东北网1月25日讯 新年伊始，元月未过，针对房地产市场的调控政策便一个接着一个紧锣密鼓地出台，其中“国4条”“国11条”提出了包括营业税调整、保障性住房供应、差别化信贷政策等一系列调控措施。

　　可以说，去年房价在“涨声”中谢幕，今年楼市又在调整中开始。

　　楼市热度几何，房价会涨会跌？当下，房地产市场不确定因素增多，我市楼市一片“观望”气氛。

　　经历了牛年的“牛气冲天”，虎年大庆楼市会“虎虎生威”，还是会“虎头蛇尾”？

　　日报记者针对2010年大庆楼市走向进行了大量采访，希望能为要买房或要卖房的大庆人拨开云雾。调控趋紧利空政策接续而来

　　利空一：二手房营业税2变5

　　●政策回放：2010年1月1日起，国家针对二手房转让营业税颁布了新规定，二手房营业税优惠期限从2年调整为5年，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

　　●市场现状：从元旦后的近一周时间里，大庆房地产交易大厅内办理的二手房交易仅为200件左右，这仅相当于元旦前一个工作日的交易量，与去年年底为抢搭优惠末班车而大幅上涨的交易量形成鲜明对比。

　　●个案影响：家住湖滨教师花园的住户王艳本打算卖掉现在的第三套住房，但现在改成出租了，因为这套房子刚买三年，现在转让营业税增加了，相当于她卖房子的价格上涨了，原来的两个意向性买主都不那么积极了，所以她想再等等，等时机好时再考虑往外卖。

　　●专家看市：从事多年二手房交易的李清表示，近日来，二手房交易转淡，主要受市民观望心理影响，也由于2变5政策的出台，将使得今年的二手房市场不会像2009年那样的大幅波动，上涨幅度趋缓。预计楼市热度：↓15℃

　　利空二：二套房首付门槛提高

　　●政策回放：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中，最值得关注的是对二套房标准的认定和首付比例的提高：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　●市场现状：记者近日在我市各大银行走访时发现，我市各大银行已经开始严格执行二套房首付40%的规定，以中国银行大庆分行为例，目前该行第二套房执行的利率是在基准利率上浮10%，三套房的首付则更加严格。

　　●个案影响：家住东城一品的张先生告诉记者，他本来在新村市中心某楼盘选定了第二套房，想以房养房，可提高首付后因压力太大，只好放弃。

　　●专家看市：业内人士分析，第二套房首付的提高，对于炒房者应该是个沉重的打击，通过抬高炒房的“门槛”，可抑制炒房过热。

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　　预计楼市热度：↓12℃

　　利空三：上调存款准备金率0.5个百分点

　　●政策回放：1月18日，央行“调高除农信社外存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”的政策正式生效，严控市场流动性的姿态明显。

　　●市场现状：2009年我市房贷大幅上涨，我市商业银行自营性个人住房贷款累放达到79605万元，同比增长了169%，而公积金贷款累计投放552983万元，同比增长143.6%。此政策一出，银行放贷将较之前严格，以我市商业银行为例，立马冻结资金8700万元。

　　●个案影响：“庆漂”戴文泉本打算贷款买房结婚，看到“上调存款准备金率”的新闻，他觉得自己办理贷款的难度可能会加大，但同时又觉得这是个好信号，因为贷款炒房的人少了，再观望一下，也许房价会降。

　　●专家看市：银行信贷部门工作人员表示，在执行准备金新标准后，银行的房贷资金势必会减少，这会对放贷规模造成影响。准备金利率上调后，对个人房贷不会造成影响，但房地产开发的项目贷款会受到一些影响。从市民角度来讲，上调准备金率会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑，也有可能导致房价下跌。

　　预计楼市热度：↓8℃

　　利空四：物业税脚步渐行渐近

　　●政策回放：着重于增加购房者持有成本的物业税，连续几年都曾有传言称即将出台，虽然到目前仍没有实行，但足以对市场预期造成恐慌。

　　●市场现状：预计物业税2010-2015年可能会出台。一般来说，这项政策虽然对普通住宅来说没有实际抑制效果，但在公布前必定会先行一步在市场上带来“恐慌”。

　　●个案影响：栾先生今年37岁，是油公司的一名职工，到现在为止，加上父母给的那套房子已经有了三套房子了。想到要是开征物业税，支出有点高，决定还是把其中一套卖了。

　　●专家看市：房地产从业人员指出，物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资者和投机者的收入预期。

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　　预计楼市热度：↓6℃

　　利空五：保障性住房建设加快

　　●政策回放：2010年，我市将加快城镇棚户区改造和保障性住房建设，完成萨中地区等32处棚户区61.4万平方米拆迁任务，确保23.9万平方米安置房达到入住条件。

　　●市场现状：目前，我市正对萨中油田产能区的棚户区进行拆迁改造，新建拆迁安置楼建筑面积将达20至22万平方米。

　　●个案影响：近日，在大同区生活了52年的段玉文老人告别了昔日脏乱差的老平房，搬进了宽敞明亮的新楼房，他很知足，不用为买房发愁。

　　●专家看市：市委党校经济类教授指出，加强保障性住房建设有利于增加住房供应、改善供给结构，如果这些保障性住房全面实施，可能对未来开发商现有项目的价格和交易量造成一定下行压力，对我市的房价也会起到抑制作用。

　　预计楼市热度：↓10℃

　　利空六：海南概念使房产投资热钱阵地稍转

　　●政策回放：2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

　　●市场现状：海南的一套房子，半个小时每平方米涨了两千元，我市一些投资买楼者开始转战海南。●个案影响：江勇是东风新村的一名个体老板，这几年什么投资热门，就走什么路线，几年下来资金已上千万不止。1月7日，他把手里的钱全都投到海南去了，大庆的几套房他也打算全部卖掉去海南买房。

　　●专家看市：大庆石油学院经济管理学院教授指出，楼市热钱涌向海南，就会导致房地产开发商在我市投资增幅降低，房地产投资增幅的降低，不仅有利于保证我市房地产市场的平稳运行，使得投资结构进一步合理，还会利于压缩在建规模，消化存量，减小空置，对房价也会起到抑制作用。

　　预计楼市热度：↓7℃

　　多点支撑利好因素依旧多多

　　利好一刚性需求该买还买

　　●市场现状：来自市房产局的一组调查数据显示，目前我市购房的刚性需求主要以刚毕业的大学生、30岁以下将要结婚置业者、以及外来务工的人群为主，占到我市去年购买人群总数的67%，由此可预见我市的刚性需求者依然在购房群体中占有较大的比重。

　　●个案声音：朱彦，27岁，老家山东，自大庆石油学院毕业后在我市一国企工作，打算2010年10月结婚。原本2009年初计划出手，但是因为种种原因，拖到了年尾。眼看着房价一天赛过一天，小朱决定不再观望了，果断定下了格林小镇四期的一套房子。

　　●专家看市：目前，刚性需求购房者是市场购房的主力，而房价是否上涨乃至整个房地产行业将来如何发展，归根结底都在于购房需求的变化，目前市场中迟迟没有出现人们所盼望的那种房价大跳水现象，正是由于坚挺的刚性需求在默默支持着。“买涨不买落”的消费心理预期使得目前的实际购买量有所回落，而需求只是推后了，并没有消失，一旦市场调整推动了这些潜在的需求，那就是我市楼市迎来下一轮高速发展的开始。因此，购房者的刚性需求已成为目前我市楼市利好的重要因素。

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　　预计楼市热度↑25℃

　　利好二收入保障“不差钱”

　　●市场现状：基本面向好是支持楼市利好的根本原因。2009年，我市实现地区生产总值2120亿元，增长12.1%；居民收入稳步上升，城镇居民人均可支配收入实现18181元，农村人均纯收入6593元，同比增长8.1%和18.8%，这些都会支持我市楼市长期向好。

　　●个案声音：汤女士，35岁，来庆务工者，在一私企工作，去年汤女士将两年来坚持的每月定期存款的金额从3500元/月提高到了4500元/月。汤女士说，现在收入比以前提高很多，买房不差钱，两天前她刚和老公拍板买下一套房，因为她觉得长期来看房子还得涨。

　　●专家看市：市专家委员会委员表示，“欲将取之，必先予之”。要想刺激楼市消费，首先要让老百姓买得起房。去年年初扩内需政策以及提高城镇、农村居民收入，对楼市来说确实是打了一针强心剂，作为消费领域的购房者确实提高了购买力，使得房产终端消费水平有所提升，从而促进房地产持续健康发展。预计楼市热度↑20℃

　　利好三供给增加好房有的是

　　●市场现状：据市建设局透露，今年，我市将继续加大房地产开发面积，除了续建的瀚城国际、城市之光、东城领秀、怡水湾等22个地产开发项目外，还将新建500万平方米居住区。

　　●个案声音：罗先生，38岁，个体老板，2009年10月购买了一套学府花园三居室住房。罗先生是我市祥阁汽配城的一户个体老板，家里已经有了一套时代丽景住房，罗先生说，这回买房纯粹是为了孩子上学，孩子在实验中学念书，以前孩子上学放学都是车接车送，我和他妈妈也挺忙，就在他学校旁边买了这个楼。“起先准备在格林小镇买了，后来寻思着有没有离他学校更近的楼盘，结果真就等来了。”罗先生笑着说，咱大庆这两年的楼房一处一处地起，根本不愁买不到自己想要的楼。

　　●专家看市：市中心某楼盘销售经理说，这几年大庆新开盘的楼盘接连不断，他经手的就有三处了，这个卖完还有下一个。房子越盖越好，淡季不淡，旺季更旺，楼市始终能处于较高热度。

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　　预计楼市热度↑10℃

　　利好四资金流动性仍较充裕

　　●市场现状：受货币政策宽松、销售量增加等因素的影响，09年以来我市房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。来自中国人民银行大庆市中心支行的一组数据显示，截至去年12月末，我市中长期贷款余额144.2亿元，较年初增加27.6亿元，增长23.6%，同比多增8.2亿元。

　　12月7日闭幕的中央经济工作会议也明确提出继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，支持居民自住性和改善性购房需求。

　　●个案声音：冯先生，37岁，政府公务员，2010年1月公积金贷款购买燕都二套房。国十一条颁布后，冯先生着实紧张了一下，立刻咨询了房产部门，该部门表示，只要以前两人没有“提”或“贷”过公积金，就可以申请公积金贷款，并按照购买第一套房的标准执行。办理完手续后，冯先生松了口气。

　　●专家看市：银行信贷部门工作人员表示，目前，我市仍以增加居民消费需求为重点，这意味着房地产信贷政策不会有大的变化，2010年资金流动性将继续保持充裕。

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　　利好五因通胀预期笃信房产投资长期“稳赚不赔”

　　●市场现状：去年楼市持续上涨大半年，因为要防通胀，很多市民把资金从银行中取出来，投资楼市。●个案声音：常女士，43岁，我市油田企业职工，2009年12月购买湖滨教师花园一套房。“思来想去，还是考虑投资房地产，来抵抗货币贬值。”最近，市民常女士正盘算着如何让资金保值增值。她对记者说，从发达国家多年发展看，房产永远是最保值的，即使短期内会有小波动，长期看是稳赚的，尤其在通货膨胀时期，是最保值的产品。

　　●专家看市：大庆石油学院经济管理学院教授指出，在通胀下，防御型需求买家的入市可能成为支撑我市楼市继续走暖的力量。随着政府适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。市场持币待购行为将会转变，整体市场的交易投资行为将延续活跃，预计具有对冲通胀特性的住房资产将受到青睐。

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　　观点大交锋

　　正方：2010年大庆房价会延续上涨

　　2010年大庆房价会延续上涨

　　2010年我市房地产市场供给量扩大，虽然一些楼市将受到政策局部调控，但是政策并不能做到全面抑制投资性住房购买，因此房价会持续上涨。

　　——市专家委员会相关专家

　　目前，我市土地成本逐年加大，配套费、拆迁成本与日俱增，也就进一步提高了房价。政府保障型住房建设指标就算全部执行到位，保障型住房在整个房地产市场占的比例也较小。从侧面可以看出，购房的主力消费群仍然是自住和投资的那部分客源。

　　——大庆石油学院经济管理学院魏景柱

　　中国房价总体上是呈现直线上涨趋势，加之市民的“居者必有其屋”的观念，决定2010年大庆房价仍会上涨。

　　——北京师范大学教授、中国青年经济学家董藩

　　2010年大庆房价将进入盘整

　　反方：2010年大庆房价将进入盘整

　　从一系列政策来看，国家决心不小，房地产热度必降无疑，尤其对我市来讲，主要的是一个心理预期作用，这个很重要，使得今年我市房价一定会有波动。

　　——人民银行大庆市中心支行相关人士

　　今年整体房价格上涨幅度绝对不会像2009年那么大，一套房子涨十多万的可能性不会太大，应属于平稳运行态势。

　　——大庆上策房屋新玛特分公司经理齐首男

　　受季节因素以及政策效应的影响，1月份房价增幅的环比将会收窄，今年全年房地产市场很可能会在严格的房地产政策和货币政策的作用下，出现盘整的局面。

　　——房地产从业人员