东北网11月16日讯 进入冬季，天气转冷，哈尔滨的有车族们又开始给爱车找“家”了。同时，一些楼盘近期也推出了地下车位，但由于其价格不菲，很多业主纠结于该不该购买，他们在心里盘算着：租和买哪个更合算？
在哈尔滨各个大型小区的围墙外，私家车密密麻麻地停在路边成为一道独特的风景。然而，随着天气日渐寒冷，看着爱车站立在寒风中“无家可归”，有车族们愈发纠结于租车位还是买车位。日前，记者通过对各区域停车位进行了实地调查采访，希望能给有车族提供一些具有参考价值的意见。
调查
停车位区域差价大
在哈市，不同区域的车位价格十分悬殊。据了解，在群力新区，地下车位的价格在24—32万元之间，其中，盛和天下地下车位的价格为30—35万元之间，海富第五大道一期地下车位为498个，住户140家，配比约为3∶1,价格为28.8万元/个；哈西新区的地下车位价格为20—25万元之间；利民开发区车位的价格为13万元左右；而地处松北的世茂地下车位的价格仅为6万元/个。
据了解，在哈市，规划部门对地下车位的建设数量有明确的规定———必须是1∶1的配比，但实际上各楼盘都不建那么多，据了解，其原因在于一方面是成本过高，另一方面是按1∶1的配比，需求量没有那么多，不太好卖。
最近，家住上和城的业主杨先生告诉记者，2008年他买房子时，小区的每个车位为12万元，现在最贵的也不超过16万元。但杨先生坦言，别看现在小区内的停车场常常停不满，但是每天晚上小区外的马路上都停满了业主的车，小区的容积率本身不低，车位配比紧张，等过两年入住率高了，车位肯定不够用，到时候可能就更后悔当初没买车位了。他一方面不想让自己的爱车“遭罪”，另一方面，也不想到时候找不到地方停车，就买了一个车位。
在车位买不买的问题上，家住欧洲新城的王先生认为自己当初的决定很明智。“2007年买房时花了16万一起买下了车位，现在是24万，投资回报率还是挺高的。尤其考虑到近几年有车家庭的增多，有限的小区车位无法实现扩容，为了免除今后停车难的后顾之忧，当时还是决定买下车位。有个车位比较安心，起码不会担心回家晚了车找不到地方停。”王先生说。去年，王先生又买了盛和天下的房子，近日他接到该楼盘选车位的通知，定价为30余万元，王先生感到为难：自己的车价值不到20万，却要买个30多万元的车位，但不买车位，又怕将来入住无处停车。对于买还是不买，王先生还在犹豫。
车位利用率两极分化
在不同的区域，车位的售价悬殊。而在业主收入层次不同的小区内，车位的利用率两极分化也很明显。有的小区停车位“车满为患”，“局部”供求关系的紧张甚至使小区的停车位达到了50万元的“天价”；有的小区地下停车位空余大半，地面周边确拥挤不堪。
记者了解到，在个别高档楼盘，地下车位十分抢手。哈公馆的物业经理告诉记者，当初哈公馆的车位配比是按1∶1做的，但有两辆车以上的业主很多，有的业主家甚至有三辆、四辆私家车，当初18万的车位，现在有人甚至愿意出50万元买，但是出售车位的业主很少，很多业主不得不去旁边的香格里拉大饭店租车位，费用大约为1000元/月。
然而，在新区或近郊住宅小区，车位使用呈现的是另一番景象。在一些小区内，由于入住率较低，车位出售率不足一半；而在另一部分小区里，因为小区管理不严格或者一些历史遗留问题，车主为了省下停车费，将车停在小区道路上或小区周边，一年下来能省下几千元的停车费，因此小区道路车满为患，而停车场却空空如也，停车场利用率低、小区人行道上车辆拥挤成为不少小区的常态。
解析
多方因素权衡买不买
采访中，一个突出现象就是，随着家庭用车持有量的增大，购房者对于车位也越来越看重。哈西东辉明珠园的销售经理马玲表示，一些看房者来到楼盘除了问房价，就是问车位够不够用，如果车位达不到他们的需求，一些购房者可能就不谈了，进而选择其他车位充裕的楼盘。
那么，车位到底买还是不买?综合多位业内人士的建议，应从多方因素权衡车位的购买价值。
首先，了解小区总户数和车位比例。如车位配比较高，且当前购买车位的费用不菲，业主则没有必要购买车位；对于一些入住率较高、车位配比不是很高的小区，且当前车位价格在可承受范围之内，业主在资金充裕的前提下可考虑购买车位。
其次，前瞻性考虑自身的用车需求。近期停车费的“加码”和油价的上涨，使得越来越多的人开始慎重考虑买不买车的问题。如果居住小区处于公共交通便利的区域，且家庭对私家车的使用没有特别要求，那么短期内没有购车需求的家庭可以不考虑买车位，因为从长远来看，提倡绿色出行，提升公共交通的便利性已是大势所趋。
此外，在确定车位是否购买前应该明确车位的归属状况。关于车库、车位的归属，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”只有明确了车位的购买性质、使用年限等问题，才能最终决定买车位到底值不值。
那么，车位如此紧张，投资车位是否合算呢?
记者对车位市场进行采访后发现，由于传统小区缺车位情况非常突出，导致目前哈市部分区域的车位价格上涨较快，售价甚至超过了房价。而与之相对应的是，车位租金价格相对稳定，今年以来，车位租金也未见上涨态势。而多数中介也表示，车位很少单独出售，目前投资车位的现象并不明显。专家也表示，新政下投资车位其实并不划算，单从租金的角度，收回投资至少也要30年左右。
投资车位要看区域
与车位售价上涨较快相对应的是，目前哈尔滨各区域车位租金价格较为稳定，今年也未见太明显涨势。
记者走访了市内多个居民小区后发现，除了个别小区外，大多数小区的车位租金今年基本未涨，但在成熟小区里，无论是地下车库，还是地上的不固定车位普遍比较紧张，有的小区保安甚至建议业主将车停放到附近的写字楼停车场里。
“我们小区车位每月的租金现在从800元上涨到了1000元。”锦江绿色家园的业主告诉记者，据物业公司说现在小区里的保安工资涨价了，从之前每月800元涨到1000元，因此，车位的租金也从今年3月开始涨价。除此之外，记者咨询多家小区后发现，大部分小区车位租金今年未现涨势。
从租金的涨势来看，投资车位并不划算。同时，记者还算了笔账，按照目前车位的租金，一般在每月800元到1000元，但车位的价格都在20—30万元之间。这样算下来，单从租金的角度算，收回投资至少也要将近30年。
其实这笔账很多人都会算，采访中不少业主也告诉记者，只要有固定的车位，从租金的角度看，他们更愿意租用车位，而不愿意购买。但因为现在很多小区很难有固定的车位，所以很多业主不得不购买车位。
业内人士分析认为，车位投资还要看区位，如果是区位较好，位于市中心的黄金地段，是有一定的投资价值，因为这样的车位租金价格和售价有一定的上涨空间。但对于普通小区的车位来说，按照目前哈尔滨的车位价格水平，未来上涨幅度将不会太大。另一方面，今后的小区都将更多按照一比一比例建设车位，物以稀为贵的状况将会改变。
难题
小区增建停车场行不通
记者从市房产部门了解到，目前，哈尔滨市有4000多个居民小区，其中大部分没有配建停车场。
去年2月1日开始实施的《哈尔滨市机动车停车场管理办法》中规定，允许原有小区设置自用停车场；或增建、补建停车场。然而6个月过去了，至今没有一个居民小区向交警部门递交过增建、补建停车场的申请。
各小区物业面对业主停车难是无动于衷，还是另有苦衷？针对这一情况有关人士分析认为，现有小区增建、补建停车场确实存在一定困难。原因主要有以下几个方面：首先是原有小区可利用空间比较少，改建只能利用现有街道，这就会导致防火难达标。其次，“内部”意见难以统一，也成为阻碍原有小区规划自用停车场的重要原因。《办法》规定，原有住宅小区内没有停车场或者停车场泊位不能满足居民停车需要的，经业主大会决定，可在小区内道路以及其他空置场地设置自用停车场，但具体实行起来，居民意见很难统一，无车的业主大多不同意。此外，资金不足也是原因之一。
道里区一大型小区的物业管理人员说，《办法》刚刚实施的时候，物业公司就想通过在小区内增建停车场来缓解小区业主停车难问题，但这个想法最终没能实现。原来，在这个小区内设有两个露天羽毛球场、一个露天网球场和一个露天篮球场。当时他们想将羽毛球场改建成停车场，这样可以在小区内增加20多个停车位。但在向全体业主征求意见时却遭到了很多无车业主的反对，最后，这件事只能不了了之。
业主不接受立体停车位
为缓解小区业主停车难的现状，曾有专家提出在哈尔滨市居民小区内增建多层立体停车场或利用现有地下车位改建双层立体车位，提高有限空间的利用率，但这一提议在哈尔滨市却未得到推广。一位物业公司的负责人道出了原因：首先需要投入一大笔资金，这笔资金摊到每一个车位上都会使车位价格不菲，小区业主能否接受是一个问题。如果业主不能接受，会直接造成投入资金无法收回。其次是目前很多小区内的地下停车场车位都无法办理产权，立体停车场建成后业主能否办理产权是一个未知数，如果不能办理产权，有多少人愿意花钱买一个“空中车位”呢？
另一位小区物业公司负责人说，关于在小区内设置立体停车场，他们几年前就进行过探讨。当时，公司的法律顾问指出，即使立体车位能办理产权证，接下来还是会有很多麻烦。根据《物权法》规定，小区属于全体业主所有，如果设置立体停车场，选在哪里？属于谁？谁来受益？这些都是问题。如果将原有的地下停车位扩建成双层车位，就需要征得原车位业主的同意，可是谁又愿意在自己的车子上面再停一辆车呢？
有关社会专家指出，随着私家车数量的增多，加之哈尔滨市冬天较为特殊的寒冷气候，小区停车难的问题会越来越突出，目前哈尔滨市许多家庭宁可买两辆车也不买一个车位的想法存在一定误区。
