东北网5月26日讯 26日开始，《哈尔滨市物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)在网上公开征求意见，市民可登录//www.hrbfdc.gov.cn查看《条例》全文，通过网站或以信函的方式反馈。据悉，本条例施行之日起，2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《哈尔滨市物业管理条例》同时废止。征求意见截止时间为6月1日。
《条例》规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并处3万以上10万元以下的罚款。
未办理或者未按规定标准办理物业承接验收的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。
不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍未移交有关材料的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。
将属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权出售或转让他人的，责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
未配置必要的物业管理服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例的，由区、县级以上物业管理行政主管部门按照下列规定处罚：
未取得资质证书擅自从事物业管理经营活动的，责令停止违法经营活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
不移交预收物业管理费用、档案资料和物业管理用房的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。
物业收费……………………明码实价公开公示
物业服务费用应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和省有关物业服务收费办法执行。
哈尔滨市价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求确定各级各类物业服务收费标准，报市政府批准后实施。
物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业服务费用由物业服务企业向业主直接收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
前期物业服务合同生效之日至房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。房屋买卖合同约定交付之日的次月起发生的物业服务费用，由业主承担。预收的物业服务费用不得超过12个月。
物业管理区域内已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定交付时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托费用由委托双方自行约定，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业共用部位………………不得出售转让
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得出售或转让。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位应当按照总建筑面积0.3%的比例提供物业管理区域必要的物业管理用房，但最低不少于80平方米。
物业管理用房产权归全体业主所有，由物业服务企业和业主委员会共同使用，其中10~15%的比例用于业主委员会办公使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。物业服务企业从事物业管理服务，应当与委托方签订物业服务合同，载明下列主要内容：委托方与被委托方的名称、住所；物业管理区域的范围和物业管理项目名称；物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、物业服务期限、物业管理用房的配置、专项维修资金的使用、违约责任、合同终止和解除的约定、当事人双方约定的其他事项。
业委会委员…………………不得收取物业企业报酬
业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
业主委员会委员，不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；一年内三次无故缺席业主委员会会议，将中止委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
物业管理活动出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由街道办事处、乡镇人民政府组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。
合同期满未续………………物业应退出
物业服务企业应当具有独立的法人资格，并取得资质证书后，方可从事物业管理活动。物业服务企业办理资质，应当向市房产行政主管部门提出申请。经市房产行政主管部门审查，符合条件的，按照有关规定核发资质证书。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
物业服务合同依法、依约解除；物业服务合同期满未续约，物业服务企业应当退出物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项：预收的物业服务费用；全部物业档案资料；物业管理用房、场地和其他财物。
外地物业服务企业进入哈尔滨市从事物业管理活动的，应当在哈尔滨市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由哈尔滨市房产行政主管部门责令限期备案，并予以通报。
建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同，合同明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
房屋售出一半要召开业主大会
《条例》规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。
具备召开首次业主大会条件的，建设单位或者业主代表应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府接到通知后30日内，会同物业所在地区、县房产行政主管部门组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间等必要的资料。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
业主大会可以解聘物业
业主大会职责：负责制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
新建物业车位先满足业主需要
新建物业，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。新建物业的机动车停放库(位)与住户数的最低比例标准，由市规划部门制定。
任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路或者场地停放机动车辆。在不影响通行、消防和安全的前提下，确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。所得收益主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同。本报记者李伟俏
名词解释
物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主：指房屋的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人。
物业使用人：指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
