东北网5月27日讯 目前，老年购房者成为哈尔滨购房的一大主力军，并不断涌现中老年人组团认购养老房。随着房地产市场的细分，一批“高知识、高学历、高收入”老人群体形成，养老型住宅需求越来越受到关注。

　　然而，记者在采访中了解到，哈市专门的养老房并未出现。在一些楼盘的售楼处，售楼人员大多以婚房、学区房、落户房来“拉拢”客户，很少有人提及养老房。但随着人口老龄化现象的日趋严重，养老房需求开始浮出水面。

　　养老房需求比较“刚性”

　　与婚房、落户房相比，养老房和学区房应该属于一类，因为房屋所在的位置是客户的首选因素。学区房，家长看重的是优良的教育资源。而养老房，老年人看重的则是成熟的社区配套。

　　21世纪不动产的专家指出，客户选择的养老房一般要求具备四点：一是是否具备大型医院和休闲场所；二是交通是否便利；三是是否具备各种教育场所，年轻的父母没有时间照顾孩子上学放学，基本都是父母代劳，因此小区附近一定要有教育场所，方便老人照看孙子；四是购物是否方便，周边配套超市、菜市场、药店等，方便老人采购日常用品。

　　最新调查显示，目前我国60岁以上的老年人口达1.4亿。据预测，到2020年，我国的老年人口将达到2.48亿，届时，约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾。而城市老人中，95%以上依靠自我养老。因此，选择一处舒适合理的养老房，往往成为全家人的共同行动。

　　据了解，在哈尔滨市,2003年以前没装电梯的普通楼房一楼最难卖。近几年一楼的房屋突然热销起来，各种需求不断涌现。其中，很大一部分是老年人购买养老房。这种需求，敏感的开发商不应该忽视。

　　和落户房相比，养老房更具有刚性的特征。落户房受地方政府的政策因素影响相当大，养老房却是纯粹的市场行为，并和社会发展紧密相关。随着我国进入老龄化社会，养老房将会成为楼市不可忽视的重要需求。

　　“养老房产带”已出现

　　老年市民选择并购买养老房，一般出现两种情况。一种情况是选择中心城区的楼盘。从中国城市成长与扩张的进程来看，中心城区的配套成熟，各种设施相对完善，社区建设比较周密。尽管房价比较高，但对于具有一定购买力的客户来说，则更看重房屋的附加价值。

　　从哈市某机关退休的李同光，2008年4月购买了中北春城一套80平方米的两居室。老李比较看好该楼盘的位置：“这楼盘位置多好，医院、商店、学校全在小区周边。虽说是15楼，高了点儿，不过视野好，又有电梯，住高层太低了也憋屈。”

　　另一种情况是选择城市周边专门为老年客户量身订制的“养老社区”。目前，这种情况主要出现在上海、北京等大城市。

　　眼下，上海中心城区房价居高不下，而大批老人需要合适的养老居所。随着长三角“同城效应”的带动，一些精明的发展商便看准上海周边城市的市场机遇，大打“养老房”这张牌，并逐步在形成一条“养老房产带”。前者是分散养老，后者是集中养老。但都符合我国的国情，是居家养老与社区养老的结合。

　　专家称，南方的市场发育程度较高，较早形成“养老房产带”。在不久的将来，天津、沈阳、哈尔滨等北方大型城市也会紧随其后,这是市场的必然选择。

　　养老房不等于“以房养老”

　　从性质上讲，如果说“养老房”属于自住型或者改善型需求的话，“以房养老”则具有投资的意义。养老房的落脚点在“房”上，而以房养老的重点则在“养”上，属于一种自助养老的新型模式。

　　据记者了解，所谓以房养老，指的是老年人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性地把钱给他，他再从公益机构把房子租回来。通过这种“房屋理财”方式获得养老资金，有些类似于“倒按揭”。

　　还有一种情况，有的老年人在房改过程中，享受政策低价购买过单位公房，后来出于改善住房环境的需要购置了第二套房，他们把此项投资作为未来富足养老的依靠。

　　但对于第一种情况，绝大部分老人不太接受这种“透支型”的方式，也不太符合国情和中国人的心理。后一种也不太容易普及，因为需要一次性投入大量的资金。老年人抗风险能力较低，最好因人而异。所以，对于大部分城市老年人来说，宁愿选择养老房，也不会选择以房养老。