生活报4月17日讯 单身公寓、江景房、地铁房……几年前，这些哈市概念房一经推出，立即夺人眼球，被寄予厚望的升值前景更是一度掀起狂购风潮。
随着哈市房地产市场百花齐放，房源、供应品种和类型不断增多，购房人也有了更多和更理性的选择。近日，记者在走访中了解到，目前，老城区学区房价格趋于稳定，新城区也配备了不少的学区房源，新区学区房不仅只是学区房的概念，在宜居功能上更是大幅提升、价格更易于接受，也让市民有了更多的选择；单身公寓房型一改原来的单朝向、精装修、高价格的特点，逐渐向实用化和大众化靠拢，定位更加精准，价格也很便宜。此外，像几年前的江景房、地铁房等概念房，主打词不再是“观江”、“地铁沿线”，而是在小区环境、户型设计、设施配套上下工夫，增加了许多实实在在的元素。这些旧概念房不再停留在前期的炒作阶段，而是顺应市场，走起了转型升级之路。
学区房
新区因环境好更受青睐
价格趋稳
转型指数★★★★
原因：新区名校不断增多，老学区房供需矛盾得到缓解
回想起当年学区房一房难求的场景，许多哈尔滨人都深有感触。“2009年那时候真火啊，我就是那时候买的，使用面积40平方米的1980年老房子，70多万都抢疯了，一挂单立马就没。”市民赵先生说。时隔几年后，哈尔滨的学区房市场依然火爆吗？记者对此进行了调查。
5日，记者走访哈市主城区多家房产中介公司门店了解到，目前学区房单价没有延续几年前持续上涨态势，价格稳中小幅回落。黑龙江骄阳房地产经纪有限公司区域经理张磊告诉记者：“2009年至2011年，像南岗区继红、花园、铁岭这些名校的老城区学区房，每平方米单价在1.5万元左右，目前基本稳定在每平方米一万三。”
这是为什么呢？记者了解到，随着哈西、松北、群力等功能齐备的新学区房上市，老学区房供给不足的实际情况得到了大大地缓解。
3月下旬，记者走访了哈西新区部分新建楼盘，看到多家楼盘紧邻哈西客站，且都是继红、花园名校的学区房，但几家楼盘的销售情况冷热不均。在一售楼处，正在选房的唐女士对记者说：“我现在选房，一方面是为了孩子上学，另一方面也要考虑投资收益。现在的楼盘很多，选择性也多。”据悉，近几年，教育部门不断加强普通学校的师资力量，使得虹桥、风华、东风校等原来的普通学校跻身名校行列，生源得以分流；另一方面，继红、花园、师大附小、兆麟等名校分别在哈西、群力、松北开办分校，而这些新区房源的居住环境又优于老城区学区房，分流了一部分人的购房意愿；同时，老城区学区房的房价畸高，很多30年以上房龄的房源处于限贷范围，这也挡住了一部分购房者。
来自不久前刚刚落幕的学区房展会上的信息显示，目前求购学区房的市民仍不在少数，但是改变的是卖方，目前市场上学区房房源充足，像哈西、松北、群力都有学区房推出，而且价格也容易接受，前去咨询、有意向成交的市民不在少数，未来的学区房仍要在自身的竞争中不断提档升级。
单身公寓
小户型适宜居住更被看好
租住两难
转型指数★★★★
原因：单身公寓面积小，不通透，很难一年满租
随着外地来哈务工人员的不断增多，单身公寓几年前一度成为哈市房地产市场的主力军。虽然面积不大，但其“五脏俱全”，拎包即住，一经推出就受到热捧，许多市民将其视为投资潜力巨大的项目，一次性购买多套，用于出租。那么，单身公寓目前卖得怎么样？记者对此进行了走访。
2009年在会展中心附近购买了一套单身公寓的市民陈刚告诉记者：“我买的是使用面积30平方米的公寓，24楼，总价近40万元。当时想虽然小点儿，但租金不低，自己不住投资也行，就买了。一开始每个月的租金是1600元，随着租房市场价格的提升，现在这套房子每月租金是2000元，除去物业费等各种费用，如果能满租，一年能剩下大约2万元。但说实话，虽然这种房子带电梯，装修好，但很多租客嫌单朝向，租金贵，同等价格更愿意租面积大、南北通透的多层房子，所以现在租客不太好找，很多都是倒短儿的，很难一年满租。”
据记者了解，经过2009年至2011年的房地产市场火爆，单身公寓类型的小户型已被大量消化，目前市场上小户型单身公寓销售远不如需求旺盛的2009年。据业内人士分析，一是因为近两年哈市不断加大保障房建设力度，使得购房人无论是买还是租，都有较为充足的房源；二是因为单身公寓由于其面积小，在户型、朝向等方面经常存在这样或那样的不足，使得这类房源不能形成气候。另外，近两年，在一些新开发的楼盘中，开发商都配备了一些使用面积在三十多平方米的小户型，这种小户型分布在各个楼层和各个楼盘间，有窗户，有厅，虽然室内没装修，但是只需花上几万元钱，物业都能代办装修事宜。这种小户型房屋不仅可以出租，自用也十分舒适，总价也不高，很受青睐，目前已成为单身公寓的升级版。
江景房
价格畸高
转型指数★★★
卖得好否关键看小区配套设施
原因：房价被提前透支，房源越来越多，市民选房越来越理性
江景房、地铁房、哈西房……几年前，哈市的城市建设规划刚刚出炉，立马就有开发商跟进，推出所谓概念房。一时间，提前被爆炒的概念房价格持续走高，升值前景更是一度掀起狂购风潮。记者日前走访哈市松北区、群力新区发现，这些概念房的热度已趋于平淡。“江景房近两年的价格一直没有太大变化，一方面是江景房在上市之初就价格较高，怎么说这两年也得‘挤挤泡泡’；另一方面是位于江南的江景房几乎都处于老城区，道路拥堵，停车不便。”哈市大盛房地产公司的负责人说。
早些年在道里区江边购买了一处江景房的市民林杨对记者说，“原来大家都认为松花江边是哈尔滨最美的地方，绝版地带，升值无限，可住上后我才发现，受哈尔滨的特殊气候影响，一年有半年时间都很冷，开不开窗。而且江边风大，即使夏天能观江，也不适于整天开窗，性价比一般。另外，江边寸土寸金，小区没有广场和绿地，没有活动空间，让人感觉憋憋屈屈的。”
记者在采访中了解到，当年江景房的概念曾被当作是身份的象征，哈市一部分具有经济实力的人对江景房概念趋之若鹜，单价多在2万元左右，作为哈市楼王的哈公馆目前单价更是达到了每平方米3万元以上。因此，在市场普遍暗淡的情况下，动辄超2万元的江景房价格很难再有上浮空间。
哈尔滨大盛房地产经纪公司负责人表示，近几年哈市重点开发松北、群力沿江风景带，使得松花江南北两岸涌现出一大批江景房，如松北世茂滨江、群力盛和天下、群力观江国际等。正是由于江景房源的大量上市，以及价格居高不下，使得江景房在近两年内的价格并未延续2009年连续上涨的情况。另外，相比于几年前，市民购房意图逐渐趋于理性，更加看重居住的小区及周边环境，以及居住的舒适度。比如，在地铁建设之初，地铁沿线就曾出现过地铁房的概念，现在地铁房的概念仅仅是促使市民购房的一个因素，而小区规划、环境等更是购房人关心的。因此，现在不管是什么房源，都会注重在小区整体建设、周边设施配备、户型舒适上下工夫，“靠忽悠让愈发理性的市民掏钱买房，肯定不行了”。
别墅项目
花园洋房、别墅、商铺……这些几年前对很多人来说或许只是一个遥远的梦，而在当下，和动辄一二百万的中心城区二手房相比，价格相对稳定又极具投资价值的花园洋房、别墅正被越来越多讲究生活品质的人接受。另外，城市综合体因集生活、工作、娱乐、就学等多种功能于一体，被大多数年轻人所认同，卖得也特别好。
花园洋房
有花园带阁楼
别墅级享受
卖得火
原因：环境好，配备充足，品质高
热度指数★★★★★
去年5月，位于哈市道里群力新区群力第七大道的上和园著刚一开盘，便赚了个满堂红，而彼时正值哈尔滨房地产市场冰冻期。为啥呢？原来小区内多是多层楼盘，带电梯、有花园、带地下室和阁楼，中间的楼层还有一些小复式和错层，使得室内多了许多储物和实用的空间，每套房子的价格在100万元左右，最贵不超过200万元，被称作“墅级洋房”。
据悉，从去年下半年开始，哈市新开发楼盘走起“花园洋房、墅级洋房、类别墅”的概念，尤其是群力新区，在这个周边配套环境绝佳的新区内，开发商一改同质化楼盘观念，走起品质化和高端路线。
在群力新区，近期开盘的楼盘主推大户型，小区花园园林配备充足、室内储物功能齐全。哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司市场总监杨永星对记者说：“从近两个月的销售情况看，联排、叠拼等低密度多层住宅的销量居高不下，甚至可以说创下哈市近年来的最高。”
杨永星说，低密度产品的园林绿化比重相对较大，而且这类产品大多是一层赠前后花园、顶层赠阁楼和露台，这给居住者提供了一个由室内到室外的空间，让居住者能更大限度地接触自然。同时，房产的核心价值就是土地，房产是否能够保值、升值的重要原因就是土地占有量。在调控之后的楼市，市场一旦出现回暖，这类低密度产品也就最先发生市场感应。随着社会经济发展程度越来越高，人们对于生活品质的需求也在不断提高，因此这种舒适度相对较高、有独立室外空间的类别墅型产品将越来越受中高端人群的关注，在今后一段时间或许会更加抢手。
别墅
销量持续上涨
咨询者众多
很紧俏
原因：舒适度高，供应量少
设施齐备
热度指数★★★
陈先生5年前在利民开发区买了一套别墅，因当时配套设施不齐备，别说住了，他都很少去。近两年，市政设施陆续配备，“去年夏天，我家搬了进去，真是太舒服了，别墅区里还特别热闹。”陈先生说。
据真观智业原子数据机构统计的统计显示，从去年3月份到今年2月份，大户型房屋的销售比例一直遥遥领先，其中120平方米以上房屋的销量持续上涨，势头十分明显。
据群力盛和天下的销售人员介绍，虽然盛和天下的别墅动辄以千万元计，但并不缺少买家，来咨询的人也很多。在松北区中源大道上的保利水韵长滩项目，记者看到很多住户正在装修，有的已经入住。小区保安告诉记者，虽然一些别墅还没有入住，但房子早就卖出去了。
据了解，近两年虽然不断有新建别墅项目进入市场，但由于市场供应量较少，别墅仍很热销。
商铺
既能投资保值
还能坐收租金
特受宠
原因：保值增值，出租收益高
热度指数★★★★★
2011年3月哈市执行国家限购政策，但写字楼、商铺类房源并不在限购范围内。随着哈市房地产市场的逐渐成熟，开发企业推出的房源类型逐渐呈现出越来越精细化的态势。
今年60岁的邹女士刚在红旗大街家具城附近看中一套使用面积100平方米的门市房。邹女士说：“门市房的价格虽然高于住宅，但出租回报同样高于住宅。而且普通住宅年头长了，小区老了，还有降价的可能。门市房则不同，只要地点好，价格肯定越来越高。”
汇智广场项目是位于群力新区的一个纯写字楼项目。来自真观智业原子数据机构的数据显示，在2013年3月成交备案排行中，汇智广场项目大批量集中备案，成交备案套数为491套，占全月总成交量的7%。
对此，骄阳地产区域经理张磊表示，近两年国家对楼市调控力度不断加大。限购政策使得部分通过楼市投资进行资产保值增值的市民逐渐转向写字楼、商铺。张磊对记者说：“哈市主城区的纯商业写字楼数量相对较少，大多集中在南岗区商圈周边，因交通便利，根本不愁租。由于回报稳定，这类写字楼上市交易的情况极少出现，而且这类写字楼的一个普遍现象就是，一名业主往往手中握有多套或十几套写字间，因此新涌入的投资者纷纷将目光转向新建项目。在新建项目中，投资者选择出手的标准主要有两方面，一是项目所处位置必须交通便利，二是所处位置周边最好有大型商圈。”
综合体
5分钟走一圈
吃喝玩乐全搞定
后劲足
原因：配套设施齐备，满足各种需求
热度指数★★★★★
今年27岁的刘晨在父母的资助下，在哈西万达广场购买了一套60平方米的两室一厅。刘晨对记者说：“我父母住在西典家园，家里人考虑到我几年内就要结婚，所以提前出手。买这儿的房子，一是离父母家近，方便照顾；二是看中了万达广场的规划，超市、商业区下楼就是，省去了吃个饭还得坐车的麻烦。”
记者近日走访哈市房地产市场了解到，在经历了2011年限购政策之后的楼市沉闷期，万达、富力地产、鲁商置业等国内一线房地产开发企业纷纷以城市综合体的形式进驻冰城。这其中，也不乏哈市本埠开发商，例如宝宇地产在道外区三马地区建设了大型城市综合体宝宇·天邑澜湾。
何谓“城市综合体”？即集合了写字楼、公寓、酒店和卖场的复合型地产产品，更能满足现代城市办公人群的商务需求。
记者5日走访了哈西万达销售中心、道外宝宇·天邑澜湾等多个城市综合体项目，看到前来咨询、购房的市民络绎不绝。一位销售顾问告诉记者，近几年，城市综合体正在成为房地产企业瞄准的开发热点类型。记者在采访中了解到，城市综合体由于其集生活、工作、娱乐、就学等多种功能于一体，使得居住人群步行10分钟就能享受到成熟的商业圈，从而被大多数年青一代购房人群所认同。对此，哈市房地产专家刘志明表示，在政策调控下，受位置、配套等因素影响，哈市单一住宅功能的地产遭受冷遇，而一站式商业综合体的发展已渐渐取代单一型的住宅产品，成为一种发展潮流。
记者在采访中了解到，无论是二手房销售还是新建楼盘住宅，房源周边是否有完备的配套设施，是能够顺利销售出去的一个重要因素。近两年，哈市的城市综合体大量兴建，像万达、宝宇、富力地产、鲁商松江新城这类城市综合体，所配套的超市、百货、商业街、星级酒店等十分齐全，与之配套的是，开发商将别墅、洋房、公寓、高层住宅等各类房型配备齐全，让各种需求的购房人能够选择适合自己的房型。
