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租房遇疫情!法院告诉你遇到这种事儿可免违约金
2020-12-02 11:06:02 来源:东北网-大庆晚报  作者:邹影
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  东北网12月2日讯 大学生小张在外租房,寒假回家过年,不想年初遇上疫情,学校回不了,租房用不上。

  眼看房费要续缴,返校却无望,小张向对方提出解除合同,双方因房款争执不下,最终走上法庭。

  事起

  租房遇疫情双方产生矛盾

  小张是大庆市一所大学的学生,家住密山市。

  2019年8月25日,小张在学校附近租了一个房子,并和房主潘某,签订了房屋租赁合同。

  约定租期一年,年租金1.7万元,分两次支付。

  在签订合同时,支付上半年房租8500元及押金2000元,下半年租金,需提前1个月支付。

  逾期支付,除补缴租金、不退定金外,还应支付违约金,每日按租金的3‰计算。

  合同签订当日,小张付了上半年租金和押金后,潘某交给小张该房屋两套钥匙及门禁卡。

  2019年12月末,小张放寒假回家。不想春节期间,受到疫情影响,小张就读的大学也被迫延期开学。

  因无法上学,小张联系房主潘某,协商下半年房屋租金问题,表示下半年租金,在疫情解封回到大庆再付,不想遭到了潘某的拒绝。

  潘某认为,租金可通过微信支付,无需等到回大庆。

  小张5月5日在微信告知潘某:“押金不要了,下半年租金也不付了”。

  7月20日,小张通过其在大庆市的亲属,将涉案房屋的一套钥匙(另一套丢失)及门禁卡邮寄给了对方。

  潘某觉得合同在先,小张这样做违约了,将小张诉至高新区人民法院,要求解除双方租赁合同,并诉小张支付租金4250元及违约金6171元。

  说法

  “不可抗力”因素免违约金

  法院会支持潘某的诉讼请求吗?

  就本案而言,因双方租赁合同期限仅为一年,且于2020年8月25日到期。起诉时已进入7月份,快到合同期满,因疫情原因导致合同无法再继续履行,且没有履行必要,双方也都同意解除,故应解除。

  法院经审理认为,因协议约定下半年租金需提前1个月支付,所以小张应于2020年1月25日前支付下半年租金,但在2020年1月春节前后,发生疫情,小张无法返校,亦无法回到租赁房屋。

  5月5日,小张通过微信向潘某表明租金不付、押金不退,该行为系小张向潘某发出解除租赁合同的通知。

  原告虽未表示同意,但因受疫情的影响,致使被告租赁房屋使用的目的无法实现,所以解除通知有效。

  租赁合同解除后,小张仍应当支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金,经计算该期间租金为3353元。

  对于原告主张被告违约金6171元问题,虽然租赁合同约定迟延交付租金应当支付违约金,但因遇到疫情,属于不可抗力不能履行合同的情形,小张的违约责任应当予以免除,故对潘某请求小张承担违约金6170元的诉讼请求,不予支持。

  关于押金2000元应否返还问题,在租赁合同中,对于押金性质,并未约定为定金,故租赁合同解除后,该款项应予以返还。

  丢失的钥匙作价200元,该款项应在押金中予以扣减,其余部分押金1800元,应在未支付的租金中予以抵扣,故小张应支付潘某租金1553元。

责任编辑:宋蔚