东北网12月26日讯 2008中国楼市——“拐点”、“降价”、“救市”无疑是关键词。房地产市场的低迷对哈尔滨市的波及虽然步履缓慢，但也足以引人注目。今年前11个月，哈尔滨市累计销售住宅面积为377万平方米，较去年同比下降30.5%，空置面积为304万平方米。不同于广州、上海、杭州、北京等地的“降价”、“净值缩水”等焦点，哈尔滨市房地产市场的现状是：市民对住房的刚性需求仍然存在，房地产商降价空间有限，成交量却持续低迷。冰城置业者们的冷静观望，使地产商们感到了前所未有的压力。
楼市陷入观望僵局
日前，记者对省城房地产市场进行了连续采访，并于12月23日与哈尔滨市房产住宅局共同邀请了十几家在哈尔滨市有代表性的房地产企业座谈。多家开发商均表示：10月份以来，尤其到了11月份，来看楼盘和电话咨询的客户急剧下降，并且购房人签约意愿不强。哈尔滨市房产住宅管理部门提供的数据显示，今年10月份，哈尔滨市商品房共销售2969套，而去年10月份共销售商品房4621套，同比下降了35%。今年前11个月，哈尔滨市累计销售住宅面积为377万平方米，较去年同比下降30.5%。空置面积为304万平方米。
房交会上，人头攒动。于志华摄
在某售楼处，前来咨询的小张告诉记者，他和女朋友大学毕业已工作了三年，准备结婚，他们已经看了好几处楼盘。他告诉记者，他们刚参加工作攒钱不多，新政出台后，首付可以减少，而且贷款利率也一降再降，但他仍要等待房价降到心理价位时再出手。
从今年年初哈尔滨市房地产市场销量下滑至今，哈尔滨市房屋销量始终在低谷徘徊。尽管国家出台多项利好政策，但未见有攀升的迹象。而今年前11个月，哈尔滨市房地产投资规模与去年同期相比出现大幅增长。一方面是新开发投资规模大，建好的房子销售缓慢，预售资金流入放缓，资金压力在不断加大；一方面是市民观望不出手，刚性需求无法释放，使冰城楼市陷入僵局。
购房需求仍然很大
“在哈尔滨市购房的九成是本地自住居民。”哈尔滨市房产住宅局有关负责人向记者介绍说。据统计，近几年来，在哈购买住房的有94%以上的购房者是为了自住，九成均为本地市民，市民多以购房自住或以小换大、以旧换新的刚性需求为主。据哈尔滨市房产部门的数据显示，截至11月，哈尔滨市销售的商品住房中，仅有0.03%卖给了外国人，6%卖给了外地人，其余都是本埠市民购买，此前本埠市民购房的比例更高。目前哈尔滨市的房价水平集中反映了广大居民的住房消费能力，与居民收入的变化相适应，也反映出民间存在着现实购买力的旺盛需求。
哈尔滨市发改委经济研究所房地产研究中心主任周广宁说，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，巨大的住宅需求开始释放。市统计局最新统计数字显示，到2007年12月31日，哈尔滨市GDP已超过2400亿元，人均GDP突破3000美元，表明哈尔滨市经济已步入加速发展阶段，因此，百姓旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求会持续旺盛。另外，家庭小型化趋势越来越明显，“小两口”婚房等购房需求也会十分旺盛。
统计局调查显示，21.7%城镇居民家庭拥有两套以上房屋(包括房改房)，2%家庭拥有三套以上房屋。据悉，目前在哈埠，改善型需求已成为市场主导性需求。部分楼盘价格逆势保持着小幅上涨。
降价空间有限
面对席卷全国的降价风潮，哈尔滨市开发商不约而同地表示：与深圳、上海、北京楼市不同，哈尔滨的房价没有太多泡沫，因而难以大幅下降，特别是二环以内的房价几乎不存在降价空间。房产成本包括土地成本、建安成本和税费等三大块。建安成本不完全是建筑材料，还有人工费。目前哈尔滨市二环以内的房子，仅建筑面积每平方米成本就在4000元以上，对比目前的房价不难发现，哈尔滨市商品房降价的空间非常有限。而一旦出现“割肉”式销售，势必带来恶性循环，后果严重。而据了解，目前哈尔滨市开发企业占用自有资金的是多数，迫于还贷压力大幅降价的可能性不大。所以，打破僵局，关键是要从哈尔滨实际情况出发，因地制宜，适时出台相关配套政策，提振市场信心。
树立形象正当其时
面对目前哈尔滨市房地产市场买卖僵持不下的局面，有关人士认为，目前正是重振市场的好契机。
国家关于楼市的新政举措相继出台。国内一些省市政府部门充分利用国家政策，因地制宜制定和出台了相关配套政策。记者了解到，哈尔滨市有关部门也正在酝酿出台相关政策。
房地产专家认为，楼市这种僵持不下的局面，对哈尔滨市房地产商来说，正是树立诚信形象的大好时机。目前，哈尔滨市部分房地产商已开始打品牌、树形象的行动。哈尔滨上和置业有限公司推出了“无理由退房、降价补偿、手续齐全、准时入户”广告承诺。远大房地产甘冒风险，与预购房者签订“景观合同”，将小区内配套建设的景观绿地写进售房合同中，让购房人监督。
房地产市场是消费市场，更是民生市场。“诚信售房、放心置业”是房地产商经营的根本所在。危局关头，房地产商大打“诚信”“放心”牌，确是明智的选择。
