东北网3月28日讯 物业管理与百姓的生活息息相关，直接影响到百姓的生活质量和幸福感。今日，哈尔滨市物业管理工作暨实施物业管理年动员大会召开，出台《2013年哈尔滨市物业管理年工作方案》，通过住宅小区分类管理、强化物企市场监管、建立投诉平台、创建示范样板小区等措施，努力提升冰城物业管理服务水平，为老百姓打造优美舒适的居住环境。
●住宅小区分三类管理
——老旧住宅规范服务：物业站考核结果与补贴挂钩
哈市过去弃管的老旧住宅，2011年以来，通过探索建立弃管老旧住宅管理新模式，建立社区物业服务站进行接管，实现了物业服务全覆盖。2013年将推进老旧住宅管理服务的规范化，向标准化迈进。
建立社区物业服务站工作考核机制。制定达标考核标准，组织对社区物业服务站的基础管理、制度建设、环境卫生、设施设备日常维修养护、物业费收缴、服务公示等情况进行检查考核，规范服务。
明确社区物业服务站服务人员最低配置标准。根据实际需要必须配备站长、专职保洁人员和专(兼)职综合维修人员。
开展星级社区物业服务站评选活动。设立一星、二星、三星3个级别，通过年度评选，逐级晋升，全市共评选一星级社区物业服务站90个，占总数的30%。
建立社区物业服务站奖惩机制。将社区物业服务站日常达标考核结果与补贴资金相挂钩，采取以奖代补方式，对考核达标的，按照适当比例给予补贴；对考核不达标的，限期整改，暂不予补贴。对评为一星级的社区物业服务站，补贴资金上浮10%，评为二星级的上浮15%，三星级的上浮20%。
——新建住宅优质服务：建立统一物业招标平台
哈市新建住宅多是具有一定规模，基础配套设施比较齐全的小区。2013年，哈市将有900万平方米新建住宅小区交付使用，要从源头治理，严格把关，高起点，高标准，达到专业化管理、优质化服务。
严格执行前期物业管理招投标制度。建设单位在销售住宅物业前，须到所在区和市物业办办理招投标备案手续，通过全市统一的招投标平台进行招投标，选聘具有相应资质的物业服务企业。严格审查企业信用信息及业绩，全面实行评审委员背对背评审，严禁开发单位左右评审专家主观意见，有效打破开发单位对物业项目承接的主导，真正做到建管分离，确保物业服务企业依靠实力和服务取得项目。对每个新建项目，中标物业服务企业必须按照规定标准缴存物业服务信用保证金。
规范物业管理用房配置标准。哈市城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。住宅项目交付使用时，需对物业管理用房配置情况进行核实，对未按规定标准配套建设物业管理用房的住宅项目依法进行处理。
强化前期物业服务收费监督管理。对新建普通住宅小区，建设单位在办理招投标备案后，应到市物价主管部门办理前期物业费、电梯费等服务收费标准的审批手续；进户前，再由物业服务企业向市物价主管部门重新申报核定相关收费标准，并报项目所在区物价和物业主管部门备案。对超标准收费或者违规收费的物业服务企业，要依法予以严厉查处。
强化新建项目前期物业管理。前期物业服务企业要严格按照合同约定提供服务，按标准收费，并将服务标准、收费内容在小区内公示；按照物业保修范围和时限，对应由开发建设单位承担的工程质量问题，要积极帮助业主协调责任单位妥善解决；加强进户装修期间的管理服务，对相关设施设备采取必要保护措施，明确告知业主装修期间注意事项，有效制止违规装修行为。同时，要规范企业内部管理，完善各项规章制度，实现新建项目物业服务优质化。
——既有住宅提档升级：服务内容标准收费全“公示”
哈市既有住宅多为封闭或半封闭小区，绝大部分由物业服务企业进行管理服务。2013年将推进既有住宅管理服务的标准化，向优质化迈进，全面提档升级。
规范物业服务合同签订程序和备案制度。制定物业服务合同示范文本，引导规范业主委员会和物业服务企业按照主管部门制定的物业服务等级标准和指导价格，确定具体服务内容及收费标准，通过合同约束双方主体行为，履行各自权利、义务和责任。同时，严格推行物业服务企业、物业项目及物业服务合同驻区备案制度，落实属地监督管理责任。
全面推行物业服务公示制度。督促物业服务企业将物业服务内容、服务标准、收费价格等在管理区域内公示，规范服务行为。
建立既有住宅小区企业正常退出和再进入机制。对物业服务合同期满、物业服务企业和业主委员会双方不再续约的项目，由物业管理部门指导物业服务企业按规定程序正常退出；同时，由街道办事处监督指导业主大会通过再进入招投标方式规范选聘物业服务企业，逐步完善物业服务企业有序退出和再进入机制。
依法推进业主自治管理。街道办事处物业办和社区居委会各指定1名指导监督员，参与业主大会的会议组织，并列席会议，指导业主委员会依法开展工作。继续推进业主委员会组建工作，暂时无法成立的，由社区居委会代行除签订物业服务合同之外的业主委员会职责。
不能随便选物业啊！
●配套和监管
每半年公布物企信用优秀企业可免缴保证金
——资质：严格审核物业服务企业资质申报条件，重点对资金、专业技术人员、管理人员持证上岗、企业规模等条件予以把关。
——保证金：物业服务企业以项目为单位，按物业费年应收额10%的比例到所在区物业办指定专户缴存物业服务保证金。保证金专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民生活的重大突发事件应急处置等。
——信用：物业服务企业日常信用信息由街道物业办采集，区物业办初步认定，市物业办审核确认，每半年向社会公布1次。
——收费：对物业服务收费标准进行论证，建立适合哈市实际、有利于物业行业发展的价格体系，保证物业服务良性运行。研究制定住宅装饰装修、垃圾清运等管理服务收费标准，从根本上规范物业服务企业擅自收取装修保证金的行为。
——奖惩：对信用等级被评定为优秀的物业服务企业或被评为国家级、省级及两次连评为市级的物业项目，给予免缴服务信用保证金；对信用等级被评定为良好的物业服务企业及被评为市级的物业项目，给予减免50%服务信用保证金。物业服务信用保证金的减免或缓交，由物业服务企业提出申请，区物业办提出初步意见，市物业办审定。对信用评价为优秀或良好的物业服务企业，在物业项目招投标中予以适当加分；对信用评价差的物业服务企业，予以限期整改，并禁止承接项目等，情节严重的启动强制退出机制，依法清出物业管理市场。
●多渠道化解纠纷
设专门投诉平台及时办理反馈
——市区街分级管理：进一步充实各级物业管理人员力量，健全工作制度，理顺工作程序，落实责任，形成市物业办指导协调、区物业办属地负责、街道物业办具体实施、社区密切配合的工作格局。
——设立物业投诉平台：在市、区两级物业管理部门设立接待工作室，配备专职人员，采用物业管理计算机软件，实现市、区、街、物业服务企业和社区物业服务站互联互通。建立分级负责、分工协作的物业投诉处置机制，公布投诉电话，及时解决业主诉求，全年投诉受理办结率达到90%以上，并将投诉及处理结果作为考核评价物业服务企业的主要指标，与信用评价、物业项目招投标等工作有机结合，对投诉量大、办结率低、信用较差的企业限制承接新项目，情节严重的依法清出物业市场。
——调解：将物业服务纠纷纳入人民调解工作范畴，加大物业服务纠纷的预防和调处力度，实现大多数物业纠纷化解在基层。
——监督：城乡建设、城乡规划、城管、城管行政执法、物价监管、公安、环保、水务、工商、质量技术监督、卫生等部门，要按照《哈尔滨市物业管理条例》明确的职责分工，承担起物业区域内相应的管理和监督工作，对物业管理投诉平台转办的涉及本部门职责范围的业主投诉，要及时办理、及时反馈。
●惠民工程
维修老旧住宅闲置锅炉房或改停车场
——维修老旧住宅：自2013年起，哈市通过市财政投入、物业供热集团自筹、企业房改售房等渠道筹措资金，用3年时间将全市尚未维修的约2000万平方米老旧住宅全部维修，恢复房屋及设施设备的使用功能，达到“屋不漏、上水通、下水畅、门好使、灯能亮”的效果。在保证老旧住宅维修覆盖面的基础上，有重点地维修改造一批成片小区，打造精品工程。
——改造闲置锅炉房：通过市区两级财政投入，对全市供热并网后闲置的小锅炉房进行整治改造，根据不同需要，辟建物业用房、公共服务用房、绿地或广场，同时，哈市着手进行相关调研，利用闲置小锅炉建立停车场所，以缓解小区无序无处停车。
