生活报5月23日讯 物业服务企业不得因业主欠缴物业服务费而限制业主进出小区、入户和车辆进入地下停车位。业主未按约交纳物业费，录入失信被执行人名单……22日，生活报记者从省住建厅获悉，黑龙江省物业管理条例(草案送审稿)制定完毕，开始征求意见中。

　　关键词1业主大会

　　十人以上可联名申请召开首次业主大会会议

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：交付房屋建筑面积专有部分超过建筑物总面积百分之五十的；交付房屋套数超过总套数百分之五十的；首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过总套数百分之二十五的；前期物业服务合同依法解除或者合同期限即将届满的。分多期实施的住宅建设项目，首期交付使用满足上述内容之一的。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会筹备组。

　　业主大会履行下列职责：制定和修改业主临时管理规约或者管理规约、业主大会议事规则；制定和修改业主大会会议表决规则；选举、罢免或者更换业主委员会成员和监事会成员；确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；决定改建、重建建筑物及其附属设施；决定筹集和使用专项维修资金；决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准等。

　　业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成。对一个管理区域分期建设或尚有部分物业未交付入住的，应当按照相应比例预留委员名额，待交付入住后陆续补充。

　　关键词2物业服务费

　　业主未交物业费上失信名单

　　选聘和解聘物业服务企业，应当召开业主大会，并按照大会程序表决决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　物业服务收费实行明码标价。

　　业主未按照约定交纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按合同约定收取违约金，并依法提起诉讼或者申请仲裁。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

　　物业服务企业不得因业主欠缴物业服务费而限制业主进出小区、入户和车辆进入地下停车位。

　　业主停住3个月以上的，可以向物业服务企业申请办理停住期间的物业服务费减免手续。物业服务费的减免包括：用户生活垃圾运输费用、高层住宅电梯运行费用。

　　此外，经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。

　　关键词3专项维修资金

　　可根据维修范围以单元为单位表决使用

　　业主应当按照国家和省有关规定，将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验专项维修资金缴存情况。

　　专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，依法保障专项维修资金的正常合理使用。

　　业主不依法履行交缴住宅专项维修资金义务的，住宅专项维修资金主管部门应当下达催缴通知书，业主自接到催缴通知书后，超过3个月仍不履行交缴义务的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

　　专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。

　　专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

　　物业所有权发生转移时，交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

　　关键词4占用公共场地

　　占用共有道路的车位收费等由业主大会决定

　　利用物业共用部位、公共场地、共用设施设备和业主共有房屋从事经营，扣除物业服务企业管理费用及法定税金后，所得收益属于全体业主，可以由业主委员会或者物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，业主委员会应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

　　需临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，物业服务企业或者业主委员会应当与施工单位签订施工合同；需要进入业主专有部分施工的，物业服务企业或者业主委员会应当征得业主同意。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。经营收益扣除物业服务企业管理费用及法定税金后属于全体业主；也可以通过合同约定物业服务企业和全体业主对经营收益进行分成。

　　关键词5法律责任

　　物业违规或违约终止服务罚十万

　　物业服务企业违反法律、法规规定或者物业服务合同约定终止物业服务的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处十万元的罚款。

　　物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处三千元以上五千元以下的罚款；给业主造成损害的，依法承担赔偿责任：以业主欠缴物业服务费为由限制业主进出小区、入户和车辆进入地下停车位的；在不具备停放车辆条件的道路、场地设置车位的；未履行车辆停放管理义务的；未妥善保管物业档案资料，造成资料缺失的；泄露业主个人信息的；住宅物业专有部分出现质量问题，业主向物业服务企业提出，物业服务企业未能及时转告建设单位的。

　　未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，恢复原有功能，并处五万元以下罚款。

　　非法处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损害的，依法承担赔偿责任。