉及的房屋面积、违约责任、房屋设备、产权登记、房屋设备标准、违约责任等实质性选项约定和争议解决方式，都被划成“×”，取而代之的是“双方按照补充协议相关约定执行”。补充协议中规定，如果购房者逾期付款，按逾期时间分别要向开发商按购房款总额的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付违约金。主合同中规定的是按差额计算，违约金以万分之几计算。主合同中本来有如果开发商违约，“逾期超过多少日，购房人有权解除合同，开发商应在规定日期内全额退款并按已付款的百分之几支付违约金”的条款，但补充协议中取消了这一约定，规定如果开发商违约，除要求购房者给予30天宽展期外，违约金支付为已交房款的万分之一。也就是说，不管开发商逾期多少天，购房者都没有退房的权利，开发商只要每天支付万分之一的违约金就可保证合同的履行。
相关法律规定，房屋交付之日起90日内，由于出卖人的原因不能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同并获赔偿。而该主合同及补充协议中规定，360天内将产权相关材料报登记机关备案即可，超过360天仍未取得产权证书的，购房人不退房，出售人按已付款的万分之一支付违约金。开发商在售楼时都会通过媒体广告、印制宣传品或沙盘展示等手段，介绍楼盘位置、格局、面积等，消费者借此了解所购房屋的信息，确定购房与否，依法即应形成要约和承诺。在补充协议中将这些宣传、展示的承诺一笔勾销，仅视为要约邀请，不作为买卖双方合同的组成部分，更不承认其已成为双方确定权利义务的依据。“该补充协议明确提出，补充协议作为合同附件，与合同正文相冲突时，以补充协议为准。”李先生认为这是极其不合理的。
虽然最终经过消协等部门的协调，李先生拿到了19万认购款。李先生说，以后再购房可要看好房屋购房合同中的一些细则，避免深陷霸王条款的陷阱中。
对此，省消协认为，合同双方的权利和义务应当是对等的，该补充协议强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者选择权利。有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款，侵害了消费者公平交易的权利。补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。
