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今年4月国家出台的房地产调控政策给火热的冰城楼市浇了一盆冷水，两个月来，哈市住宅无论是新房还是二手房，销量均出现持续下滑。而与此同时，近年来一直不温不火的哈市商业地产反倒持续升温。来自哈市各大房产中介的综合信息显示：哈尔滨门市房的供需比为1：10。业内人士分析，由于商业地产不受新政限制和投资住宅的成本越来越高等原因，投资者纷纷将目光转向了价格一直十分平稳的商业地产。
目前，哈市部分主干道门市房价格已经达到每平方米3万元，就连房产交易一直十分冷清的松北和呼兰的门市房也开始受到投资者的关注。记者在采访中获悉，随着市场的变化，开发商也在悄然转型，综合体开发渐成城市价值新的增值点。
门市房抢手中小户型商铺最受欢迎
黑龙江新闻网讯 哈尔滨市民尹涛最近准备投资开家饭店，四处看房快一个月了也没找到合适的。“租金太高了，一套使用面积60平方米的门市房，还不是在主干道位置，年租金至少5万元。”尹涛说，要买下来的话，每平方米在1.5万元左右，总价接近百万元。就是这样的房子，在中介公司还很吃香，根本不愁卖。
在哈市南岗区宣化街附近的一家房地产连锁中介从业快6年的房产经纪人赵蕾对记者说，最近来咨询门市房的客户特别多，但供需比差距十分明显。就拿宣化街片区以及类似宣西、宣庆、十字街附近的中小门市房来说，问的人特别多。但中介公司手里的门市房房源却十分有限，因为临街的门市房回报十分稳定，一般情况下房主都不会轻易出手。“现在，如果有这样的中小户型门市房，保准看不到第十个客户就得被买走。”赵蕾说。
记者连日来走访了哈市多家大型房产中介公司了解到，目前哈市二手房市场上的门市房异常抢手，尤其是使用面积在100平方米以内、总价款不超过200万的中小户型商铺的供需比达到了1:10；目前哈市门市房的普遍均价在每平方米使用面积1.2万元左右，而商圈附近的主干道门市房价格则在两三万元以上。
分析原因新政无限制+空置多年
“房产新政对门市房没有任何限制是众多投资者将目光转向商业地产的一个重要原因。”哈市一房地产公司的负责人在接受记者采访时如是说，还有一个原因是前几年哈市各小区的门市房开发过多、空置多年，价格相对较低所造成的。
哈市一家大型房产中介公司区域经理张磊分析说，新政对二套住房贷款的各种限制明显增加，并且住房按揭贷款的审查和限制比商业地产贷款更严格。房贷新政并没有调整商业地产的信号，甚至起到了提高住宅投资门槛而相对降低商业地产投资门槛的作用，因此商业地产项目成为不少投资客的新选择。虽然短期炒房的人群在哈市还属于少数，但是这部分人群的敏感度丝毫不亚于南方的炒房族。新政出台后，哈市住宅成交量应声放缓，部分原本短期炒房的投资人群在看不清市场走向的情况下，势必要给资金寻找一个出口，而商铺投资这种稳定回报的投资渠道很好地为这部分资金提供了平台。
“近两年市民已经意识到了购买商铺、稳定回报的投资渠道。”哈市一家房产中介公司门店经理张刚向记者介绍说，以前新建成的小区门市房很少有人问津，等到小区周边配套设施完善、居住人群稳定之后，小区的商服才开始吃香。比如道里区的爱建社区、近年兴建的顾乡区域、香坊区的安埠小区区域，目前都是抢手的门市房集中区。再比如哈市松北区和利民开发区的门市房，松北区在建成之后，由于入住率较低，大量楼盘的门市房空置。随着近年松北区的居住人群不断增加，目前世茂大道沿线的门市房已经与市区的门市房价格无异。而利民开发区的学院路，同样是随着多个院校的进驻使得人气剧增。目前学院路上的门市房价格已经在每平方米使用面积1.5万元左右了。
门市房购买者
长线投资客占很大比例
据哈市道里区新阳路上的一家中介公司经纪人小张介绍，从5月份开始，求购门市房的客户与以往相比明显增加。小张说，在这些求购门市房的客户中，进行长线投资的客户占到了相当大的比例。很多客户在看房的时候，对于房价并不是很介意，只要求总价不能超过多少万，最好是使用面积100平方米以内的。同时，这些求购门市房的客户，对房子的格局、朝向、使用功能以及周围环境相对更加关心。
张磊说，哈市门市房在各个区域都有一个大致的价格，但也不是固定的。比如商圈附近的门市房价格约在2万元左右，但是果戈里大街沿线的中小户型门市房单价超过3万元也属于正常。前一段时间，该中介就卖出了一套使用面积35平方米，总价120万的果戈里大街门市房。“通常来讲，门市房的价格等于年租金乘以年数，这个年数通常在18年至25年之间。也就是说，一套门市房如果用于出租，在18至25年之间收回房款都属于正常房价，也是属于正常回报。”张磊说。
专家提醒
投资者须算好回报周期
哈市房产研究所的专家表示，随着史上最严厉房产调控政策的威力渐显，一线城市的楼市投资、投机行为已经得到一定程度的抑制，这也让许多城市的住宅市场陷入到浓重的观望之中。不过投资者并没有选择静观其变，相当一部分资金转战商铺和写字楼市场。从哈市近两个月商业地产的悄然升温、逆市攀升来看，与出台的一系列楼市调控新政有着紧密关联，尤其是许多准备购买二套房的投资者，在计算了投入回报成本后发现，其投资商业地产比投资住宅的融资成本要低，条件也优惠。因此，在同等信贷政策的条件下，是投资风口浪尖上的住宅，还是投资稳步攀升的商业地产，多套房投资者的最佳选择已非后者莫属。
从市场的发展来看，商业地产虽然培育的周期较长，投资回报也要慢于住宅市场，但其市场走势十分平稳、且长期回报率不可估量。因此商业地产比住宅更能提供稳定、长期的现金流，而商住倒挂的现状也为商业地产增值提供了广阔的空间。从去年至今，哈市部分开发商也把目光瞄向了商业地产，在开发的楼盘中，已经不仅仅是单一的住宅项目，而将商铺、住宅、写字楼的开发归在一起，进行综合体房产开发，以期适应市场的需要。
业内人士认为，不管是投资住宅还是投资门市房，都要对市场有正确的判断，不能一窝蜂地炒作，在投资前应计算好投入回报比和回报周期。
