东北网7月29日讯 日前，《大庆市工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让试点实施办法》对外发布。在高新区主体区及三个专业园区范围内，试行工业用地弹性供应和先租赁后出让，弹性供应年期分为10年、15年、20年三种，企业可根据需要自行选择。

　　工业用地试行“租让结合”与“弹性年限”

　　为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，日前，我市正式对外发布《大庆市工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让试点实施办法》(以下简称《试点实施办法》)，大庆高新技术产业开发区(以下简称高新区)区域范围内工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让的管理和实施适用本办法。

　　根据《试点实施办法》，工业用地使用权弹性年期出让，是指在少于工业用地使用权出让法定最高年限50年的前提下，根据具体工业项目实际需求确定10年、15年、20年使用年限。工业用地使用权先租赁后出让，是指按照工业用地公开出让程序确定20年先租赁后出让土地使用者(以下简称承租人)，设定5年租赁期，签订国有建设用地使用权租赁合同(以下简称租赁合同)，支付国有建设用地使用权租金，租赁期届满前，由承租人提出出让申请，经考核符合条件的，以协议出让的方式依法签订15年期出让合同，并支付国有建设用地使用权出让金的行为。

　　按照《试点实施办法》的要求，在高新区登记注册的企业的投资项目满足以下条件的，就可以实行工业用地使用权年期弹性出让或先租赁后出让：

　　一是符合高新区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划并纳入国有建设用地供地计划，且用地面积在2公顷至5公顷之间的工业项目。

　　二是列入国家和省、市重大规划或省、市重点推进项目计划的项目。

　　三是已经完成核准或备案手续的企业投资项目。

　　四是项目计划投资强度达到3000元/平方米以上并保证至竣工期完成的实际投资总额达到此强度。

　　五是项目建成达产后预期年税收不低于15万元/亩/年并保证竣工之日起三年内达到。

　　符合条件的工业项目可享优惠

　　年限“弹性”是不是可以无限期使用呢?

　　当然不是。《试点实施办法》规定，租赁期限、出让期限、续期期限之和不得超过工业用地使用权出让法定最高年限。

　　同时规定，工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让的起始价，依据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》和《城镇土地估价规程》等相关规定确定。对符合《黑龙江省国土资源厅关于降低企业用地成本促进企业提质增效推动龙江老工业基地振兴发展的意见》等相关政策文件要求的工业项目，可在确定的出让金标准基础上，实施优惠。

　　工业用地使用权租赁的租金起始价应与出让价相均衡，最低租金不得低于按国家规定的工业用地出让最低价折算的租金标准。土地租金在租赁期间不作调整。

　　工业用地弹性年期出让的受让人在付清出让金后，持出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。不动产权证书中须注明土地取得方式、弹性年期出让年限、出让土地用途等内容。

　　先租赁后出让方式供应的工业用地在土地租赁期间不予办理不动产权登记，承租人在一次性付清租金后，持租赁合同、租金缴纳凭证、完税证明等，办理规划、建设相关手续。土地出让期间，受让人一次性付清出让金后，持出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向不动产登记部门申请办理不动产权登记。不动产权证中须注明土地取得方式、土地出让年限、出让土地用途等内容。

　　承租土地使用期满申请协议出让的，应在租赁期届满2个月前向高新区管委会提出，经高新区管委会考核评价符合条件的，办理协议出让手续;经高新区管委会考核评价后不符合条件的，对自愿整改的承租人，经高新区管委会同意，允许限期整改一次，但整改续期期限最长不得超过一年，年租金按原标准缴纳，整改验收合格后，办理协议出让手续，出让时间相应缩短。

　　承租人办理协议出让手续时，协议出让价格以租赁时的土地出让竞价结果扣除已交的租赁费用确定，协议出让金一次性全额支付。

　　工业用地出让年限届满前3个月内，原土地受让人可提出续期使用申请。续期期限由申请人在工业用地使用权出让法定最高年限50年以内的剩余期限内自行选择。续期的土地出让价格按续期时土地市场评估价格执行。

　　四种情形下可无偿收回土地使用权

　　工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让政策并不是无条件享受。

　　高新区产业主管部门、自然资源部门发现受让人(承租人)在出让期(承租期)内，除不可抗力外存在如下情形的，应及时报告高新区管委会，由高新区管委会组织按合同约定无偿收回土地使用权，并及时告知受让人(承租人)：

　　一、因承租人自身原因擅自终止项目投资建设或运营的，或改变土地用途，或进行土地使用权转租的。

　　二、因租赁期满承租人未申请出让、虽申请出让但考核评价不符合条件又不整改或续租整改期满承租人未通过验收考核的。

　　三、因受让人(承租人)未按照合同约定达到预期投资强度及年税收的。

　　四、因受让人(承租人)自身原因闲置土地满2年的。

　　存在一二三项情形的，高新区管委会负责无偿收回土地使用权的地上资产处置工作，组织对宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施进行质量认定，质量合格并可重新利用的，按建安成本价折旧，不考虑物价、市场变动因素，经资产评估部门测算，由高新区管委会出具意见予以补偿;质量不合格或者虽质量合格但不可重新利用的，不予补偿，并按照合同约定要求受让人(承租人)限期自行拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，否则，高新区管委会有权拆除或变现，恢复场地平整。

　　存在第四项情形的，按照《闲置土地处置办法》相关规定处理。

　　《试点实施办法》自发布之日起施行，有效期一年。试点区域在高新区主体区及三个专业园区范围内，根据项目建设性质等实际情况，决定是否全市推行工业用地使用权年期弹性出让和先租赁后出让。经开区在被授予相应权限后，可以参照《试点实施办法》执行。

　　大庆日报记者戴小民