东北网9月13日讯(记者 李博)日前，《哈尔滨市物业管理条例(草案》(以下简称《条例(草案)》)经哈尔滨市政府第83次常务会议讨论通过。

　　据介绍，该《条例(草案)》将着力解决制约行业发展的深层次问题，为规范物业管理市场秩序提供法规依据，具体体现六大特点。

　　健全物业管理模式，填补法律空白

　　目前国内的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定，使得那些尚不具备市场化运行管理的物业缺少法规的支持、保障和规范。

　　根据哈尔滨市委提出的“大物业、全覆盖”的要求，《条例(草案)》在进一步完善市场化物业管理制度的基础上，将无人管理的老旧物业纳入进来，作为新的物业管理模式加以规范，做到有法可依。

　　《条例(草案)》根据需要和上位法的规定，对业主自行管理物业的模式也做了相应的规定，使哈尔滨市物业管理形成物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存共同发挥作用的新格局，真正实现“大物业，全覆盖”，填补法律的空白。

　　建立“市、区、街道、社区”四级管理体制

　　现行的《哈尔滨市物业管理规定》仅把市房产局作为物业管理的政府主管部门，区政府、有关部门及街道办事处等都被排除在物业行政管理主体之外，管理体制构建不合理，主体严重缺失。

　　在《条例(草案)》中，本着“条块结合、以块为主，属地管理，权责适应”的原则，规定了市、区县(市)、街道、社区四级物业管理监管主体，在具体条文中明确了各方具体监督管理职责，落实行政监管和公共服务责任，通过立法将市住房行政主管部门统一监管，各区县(市)属地负责，街道办事处、乡镇人民政府具体实施，各职能部门密切配合，社区群众自治组织积极参与的工作机制固定下来，保障其发挥作用。

　　完善了业主大会和业主委员会制度

　　业主大会和业主委员会是业主管理物业的决定和执行组织，对于保障业主权利，提高物业管理水平起到至关重要的作用。

　　《条例(草案)》在上位法规定的基础上结合哈尔滨市实际情况作出补充规定：一是针对有些物业小区户数较多，业主大会会议难以召集的实际，规定了建立业主小组，由业主小组代表参加业主大会的模式。二是针对有些业主委员会不履行职责，拒不召集业主大会会议业主权益无法保障的实际，规定街道办事处可以根据业主请求，代行召集业主大会会议的模式。三是针对有些业主委员会超越职权，取代业主大会擅作决定的实际，规定了相应禁止行为和制约措施。

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　　加强对物业服务的监管

　　为规范物业服务行为，加强行政监管，构建有利于物业管理市场良性发展的运行机制，《条例(草案)》重点从以下几方面作出新的规定：一是搭建物业市场准入招投标平台，完善和规范物业管理招投标活动，特别是针对前期物业管理中市场准入把关不严，资质管理不规范等问题，明确规定建设单位应当采取招标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。二是规范物业服务合同管理，不仅就合同签订、主要内容、履约责任等进行了规定，而且确立了合同驻区备案制度。三是建立物业服务信用保证金制度，物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定缴存物业服务信用保证金，发生物业服务企业擅自弃管和重大服务质量事故时用于应急处置。四是建立物业服务企业综合信用评价机制，市物业行政主管部门组织各相关部门对物业服务企业在从事物业管理活动中履行责任和义务等情况进行综合评价，并向社会公布评价结果，为社会了解和监督物业企业提供服务。

　　规范了物业的使用和维护问题

　　《条例(草案)》紧密结合当前物业管理使用和维护中所容易出现的问题进行了规范。一是明确了物业使用中的九大类禁止行为，对业主的违规行为，由物业服务企业、业主委员会予以劝阻、制止，及时报告有关行政管理部门。二是将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法向相关部门办理审批手续。三是利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在发生影响业主正常生活的紧急、重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修。四是明确划分了各主体对物业维修养护在各时段、各部位所承担的责任，解决因物业维修维护责任不清形成的矛盾。

　　增加了调解、仲裁机制

　　在《条例(草案)》中增加了调解、仲裁机制，规定实行联席会议制度，将哈尔滨市、区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会组织起来共同参与，形成多层级、多元化的调解机制。

　　当事人不但可以申请调解、也可以依据合同约定申请仲裁。对于重大的物业纠纷，《条例(草案)》规定由哈尔滨市物业行政主管部门组织协调解决。在调解过程中，对可能涉及诉讼的事项，也可以邀请人民法院有关人员参加，以减少纠纷当事人的诉累。