东北网8月27日讯 白菜和鱼翅一起狂卖的时代早已远去，性价比为王的时代悄然来临。
买房和买股票有共同的特点，价值为王。不同的是，同样价钱、不同特性的房子升值空间未必一样。
房子越盖越多，开发商打出不同的概念来扩大房价的升值空间。几年过去了，有人买的房子翻了一倍还拐弯，有人买的房子价钱却停滞不动。无论何时、无论怎样，开发商都在叫喊自己的房子卖得好，“哈西”概念、“地铁”概念、单身公寓、豪宅别墅、学区房、门市房……林林总总，但最后大家要看的还是回报有多高。
规划不合理回报时间长
门市房:问题多少人问
建议：买门市还是要看地段
越来越多的人准备投资购买一套门市房用于出租，而由于门市房的价格优势，许多房地产商也在有限的社区内增加门市房的建设，甚至将一些小区一楼全部变成门市。这样的设计合理吗？投资者购买以后真的能有巨大的利润吗？记者近日在调查采访中了解到，在去年房地产销售“巅峰”之际，许多门市房却无人购买。而根本原因在于开发商“一窝蜂”地建门市房，不去考虑地段、地理位置和人员分布，另外，动辄几千平方米的大门市盲目开发，影响了销售。
1.开盘三年还剩一半
松北区的某小区是2005年开盘的，至今门市房还没有全部售完。售楼小姐告诉记者，在小区C区，从206平方米到300多平方米的门市房都有。记者在现场看到，该楼盘靠近世纪大道一侧的门市房从245号至167号大部分都在开门营业，而107号至161号的门市房基本都是空置的。
记者在松北区另外一小区售楼处了解到，该小区于2006年5月开盘，至今还有不少门市房没有售出，靠近三环路的门市房大部分都没有营业。而2004年开盘的一处楼盘，靠近文汇路上的几十家门市房只有一半左右在营业，剩下的不是招租、出售就是空置。
2.门市房有点不好卖
提起去年的房产销售，房地产商都会欢喜异常，房屋销售的火暴程度堪称历年之最。然而，记者走访了哈尔滨市诸多楼盘和小区后发现，与火暴的商品房销售相对比，门市房的销售却是差强人意。
位于哈尔滨市南岗区地铁沿线的一家高档楼盘，从开盘时商品房的销售就十分火暴，需要预订才能购买。一年多来，这里的商品房销量很好，但是从开盘到现在，这里的18个门市房只售出了一半。
位于松北区的一家大型社区，共有100套左右的门市房，到现在只售出60%左右。而哈尔滨市中心地带的许多楼盘也处于同样的境地，在商品房销售十分看好的情况下，门市房却处于封盘阶段。
在上海街附近的一个大型社区记者看到，许多门市依然无人经营，与这里热闹的场面形成了极大的反差。
3.亿元门市无人问津
在调查中记者了解到，门市房的大小也直接影响其销售情况，一些地段较好的门市房，其销售价格已经高到令许多购房者难以接受的程度。位于道里区江畔附近的一个楼盘共有6个门市房，小面积的4个门市房早已售出，可是售价为1.4亿元、面积为4800平方米的两个大门市房，到现在还无人问津。开发区会展中心附近的一个小区开盘两年多，小门市的销售尚可，剩下的都是售价过亿元的大门市。
分析：房产部门的专业人士告诉记者，一些开发商为了从门市房市场中攫取更大的利润，不但将许多不适合做门市的一楼住宅改为门市房，甚至还特意将其面积做大。这样一来，人们不但对高昂的价格有些力不从心，对于能否获得理想的租金回报更是持怀疑态度，这些因素都是门市房销售的不利因素。开发商将底层的几层楼当做大门市出售，这种天价的大门市其实根本就没有市场，购买这种门市需要有极其充裕的资金，一般人是不敢问津的，不如将大门市合理地分割成小门市出售出租。
记者算了一笔账，以友谊路一个建筑面积为34平方米的门市房为例，年租金为45000元。照此计算，建筑面积4800平方米的门市房的出租价格约在600万元左右，要收回成本的话，就需要将近24年的时间。大量资金投入、回报时间过长，也是大门市销售不好的主要原因。
4.同一小区也分优劣
哈尔滨市南岗区开发区内的某大型社区，其周边分布着五星级宾馆、饭店、购物中心及银行、医院、电影院等，是一个繁华的新商业区，投资潜力大，所以这里的门市房早已销售一空。而与之相反的是，一些地点稍差的门市房销售就不是很好。还有一些小区内部出现了冰火两重天的状况。
17日，记者在道外区景阳街附近的一个小区看到，在其临街门市中，南极街和景阳街这两条一类街道上的门市都在营业，而在南极三道街和开原街这两条二三类街道上的门市房不是在招租就是变成了临时仓库，其中，从南极三道街副20-2号至副26-6号共有20个左右的门市房，只有一半在营业。开原街上一共有10家门市房，都是闲置的。
分析：影响门市房销售的另一个主要因素就是其地点及周边的繁华程度。位于好地点、老商业区门市房回报率高，购房者都看好了其价值和潜力，自然愿意投资购买，所以销售必然好。而新建的非市政干道的居民小区，则应该按照小区内的居住面积进行总量控制，否则就会供大于求，造成闲置。
投资居住两不相宜
单身公寓：前景有点悬
建议：价格太贵莫伸手
不管投资什么样的房子，购房者都是以赢利为目的。然而几年前购买单身公寓打算出租的投资者，今年却明显感到“悬”。
1.买公寓都是为投资
2005年，爱建的“非常男女”虽然只是毛坯房，且使用面积单价接近4000元/平方米，购买却依旧踊跃。如今该地点的房价已经涨了一倍，原来十五六万元买的房子现在已经涨到30多万元。此后，从福顺尚都、凯旋城、欧洲新城到经纬360、大商麦凯乐、万达广场、荣耀上城等，都相继开发类似的小户型单身公寓，甚至连呼兰利民开发区靠近大学城的楼盘也纷纷推出公寓式小户型，价格也一路飚升。而购买小户型公寓的，多数是抱着投资的心态。
2.开盘多年仍“待嫁闺中”
据记者了解，目前由于单身公寓的过度开发，其发展形势已经呈现出一种“井喷”的状态，一些楼盘的小户型公寓遭到了冷遇。
位于道里区繁华地段临近新一百附近的一个楼盘，一共有800多套小户型公寓房，然而经过近两年的销售，还有不少房没有卖出。此间，该楼盘曾经打出多种促销广告，但效果并不好。这和当初爱建“非常男女”热销的状况大相径庭。
而哈尔滨市南岗区电表厂附近一个楼盘自从2006年开盘以来，别的住宅房屋都已销售完毕，如今所剩的只有小户型公寓。道里区新阳路一带的两处品质楼盘的小户型公寓虽然开盘多日，却仍“待嫁闺中”。
3.户型设计不宜居住
13日，记者在哈尔滨市道里区的一家房屋托管中心采访时了解到，这里的房子绝大多数都是用来出租的，很少有自用的。“我们有一个客户自己就购买了整整一层的房子，共12户，全部委托给我们出租。”记者采访中发现，目前哈尔滨市多数公寓式小户型是宾馆式建筑设计，出电梯后，长长的走廊两侧是一套套房间，每套房间基本上都是与宾馆的客房类似，但多出一个敞开式厨房。由于只有一个窗户，存在通风不畅的问题，同时有的公寓朝向北，终年不见阳光；此外，厨房与卧室之间同处小空间内，没有隔断，存在一定不舒适感和安全隐患。所以公寓式小户型并非适宜居住。
4.25年回本，值吗？
一名购买了哈尔滨市道里区一处单身公寓的投资者给记者算了一笔账。
分析：他购买的是使用面积26平方米、建筑面积约为39平方米的住房。购买时候大药花费20万元，按2006年每月出租的均价为1000元，物业费为2元/平方米，供暖费31.15元/平方米计算，这套房子一年的收入是：年租金12000元减一年的物业费936元减供暖费809.9元等于10254.1元。该套房子能收回成本的年数为200000/10254.1=19.52年，也就是说，需要将近20年。
如今同样的房子，房价在40万元左右，每月租金的均价为1500元左右，物业费是2.5元/平方米，供暖费为34.55元/平方米，一年的收入是：年租金18000元减一年的物业费1170元减供暖费898.3元等于15931.7元，拿回成本则需要400000/15931.7=25.11年，也就是需要25年。
如果单身公寓开发过多，市场饱和，物业费、供暖费上涨或因地点因素引发租金价格下降的话，那回收成本时间就会更长。
“世外桃源”风光好住着还是不方便
别墅：买的多住的少
建议：现在较冷清，将来可能抢占资源先机
别墅多建在哈尔滨市的松北区和呼兰区，因其价位高昂，普通百姓根本不敢问津，其购买群体多为个体私营老板和隐性富豪。记者在哈尔滨市松北区和呼兰区的别墅区采访时发现，虽然别墅的销售情况很好，但是真正入住的并不多，因为地点偏远、配套设施不够齐全，许多业主甚至打出“出售别墅”的广告。
1.价格不菲销量很好
据了解，哈尔滨市松北区某大型小区一区和三区共有独栋别墅27套，2005年9月末开盘以后不到一年的时间就已经销售完毕。而叠拼和连排的别墅共246套，在2007年年末就已经进入了尾盘阶段。这些别墅的使用面积是在210～429平方米之间，每套在100～500万元之间，价格可谓不菲，但是销量还是很好。
“我们9月份左右准备开盘的三期，现在还没对外公布，就已经有很多人打电话咨询登记了。”哈尔滨市一位楼盘销售经理说，“来这里购买别墅的都是准备在这里长期居住的，他们大都是看好了这里的环境和将来的发展潜力，购买的人群以私营老板和隐性富豪为主。”
位于哈尔滨市呼兰利民开发区的某小区一共有14栋连排别墅，目前已经销售一空。松北区某小区A区共有50多栋别墅，自2005年开始销售以来，现在已全部售出。在松北区另外一个正在建设的别墅区，记者从售楼处了解到，该楼盘共有400多套别墅，预计开盘时间为9月份。虽然还没有开盘，但是已经有很多人前来咨询了。
分析：哈尔滨市松北区一家大型社区的销售经理介绍，别墅的销售一直都不错，因为相对社区里的商品房，别墅的数量必定是有限的，它满足了一部分富豪的需要。另外，许多人购买别墅就是想过一种“世外桃源”的生活。
2.住在“世外桃源”不方便
记者经过连日的调查发现，虽然别墅销售看好，但入住率并不很高，甚至有人在前期购买了别墅之后，竟然打出了卖房广告。哈尔滨市呼兰区某小区的保安对记者说，这些别墅有很多都是自卖出那天起就一直无人居住，其中还有的别墅正准备出售。
记者拨通了一位准备出售别墅的业主电话，在电话中该业主告诉记者，他这套别墅使用面积是238平方米左右，原来买的时候是看好了这里的环境，准备自己居住，可是他的公司在江南，住了一段时间觉得往返来回太费事，所以决定将此别墅出售，在江南再买一套房子。
记者在采访中了解到，几年前哈尔滨市松北区首现别墅后，一些富豪将其视为投资项目，纷纷购买。但是表象上是别墅销售的繁荣，真实的情况却是入住率不是很好，真正常年能住在别墅里的更是少之又少。
哈尔滨市一位购买别墅的市民对记者说，去年冬天，他们全家搬入了新装修好的别墅中，然而周围的房子都是空着的，到了晚上黑乎乎一片，感觉像在荒郊野外。另外，周围的配套设施根本都没有，想去医院、银行都要开车去很远的地方，与原来设想的“世外桃源”有很大的差距。早知如此，同样的钱，还不如在一个相对成熟的社区购买一套复式楼，住起来热热闹闹的。
分析：哈尔滨市房产界业内人士介绍，别墅作为高价楼盘，属于楼市中的顶尖产品。因此它会有一部分固定的消费群体，这也正是别墅卖得好的原因。虽然今年哈尔滨市已经叫停别墅类房地产开发项目的土地供应，但许多开发商仍然变相生产连排别墅，这便是最好的例证，因为市场有需求，所以才有产品相继开发。
至于别墅的入住情况，专家认为，随着国家土地政策的缩紧，现有的土地已经成为了一种资源，因此，前期购买别墅的消费者在无形中拥有了资源。而伴随地区的开发、配套的跟进，别墅的使用功能可能会加强。
城市中心点的房价永远都是顶级的，当然毋庸置疑。在哈尔滨，中央大街、秋林商圈一带的房价一直引领着哈尔滨市顶级房价的制高点。然而近年来，哈尔滨市沿江一带新建的几个高档楼盘，动辄万元以上的平均价让普通百姓望而生畏，仅仅因为占领了沿江一带的资源，江景房便身价倍增。记者近日对此进行走访时发现，一个楼盘的江景房差异却很大，临江一侧销售出奇的好，反之则无人问津。
坐在家里观江-象征房主身份
江景房：价格再高也爱买
位于哈尔滨市道里区友谊路、临近江边的一家楼盘的房屋，建筑面积都在300平方米以上，均价达到15000元/平方米。售楼小姐介绍，该楼盘2006年开盘，当时的开盘价就是12000元/平方米。据记者了解，这里共有100多套房子，高层视线好，可以看到江景的房子已经销售一空，现在就剩下三四层的房子没有售出，“主要原因是这两层楼的视线不是很好，要不早就卖出去了。”售楼小姐说。
记者在调查中发现，在这里购房的人群都抱着一个共同的心态——地点好、房价高，是身份的象征。在该楼盘花费500万元左右购买了一套高层住宅的王先生告诉记者，他之所以在这里购房，主要是看好了这个房子能观江这一特点。而且，住得起这种房子的人毕竟很少，是一种身份的象征。
位于哈尔滨市道外区的一家楼盘，其靠近江边的高层住宅按建筑面积计算，均价每平方米达到8000元左右。据售楼小姐介绍，该楼盘自2006年年末开盘以来，经过近两年的销售，大部分的房屋已经销售一空，剩下的都是不临江一侧的房子和大户型的。据售楼小姐介绍，临北环路的住宅均价是6000～6500元/平方米，而临近松花江的住宅房屋均价就是7500～8000元/平方米，整整相差了1000多元。
记者在调查采访中发现，道里区一个可以看到江景的高价楼盘，其房屋均价截至7月份已达到了10000元/平方米左右。据售楼小姐介绍，从开盘到现在，他们临江的两栋楼已经销售的差不多了，只剩下几套120～160平方米左右的房子。而临街的两栋楼销售情况不是很理想，还有很多没卖出去。
分析：这几年，江景房一直在涨价，因其占据城市最好的资源，投资前景较好。
学区房：新房旧房都抢手
“智力投资”成了最大卖点
建议：现在买不吃亏，将来卖能赚点，一箭双雕
孩子能否上好学校，可能会影响一生的命运，为了孩子的前途，花高价买一套学区房自然是一项智力投资。众多家长望子成龙的心理，多年来始终在助推学区房的价格。
据哈埠多家房产中介公司的信息显示，与以往相比，今年学区房的涨幅大约在10%左右，除了兆麟、经纬、继红、铁岭等几大名校学区二手房热得发烫外，商家更加注重在这类名校附近的新楼房开发。新学区楼房没等开盘，就引来无数市民争相订购，楼盘的价位也水涨船高。
哈西地区一家楼盘的售楼小姐告诉记者，该楼盘小户型的房屋卖得好的原因是，由于这里不远处就是重点中学69联中，而且69联中不能住校，所以在购房者中，学生家长占了很大的一个比例。
正准备在这里花29万多元购买一套使用面积45.19平方米住宅的赵女士告诉记者，女儿今年开学就要到69联中上学，正好赶上手头有些闲钱，而且看好了这里的发展潜力，所以决定在此购房。“在这里购房不但方便照顾女儿上学，而且等女儿毕业以后，还可以把这个房子出租给别的学生家长，赚回投资。”
分析：学区房价格猛涨，最根本的是市场上的学区房供不应求。
位于南岗区阿什河街附近的一家房屋中介的负责人孙女士举了一个例子，最近就有一位学区房的业主想卖房，报价30万元的房子原本29万元就愿意出手，后来了解到现在学区房的火热行情，马上抬价到35万元。而一些不规范的中介也将这种供求状况夸大告诉给业主，以期抬高房价从中牟利。
分析：也有不少家长把学区房当作是一种过渡品，为了孩子，不管价格和居住，先买一处，让孩子免试就近入小学，直至中学。现在买了，三五年后再卖掉，价格上不但不会吃亏，说不定还能再赚点，可谓一箭双雕。
记者在调查采访中了解到，在学区内，不论是新住宅还是老房子的价格，每年都是稳步上涨。以吉林街一栋1988年的建筑为例，一个位于6楼使用面积58平方米简装的老房子，现在的售价已经高达50万元，按建筑面积核算为5800元/平方米，已经快达到一些繁华地区新开盘的高层住宅的价格了。概念房提前遭疯抢
建议充分考虑楼盘远期价值
城市因为有了更好的规划，才日益繁华。
哈尔滨的地铁建设、哈西新区的开发、道外跨江桥的修建，这一系列的城市规划都将使哈尔滨的城市发展提速。然而，在城市规划的背后，首先受益的却是早期在此建房的开发商。地铁概念、哈西概念、道外跨江桥建设概念等楼盘应运而生，价格也是翻番涨。
“地铁”概念
50平方米住房3年涨18万
提前炒概念，这一点在各行各业都通用，在楼市，也不例外。
地铁尚未真正开工，地铁概念已在哈尔滨市被开发商提前预支。细心的市民会发现，在一些楼盘售楼广告上，“地铁时代”、“地铁站出站点”、“地铁物业”、“地铁旺铺”等字样占据了显著位置。
近日，记者用了几天的时间，对“地铁”概念房进行了调查，结果发现，沾上地铁光的房子，用一个字形容：火。
与电表厂站毗邻的学府名苑小区，2007年开盘价是3100元/平方米，一年后，已经涨到了4000元/平方米，这个数字绝对超过哈尔滨市房价的平均涨幅。与电表厂站一道之隔的福顺尚都小区，2006年的开盘均价3500元/平方米，现在已经涨到6000元/平方米。两年一平方米涨了2500元，涨幅达到71%。位于地铁1号线电表厂站附近的恒祥首府，2007年开盘均价为5500元/平方米，现已涨到6000元/平方米。早先花26万多元在福顺尚都购买了一套使用面积50平方米楼房的王先生喜不自禁地说：这套房子3年涨了18万，投资给了高回报。
记者在调查中了解到，地铁概念不单单是火了南岗区一带的楼盘，道外区个别楼盘也借了地铁概念的光。从太平桥到哈东站的地铁沿线一带，南棵绿荫小区等几个楼盘现在的房价都在4000元/平方米左右，而在未提及地铁概念前，这里的房价不到3000元/平方米。道外区的沃华水岸6月的基价约4000元/平方米，7月份猛涨到4700元/平方米，跃居近几月哈尔滨市房价涨幅前列。
随着地铁1号线的确定、一期工程即将启动的消息不仅火了沿线的新房，就连二手房也都水涨船高。12日，电表厂附近仪兴小区居民秦玉告诉记者，自从地铁确定在电表厂设站，他家所在小区的房价也跟着上涨，以前十四五万元就可以买一套使用面积近50平方米的住房，现在已经涨到了二十五六万。租房价也都跟着涨，以前租一套两屋一厨每月需要350元到400元，现在却要花600元至700元。
“哈西”概念哈西新区房价翻两番
哈西新区是未来哈尔滨的一大亮点，几年前在这里投资的市民，如今只说一个字：值。
按照哈尔滨市政府的规划，未来的学府四道街将被规划为区域性的景观大道，并形成以信息和金融为主的商务办公发展轴。随着市政府开发哈西新区的力度加大，哈西新区也有向城市的副中心发展的趋势，再加上附近由黑龙江大学、哈尔滨医科大学等15所大专院校组成的学院圈，这一系列的利好因素，都让这里的楼盘镀了“金”。
记者在调查中了解到，2004年，哈西新区房价仅为1400~1800元/平方米，如今达到了3800~4000元/平方米，翻了将近两番。
位于哈西大街与学府四道街交汇处的一家楼盘，2006年该楼盘的开盘价为2600元/平方米，到了2008年，该楼盘均价已经达到4500元，两年涨了1900元，上涨幅度达73%。12日，记者在西典家园的售楼处了解到，该楼盘的购买者多为哈尔滨市各大院校的教师和白领，购买者中许多人都是抱着投资的心态。不但是本地人看好了这里的发展前景，连外地人也在这里购房。据售楼小姐介绍，在这里购房的有20~30%是外地人。
10日，记者从哈西新区附近的房屋中介了解到，如今哈西新区二手房交易也出现了新变化：到中介卖房子的人少了，来买房子的多了。位于哈西大道附近广厦房屋中介的赵怀宇对记者说，现在很多人都看好了哈西新区的发展前景，想在这里购房，房主们也意识到了这一点，除了特别着急用钱外，大部分人都把房子捏在手里，准备待价而沽。“2006年前后，来我们这里登记卖房的人还不少，现在虽然价格涨了不少，一套使用面积50平方米的房子已经从十四五万元涨到了30万元左右，但是现今来卖房子的连那时的三分之一都不到，而咨询买房的却翻了好几番。”赵怀宇说。
“江桥”概念周边新楼盘认购人排队
一桥连通两岸、南岸北岸一样繁华似锦。修建二十道街跨江桥同样成全了许多江桥两岸附近的楼盘。记者在二十道街跨江桥周边的房屋中介走访时得知：仨月售磬，无房可卖。而江北离江桥较近的伸马·梧桐湾楼盘在申购前甚至出现了购房者提前几天就去排队的情况。
道外区二十道街跨江桥建设是哈尔滨市规划的一个重点项目，2007年，道外区二十道街跨江桥江南区域动迁全部结束，时至今日，该区域周边的房价已有较大幅度的攀升。15日，记者从道外区城建局了解到，根据该局调查，新江桥虽未开建，但道外区二十道街周边的房子已升值不少，临街商铺也有较大幅度上涨。
14日，记者在位于道外区二十道街邻近新江桥的滨江凤凰城采访时看到，在该楼盘的宣传广告上已经打出了“二十道街跨江桥”字样的广告。售楼小姐告诉记者，随着跨江桥的建造，这里的楼盘开始热销，价格大幅提升。以一套六楼使用面积为57平方米的新房计算，2007年开盘时的价格是30万元左右，如今已经是38万元左右，一年多的时间涨了8万元。“从开盘到现在，我们已经提了好几次价了。”售楼小姐说。
随着新房房价的上涨，道外区二十道街跨江桥江南区域的二手房价格也在一路上涨。记者在滨江凤凰城小区内的一个中介了解到，从年初到现在，二手房平均每平方米涨了四五百元，如今一套楼层朝向都不是很好，使用面积52平方米的房子，不包更名售价为37万元，按建筑面积计算价格在4700元/平方米左右，而且还不讲价。该房屋中介的方常杰经理告诉记者：“我们现在已经没有几个现房了，基本都卖空了。”
在滨江凤凰城对面的皇家花园小区，多家房屋中介均没有房源出售。“年初我们这里登记的房子还很多，可是不到3月中旬，这些房子就都被人买走了。买房者很多都是在江北上班，选择这里就是冲着正在建好的新江桥，因为江桥建成后，两岸交通将大大便利。”二宝中介的负责人告诉记者。
位于江北的伸马·梧桐湾是一个新开的楼盘，它位于通往跨江桥的必经之路上，离江桥仅有10分钟左右的车程。据记者了解，该楼盘是23日开始认购，可是从18日开始就有购房者来排队了，到了21日已经有上百名购房者守在售楼处排队。“23日，我们正式开始认购，当天就卖了100余套房子。”售楼处的工作人员告诉记者。
记者调查得知，来这里排队认购的买房者大致可以分为三种人，一种是在这里买房养老用，他们普遍认为江北的环境好，适合年老后居住，这里离新江桥比较近，新江桥开通后江北和江南往来方便；另一种买房者则认为，新江桥开通以后，随着交通的发展，这里有可能成为一个新的商业圈，所以提前买房以做投资之用；还有一种购房者是为了上班方便，有很多上班族的单位在江北，家在江南，来回往返十分费事，所以选择在这里买房，不但离单位近了，而且返回江南看望老人和亲属也方便。
