东北网4月6日讯 近日，家住萨尔图区的王先生在“怡居春风十里”售楼处按揭购买了一套住宅，首付16万余元，没想到贷款没批下来导致不能继续交易，开发商要求扣除20%首付款作为赔偿，王先生认为对方此举无依据。
记者对此事进行了采访。
按揭买房却没贷下来款
王先生告诉记者，1月中旬，为了给孩子购买学区房，他来到怡居春风十里售楼处看房。经过售楼员介绍，他决定购买一套141.26平方米的住宅，因手里的资金周转不开，售楼员提出可以做商业按揭贷款购房，王先生按照售楼员的要求提供了银行流水和个人征信。
“那时候售楼员说贷款没有问题，能贷下来，我还问过如果万一贷不下来款怎么办，售楼员说可以全额退款，当时我看到也有一个客户退房时确实给全额退款了，就没想太多，交了首付款165670元。”王先生说。
令王先生没想到的是，办理贷款的过程却一波三折，最终也没能成功贷款。
王先生表示，一开始售楼处的工作人员说他的首付款来历不明，后来又说他的征信有问题，再后来又说他有贷款没有还上。对此，王先生说，首付款是从妻子账户转到他账户的，不存在来历不明的情况;征信也没有任何问题，而且售楼员当时也看过;自己名下并没有贷款，这些说法纯属无稽之谈。
提出退房要被扣20%首付
由于贷不下来款，无奈的王先生只能退房。
2月28日，王先生来到售楼处办理了退房手续。
记者看到，王先生手里有一份《春风十里退款审批表》，上面写着已付房款165670元，应退房款165670元。
“虽然退房审批表上写着是全额退款，但准备退房款时却被告知要扣掉首付款的20%为违约金，这样一算，我不仅房子买不成，还要被扣掉33134元，这太不合理了，并不是我不想买房子，而且售楼处的人当时都说我提供的征信和银行流水没问题，我当时还问了如果贷款下不来怎么办，售楼员说全额退款，现在却要扣掉首付的20%，我肯定不能接受。”王先生说。
首付当定金扣的是违约金
为了核实此事，3月30日，记者随王先生一起来到了怡居春风十里售楼处。
售楼处营销中心负责人称，扣的20%首付款是王先生单方面不买房子的违约金，办不下来贷款不是开发商的问题。
“我不是不买房子，我买房子的手续都提供给你们了，你们也说没有问题，当时售楼员也说了贷不下来款全额退首付的。”王先生说。
这名负责人表示，当时问过王先生是否给别人担保过，他说没担保过，后来银行系统查到王先生给农村的五户联保做过担保，现在五户联保里还有一家快7年了也没还钱，属于死账，王先生因此无法贷款。
王先生说，他从16岁就离开老家来到大庆了，自己没有给任何人做过贷款担保。
这名负责人称，五户联保的问题是银行查出来的。如果王先生现在退款，就得扣首付款的20%作为违约金，再去住建局注销合同。
记者询问，双方当时对扣20%首付款为违约金是否有过约定，对此这名负责人表示，没有约定。
这名负责人拿出了王先生的购房预定书让记者看上面的第三条，并表示，首付就相当于定金，正常情况下首付款是不能退的，现在他们只是要求扣20%违约金。
记者看到，购房预定书的第三条写着：如需贷款的，同时将按揭贷款所需资料提供齐全，并在30日内完成所有按揭贷款手续的办理。若乙方未按时履行上述任何一项义务，则视作乙方自动放弃该物业的权利，甲方将有权在不事先通知乙方的情况下，单独终止本协议，收回该物业，并有权另行出售，乙方所交定金不予退还。
第11条写着：本购房预定书经甲乙双方签字盖章，并在甲方收到乙方支付的人民币2万元定金后生效。
从购房预定书中可以看出，购房的定金是2万元，而此份预定书中并没有约定“扣首付款20%为违约金”的字样。
这名负责人表示，公司开会时将会具体讨论一下扣与不扣的问题，看公司最后的决定。
4月1日，王先生给记者打来电话称，他联系了老家的村干部，对方告诉他，十多年前，上一任村干部在村民不知情的情况下私自用村里人的名字做了担保，王先生可以通过起诉取消担保责任。
首付不是定金未约定可不支付违约金
那么，首付款到底是不是定金?
“春风十里”扣除王先生20%首付款为违约金是否合理?
记者就此采访了黑龙江鸿大律师事务所律师秦岚。
秦律师表示，首付款和定金是两个概念，从王先生手中的《春风十里补足单》可以看出，2万元定金已经转化为首付款了，售楼处根据房屋预定书的第三条扣除20%首付款是没有任何依据的，属于单方约定，没有法律效力。
购房者在售楼处按揭贷款购房，售楼处协助办理按揭贷款的情况下，应该确认能在银行贷下来款再让购房者交首付。
由于贷款无法完成导致购房合同不能继续履行，需要解除合同。
这就要看是谁的过错导致合同解除，如果是购房者的过错，要看双方签的合同中是否规定了违约金的数额，如果没有相应的约定，购房者不需要支付违约金。
如果是由于开发商的原因导致合同解除，那么，开发商需要全额退还购房者所缴纳的全部购房款。如果购房者能够开具相关证明，证明五户联保的贷款担保记录并非本人担保，而是他人冒名担保，那就不是购房者的过错，贷不下来款不需要购房者承担责任，不属于购房者违约，开发商应全额退款。
