东北网5月16日电 题:民宅商用:一道管理难题

　　商圈中“生”出新店铺

　　哈尔滨市个体户老张,在哈尔滨市南岗区秋林商圈内将一所民房改建成一所门市房，在改建过程中，老张的种种经历透视出民宅商用的现状。

　　老张在哈尔滨市南岗区秋林商圈内获得了一所门市房，他将这所门市房办成了外贸服装店，并出租给一个北京人经营，这样他每月可收取房租4000元。提起这家店铺的由来，老张抚摸着平头，讲述了经过。他在秋林商厦的后街经营一家仓买店，这条街地处南岗秋林商业区黄金地段，整条街几乎所有居民楼的一楼都经过改造变成了商业店铺，这些店铺五花八门，有的是饭馆，有的成了房屋中介，有的开起了发廊……这条街上惟独一幢建于二十世纪八十年代的居民楼的一楼临街房屋没有改变用途，还是民宅。老张很纳闷，这么好的地点为什么不改成门市房？经过多方打探，老张得知，这家住户是对老年夫妇，他们长期在此居住，无意改变房屋用途。

　　2004年，这对老人中的老太太去世了，老翁难以摆脱痛苦和孤独，决定到儿子家生活，他的儿子决定出售这座使用面积60平方米的房屋。老人儿子要价55万，由于要价高，没有买家，一拖就是两年。老张静静等着，直到2006年年末，经过几番讨价还价，失去耐性的老人儿子以47万元的价格卖给了老张，老张接手后，第一件事就是把这所民宅改成门市房，老张深知，只要这所一楼临街住宅改成商用门市房，价值就大不一样了，在哈市南岗区花园街与大直街、果戈里大街围合区域，类似这个面积的新门市房价格在70万元以上，老张下定决心要把这个民宅改成门市房。

　　然而这个过程却让老张费尽了心机，用老张的话说，那就是“民宅改门市，那不是一个简单的难字”。

　　据介绍，起初，老张想按正规审批途径，把购买的房子变成门市房。

　　他先来到秋林地区城管执法分局，询问该如何申报，城管执法人员告诉他先要到规划部门办理审理手续，他又问：“规划部门在哪？”他被告知在南岗区政务中心。老张来到南岗区政务中心，找到城建审批窗口，这里的工作人员告诉他：“规划部门不在这里办公，该部门在哈西地区。”

　　老张又跑到哈西，规划部门工作人员对他说：“在民宅改商用审批中，我们既不是第一个部门，也不是最后一个部门，只是其中一个环节。”老张焦急地问：“那我该去哪里？”对方告知需要到南岗区市容管理部门。

　　老张得知这个市容管理部门还是在南岗区政务中心后，又返回南岗区政务中心，来到市容管理所，市容管理所人员对他说：“民宅改商用，需要先到房产住宅局办理鉴定。”老张问：“房产住宅局在哪？”得到的答复是：“不知道，自己挂114查询吧。”

　　跑得晕头晕脑的老张十分上火，他静下心来，和朋友研究后，决定不再去办理审批手续了，先动工改造。他找来4个力工，经过一番锤敲镐砸，把民房的临街窗户改成了门，并在门下修砌了水泥台阶，民宅有了临街独立出入口。

　　窗改门的第三天，城管、房产等部门执法人员接踵而至，将该房贴了封条，给老张下达处罚通知，各类罚款达2万余元，并要求老张限期恢复房屋原样。

　　房子被封了，老张托朋友在半个月之内办理了各类手续，房子没有恢复原样，而封条解除了，老张开始大规模装修，办理了工商执照，商铺开张营业了。

　　关于老张朋友是如何办理这些审批手续的，老张摇头拒谈，只是嘿嘿地笑。

　　逐利下的“民”改“商”

　　为何大量的民用房被改为商用房？民宅商用是否合法？民宅商用到底需要履行什么样的手续？记者为此进一步调查。

　　在哈尔滨市南岗区城管执法部门，有关人士介绍，去年这个区查处各类无审批手续窗改门等事件50余起。据讲，建于20世纪80年代临街的一楼老式民宅由于缺少商服用房的规划设计，这类房屋大规模商用改造在前几年达到高峰，目前这个年代的房屋能改成商服的，几乎都进行了改造，哈尔滨市房产住宅管理部门数据显示，该市建于20世纪80年代临街一楼民宅改建率达97%以上。

　　另据了解，20世纪90年代以后建造的房屋都规划设计了商服用房，但其数量满足不了商用的需求，当前这类不临街的地处居民院、小区内一楼民宅改成商用房的势头不减。临街的一楼民宅不是商用的已是所剩无几，经营者又盯上了二十世纪90年代后期的小区内住宅楼，这类民房改成商用房现象当前十分突出。

　　记者在采访调查中发现，在道里、南岗中心区域，一些居民楼内普通民宅开办了按摩房、公司、学生看护班、甚至还有饭店的包房……哈市道里区通江街一幢民宅的电子单元门已经失灵了，该楼居民说：“楼上办了看护班，

　　每天大批学生家长出出进进，电子门给弄坏了。”

　　据了解，这些开设在居民楼楼内的商业用房大部分没有经过审批，而是成了民宅“地下”商用。

　　与此同时，一些新建居民住宅楼也加入民宅商用的行列。这些居民楼开发、物业等部门只顾售房和收取物业费，并不管购房者的用途。在道里区井街一幢高层住宅还有几套房屋在出售，两名男子问售房人员：“买房子开公司行不行？”该售楼人员打电话询问主管后对他们说：“办公司行，只是物业费要交双份。”

　　一位业内人士告诉记者说，当前哈尔滨市变更房屋使用用途的行为主要有两种：

　　第一类，比较明显的，在房产临街或临院一侧的一楼，将自有住宅自行拆改并扒开一个门，甚至新建台阶，以形成一个便于出入的通道，之后便是经商开业。第二类，比较隐蔽的，在小区非一层的自用住宅中进行经营性办公，这种变更使用用途的方式比较隐蔽，不明显，在楼外侧一般看不到。

　　民宅商用为何这般火热？如果说旧的小区民宅商用是受当时规划限制造成的，那么新建小区发生的民宅商用又是为什么呢？

　　首先，是民宅房屋价格明显低于正规商服用房和写字楼，如今，哈尔滨市道里、南岗区的写字楼中100平方米每月租金在8000元左右，而租用民宅100平方米的租金在3000元左右，这样可以降低经营成本。

　　其次，商业区内经营用房满足不了日益增多的经营需求。省内一位房地产开发商也告诉记者，政府结合本地经济社会发展情况、城市功能定位和经济结构调整情况，做出土地安排使用供应计划，主要包括住宅商品房用地、商服用地、经济适用住房用地、工矿仓储用地等。国土资源等部门对经济适用房用地、住宅商品房用地、商服用地、基础设施用地、工矿仓储用地及科教文卫体和行政办公用地进行详细划分，开发商难以获得超出计划外商服用地。尽管按规划建设出了一定数量的商服用房，但满足不了商用需求，小区内的民宅商用改造也就难以避免。

　　民宅商用的“模糊管理”

　　民宅商用大量存在，纠纷也不断出现，那么，对于这一问题，有关部门是如何管理的呢？记者试图采访管理者，但曲折的调查最终让记者发现：“民宅商用”目前的管理只能用“模糊”来形容。

　　模糊其一，按照现行《中华人民共和国公司法》规定，关于设立公司的条件之一是“有公司住所”，但工商部门的审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。工商部门对开办商服的房屋并不管是民用房产权还是商用房产权。也就是说，法律并没有对公司住所的性质进行明确限定。

　　模糊其二，按照规划部门的要求，民宅改成商用房，必须得有独立出入口，同时不能与居民共用楼梯。但大批将民房改成商用房的经营者并没有改变房屋民房的性质，因此不用报请规划部门审批，规划部门对不变更产权的民宅商用房又无管理权。据了解，没有独立出口，一些经营者决定把民宅窗户改成门。窗改门正常审批需要报请房产住宅鉴定部门进行房屋改建安全鉴定，这种鉴定只是技术鉴定，至于窗改门后的房屋是否用于商业经营，房产住宅管理部门没有管理权限。

　　鉴于当前餐饮等行业污染扰民问题突出，环保部门与工商部门制定了办理餐饮、娱乐营业执照会签制度，对民宅改成商用房要进行环境评估，根据房屋具体情况，设立20~40个监测点，每个点收费为290元。此外民宅改成商用还要报请消防、市容等部门进行审批。

　　在哈尔滨市房产住宅局，有关人士对记者说，民宅商用现在形成房产、规划、消防、环保、城管等部门多家管理格局，申办者要上下左右多方签字，手续十分繁琐，多部门管理又缺乏紧密衔接，工商与规划、房产等部门对民宅商用审批、下发执照的脱节，导致了民宅商用处于一个模糊地带。工商部门审批执照，不查房屋产权性质，导致一些经营者“先斩后奏”，在无审批情况下，直接改造房屋，一旦接到举报，发现擅自改造民宅变商用者，多家管理部门又蜂拥而上进行处罚，有部门开出5000元的罚单，而有的部门开出6000元处罚……

　　然而，多家处罚并没有让大部分改造的民宅恢复原样，其中很多业户采取种种方式，拿下审批手续，这些民宅又“正常”地成了商用房。

　　正牌商服楼受到冲击

　　大量的民宅商用对新建的商服楼和写字楼形成了冲击。

　　在哈尔滨市道里区通江街上，90%的民宅改成了商服用房，开设了餐馆、公司、商店。该街中段一座新建楼宇的一楼商用房销售了一年多也没有出手，四间商服用房大门紧锁。据销售人员介绍，该楼商服用房有4套，面积在160平方米~260平方米，而销售价格在380万元~520万元。据销售人员讲，周边是大量的民房改成的商服用房，价格便宜，几十万元就可以兑下一个建筑面积70多平方米的房屋。

　　在哈市南岗区果戈里大街上，一座写字楼空置率达70%以上，尽管租金每平方米价格在4元钱，比去年降了近30%，但乏人问津。管理者说，虽然该写字楼地处商业区，但不好出租。据称，周边一些住宅楼也出租，并且价格有优势，二楼以上使用面积在60平方米的房屋，每月租金在1200元左右，对租房办公人员很有吸引力。

　　一些民宅在商用过程中，纠纷不断。一般来说，“民”改“商”拆改的过程可能会造成楼体的破坏，严重的会造成楼体承重结构的破坏或影响。在高层建筑中，如果是从事群体性较强的经营性活动，则直接增加了楼内的人员流动数量，同时也给楼内增加了不安全因素，客观上给其他本楼业主带来不便和麻烦。记者在哈市道里区人民法院了解到，该院每年受理的该类民事案件呈上升势头。其中有因商用房噪音扰民引发殴斗，进而受害方提起诉讼索赔的；有的商用房在邻家墙体上设置灯光、牌匾，或占用公共通道遭到反对，邻居对此提出停止侵害。此外环保部门对设在居民楼内的商服油烟、噪音扰民申请法院强制执行处罚的案件也呈上升势头。

　　明确管理是当务之急

　　据了解，当前北京、上海等地，对民宅商用采取禁止的做法，但由于今年10月1日即将实施的《物权法》中明确了业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时又规定了业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。为与该法统一，目前各地正处于政策法规调整期。

　　关于民宅商用问题该如何管理，避免泛滥？记者就此采访了哈市房产住宅管理局。该部门宣传部负责人表示，当前哈市民宅商用管理现状是多家管理，缺少统一管理协调机制，没有牵头主管部门，而且政府至今没有明确的法规规定，该由哪个部门来牵头建立协调管理民宅商用机制尚未形成。

　　律师陈川认为，为切实管理好民宅商用问题，有关方面应该出台规定，明确工商、规划、房产等部门在管理中的职责，形成完整管理链条，避免脱节，合理规划布局，堵住暗箱操作博取利益的漏洞。