东北网4月19日讯 天气转暖，近期屋内漏水、渗水的新闻热线“热得发烫”，记者调查发现，各处小区顶楼的居民都处于相同的窘境里，屋顶漏水盆来接，耽误工作无法正常生活，这已成了居民们的一块心病。4月4日，本版就此事刊登了题为《将心比心屋漏维权真就这么难吗？》的报道，文章真实地反映出了多位居民承受屋顶漏水之苦的事实。文章发表后，受到齐齐哈尔市房管局领导和物业管理办公室工作人员的重视，并及时联系到记者，希望为老百姓解答相关事宜，同时也让大家明白，到底问题出在哪里。

　　4月9日，记者来到市房管局物业管理办公室，史志学主任就此问题做了详细解答：“首先对于媒体的这篇报道，我们非常重视，同时也真正地说出了全市居民楼漏雨的现状。”史主任还提到，漏雨的情况一是由于今年的降雪量比往年都大，二是全市多数楼宇存在老旧散的问题，没有物业管理，旧楼没有房屋维修基金。“一方面，过去企业管理房子多，像企业分房。二方面是开发商代收维修基金，这是当时政策规定的，现在这些企业不存在了，开发商收完钱，有的不在这里了，有挪用了的，当时这些老房子的维修基金，百姓虽然交了，但政府却没有收到这些钱，所以导致物业公司现在没有资金支配。”史主任说。

　　误区：物业费≠房屋维修基金

　　也许很多老百姓不明白，物业管理费和房屋维修基金不能混为一谈，其实是两码事，“物业费按照全市物价部门规定，每平方米1.5角到3角钱，用来环境卫生，公共部分的服务，上下水疏通，清淘化粪池等。如果大修时，必须动用维修基金，居民楼要是没有维修基金，物业企业就无力承担。”史主任解释。如拿维修楼房的屋顶来说，一个屋顶的维修费用就要达到近10万元，而物业公司收取的物业费用一年都达不到如此费用。而有些小区的维修基金在日常大规模维修时使用完毕，那么按照国家相关的规定和《维修基金的使用管理办法》需要业主们续筹，“业主缴纳房屋维修基金达到70%，就可以动用维修基金对楼体大修。不足30%时，就需要续筹了。按照规定，维修基金的收费标准是：棚改房30元/平方米、商品房35元/平方米、商服40元/平方米。”

　　史主任表示，目前续筹的这项工作非常难，很多居民基本上拒交，“很多顶楼屋顶需要维修时，楼下的老百姓多数认为，房盖就该是顶楼住户的，和我们楼下无关，这种想法完全错误，屋顶该是整栋楼的一部分，是需要住户共同维护的。”而房屋维修基金不是像有些百姓想的那样一次性交齐终身制，这就是很多百姓的思想误区。房屋维修基金不是交给所属物业公司，而是由房屋维修基金中心收取，而动用维修基金时，也不是物业公司调配，而是需要物业公司形成维修计划申请材料，交予维修基金中心审核，按照相关规定启用维修基金，招标施工单位对房屋进行修缮。在采访过程中，很多百姓都说“物业年年修，年年漏”，这回百姓要明白，维修的事并不是物业公司的事，物业公司真是“躺着也中枪”了。史主任提醒：“动用维修基金之前，物业公司会征得业主委员会同意，签字，公示维修钱数。没有业主委员会，要征得业主代表的同意。”

　　理解：物业公司有难处

　　史主任还提到，他们一直督促物业公司及时上楼清扫积雪，但是存在一些困难，也希望百姓理解。由于北方气候原因，白天房顶积雪融化，晚上气温降低水面上方结冰，而紧贴房盖的冰层由于屋内室温高，会透过房盖反热，所以导致上层结冰，下层冻不上而积水。积雪越厚，下面的积水越多。对于老化的房顶，积水则会渗入屋顶。而且，房顶的防水材料很薄，如清雪根本不能使用工具，但凡是刨了一个小坑，都会导致漏水情况发生，导致物业束手无策。而当物业公司挨家挨户宣传续筹维修基金时，很多楼下的业户就“事不关己高高挂起”，拒不缴纳维修基金。“老百姓觉得维权难了，但是要想到，权利是要在住户尽义务之后才能享有的，续筹维修基金就是住户们应尽的义务，如没有维修资金，虽然政府倡导为百姓服务维修，但是百姓也要理解政府，不可能拿出大笔资金修缮全市这么多老旧散的居民楼，想解决漏水问题，那么住户还是得以自修为主。”史主任建议。

　　“物业企业是微利润性的服务行业，现在的物业费收取标准是2008年时，换算三年前的市场收入标准，也就是按照2005年的人工标准换算的收费标准，2005年到2013年的物价和人工相差甚远。原来物业雇佣保安800元/月，现在最少1500元/月。但由于楼房越来越旧，环境日益不好，收费率越来越低，新楼的时候交费认可，楼旧了则怪物业啥啥不管，就拒不交费。”史主任认为物业公司也需要雇佣人工，但由于物业收费没提高，但人员开支增加了，物业费收不上来，导致物业行业服务没办法提高。某小区物业费收到10%，还要继续维护小区的日常工作，真是难上加难。所以，全市即将要出台地方立法引导物业公司往更好的趋势发展，“今年全市人大将出台《物业管理条例》，以后将对管理不好的，乱收费的进行处罚，整合物业公司，小公司将取消，形成规模化。”史主任说，“在产权过户期间，没有维修基金的都要续缴，现在在产权处已经有窗口了。”

　　如今，政府的“三件实事”之一，就是准备在铁锋区、龙沙区、建华区，每区选出两个“老旧散”的小区作为老房改造试点，分别对小区的楼体、小区的环境、小区的封闭、小区内的道路、小区的老化管道等进行改造。同时也希望，各个小区的住户们要爱护我们的家，在维护我们自身权利的同时也要尽到我们应尽的义务。