东北网7月15日讯 14日，记者来到哈尔滨市发改委经济研究所房地产研究中心时，该中心主任周广宁正满头大汗地走进办公室。十天来，他异常忙碌，每天都要工作到后半夜，次日一大早又要起来去市政府汇报工作。“现在全国房价跌声一片，市政府非常重视，在让我们搞方方面面的调研。”周广宁说，这在以前是从来没有过的。

　　周广宁一直是房价的“看跌派”。从去年9月份，国家宏观调控政策出台后，他就马上警觉起来：“我们北方传导滞后，对市场敏感度也比较低，其实那时候南方已经开始‘减速’了，但我们还在一个劲儿地干。”

　　开发商的“左右互搏”

　　在今年4月份举行的第26届房展会上，房地产研究中心联合国家统计局哈尔滨调查队做了一次500人的问卷调查。他们发现：准备马上买房子的人少了，大多数人处于持币观望的状态。而5月份研究中心的调研又证实了这一点：日均销售量比四月份下降9.2%。来自统计局的数字则显示，在5月份，哈尔滨市预售房套数与去年同期基本持平，而交易量却比去年少很多。

　　周广宁的同事在调研过程中发现，一些开发商已经开始采取“挤牙膏”的方式在逐步开盘，每次只出售几十套房子，决不多卖。周广宁认为，这看似是开发商“捂盘”，但也透露着一种无奈。

　　据了解，哈尔滨市一些开发商资金已经断链，按最新调控政策要求，“只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款”。这等于让开发商把有限的钱全都投到土地上。而他们没有多余的钱再买新地，只能指着现有的房子卖出好价钱。开发商一面绷着劲儿不肯降价，一面自身底气不足令市场缺乏人气，雾里看花的百姓因为开发商“左右互搏”的矛盾性而不敢向前，导致交易量大幅下降。

　　购房者和开发商为房价展开博弈

　　在交易量下降的同时，哈尔滨市的房价依然在上涨。据研究中心最新数据显示，江南主城区五月商品住宅均价为4350元/㎡，比5月份又上涨了130元/㎡，环比上涨3.1%。房屋价格和交易量明显呈现出背离的趋势。

　　哈尔滨市房价在去年一下子就涨起来了，周广宁认为，这是我们城市在一线城市传导影响下的一种行为，因为全国的大形势比较好，老百姓的预期变高了，地产商的投资进一步增加，在各种综合力量的带动下，房价涨了起来。

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　　“在15个副省级城市中，我们的房价是偏低的”，这成了很多开发商告诉百姓房价还可以再涨的理由。但周广宁认为，在这次降价潮中，哈尔滨不可能独善其身：“人家都已经涨到顶了，我们才始涨；他们滑下来的时候，我们因为惯性还在涨。”

　　现在，再有朋友咨询周广宁要不要买房子，他都会告诉对方：“再等一等。”他认为，在开发商和购房者博弈过程中，商家往往会希望大家联起手来，挺一挺。而购房者通常也不肯认输，就等着看房价何时下落。双方较劲就会造成销售停滞、价格上涨的局面。

　　面对下半年的形势，周广宁说，由上涨到下滑要一个过程。这个过程表现在开发商身上，首先就是逆市涨价，其次是促销、打折、馈赠，最后没办法才是集体降价。至于这个过程需要多久，“没人能说好”。

　　市场低迷，政府卖地也遭遇困难

　　地方政府因为市场的低迷，也成了调控的受害者——他们因此失去了宝贵的卖地收入。以前，正是有了这个“资源”，地方政府才能在修路、建桥、搞基础建设等公益项目上大展拳脚。不过，据记者了解，即便在房子卖得最火的2007年，哈尔滨市的土地收益也仅为47亿元，占哈尔滨市地方财政收入的35.67%，与经济发达城市最高占60%的比例相差很远。

　　周广宁说，这主要跟城市制定的发展战略有关。“南方一些城市都是先扩大城区，然后在外围通过策划、炒作概念，将城市周边的房子卖出好价位。然后再回头攻市中心。”这种向中心聚集的方式让地价一路上涨。哈尔滨市却是一直在老城区“折腾”，通过不断的棚改、拆迁，把主城区先发展起来了。等主城区没了地方，再往外围扩张，“买房者会觉得周边不如中心，心理预期就低，价格自然上不去”。

　　现在的状况是，主城区的地又贵又少，开发商资金不足；周边则因为没发展起来，开发商又不想买。“土地的寒冬来了，房地产的寒冬也就跟着来了。”周广宁说。

　　十字路口的观望

　　哈尔滨的房价已走到十字路口。

　　开发商指着现有房子卖好价，绷着劲儿不降价；百姓持币观望，市场缺乏人气，商品住宅交易量持续下降。

　　开发商追求利益最大化，只要不违法就无可指责；消费者想买“价格越低越好”的房子更无可非议；政府卖地，是想在修路、建桥等公共项目上大展拳脚。各方利益博弈下，房价涨落自有其规律。

　　绷不绷住卖房，开发商正在踌躇；出不出手买房，百姓主意得自己拿。