东北网10月10日电 “十·一”过后，很多想买房的市民给记者打来电话说，本想利用长假期间买套新房，但房价高得离谱，让他们望而却步，他们不明白哈市房价为何如此高？记者为此采访了开发企业和政府相关部门。

　　开发商:政府经营城市是主因

　　　“我认为现今房价上涨根本原因是政府已经彻底从过去改造城市转变为经营城市，提高土地出让金和动迁补偿标准，强化税收手段是房价上涨的内在动力。”哈市某房地产开发企业负责人说：“目前，全国各地方政府都在大力经营城市，这也造成了全国房价普涨。”

　　这位地产界人士说，20年前，哈市市民8口之家住20多平方米的房子很正常。当时政府主要以土地划拨形式改造市民住宅状况，政府很少获得土地收益。现在哈市人均居住面积已达到约28平方米。这和政府通过“招、拍、挂”形式，收取土地出让金，再用其中部分资金经营城市是分不开的。应当承认20年来，政府从改造城市转变为经营城市过程中取得不小的成绩。但同时，政府经营城市，一个重要内容就是以政府为主体经营土地，或者政府片面提倡经营土地，则会形成一系列的问题，比如地价高涨，开发成本增加。此外，政府经营城市，规定单方由开发商承担拆迁成本，而随地价、房价上涨，拆迁成本不断上升，几乎已经到了开发商自身难以控制的地步。另外，如今政府经营城市，强调税收硬杠，各项税收占到房价的13%，这些都是房价上涨的内在动力。2005年以来，哈市每年房价涨幅在5%—8%，而2007年上半年，哈市房价涨幅达到7%。

　　哈市另一家房地产开发企业负责人说，现在哈市市区住宅开发成本应在2800元／平方米(其中包括1200元工程造价，200元水电气等设施费，200元城市基础设施配套费，200元资金成本和管理费用，1000元土地出让金和拆迁费用)。按加20%利润及13%税费计算，销售单价将接近3800元／平方米。随着地价、材料价和人工费的进一步上升，哈市市区房价还有上涨空间。

　　哈市一位资深房地产开发商还透露，房价上涨，绝非一个环节的问题。比如，银行竞争下的贷款开放问题。假设一个开发商通过建行贷款2000万元用于开发一个楼盘。理论上讲，如果它卖不出房子，届时还不起银行的钱，就再也没有翻身的机会。但问题是，这个开发商从建行贷款2000万的后果：它只需用1000万来开发房子，然后把售价提升，再把这个房子按它的售价标准抵押从工行再贷款4000万，然后再用这4000万中的2000万开发一套售价更高的房子来找农行抵押贷款8000万……如此一来，就成了一个滚雪球的疯狂贷款模式。此时，房子卖不卖得出去已不重要，空置面积与空置率也不重要了，关键是房价要高，有合法的高零售价的楼盘作抵押，开发商自然就越来越容易从银行贷款。那么，这样一来造成的后果就是房子价格只涨不跌！因为不能跌。一跌下来，银行贷出去的款就再也回不来了。

　　还有一些开发商认为，在宏观经济强劲增长的情况下，哈市在2006年GDP首次突破2000亿元，而人民币升值、CPI的提高都增强了居民投资意识，带动楼市持续升温。

　　　政府:非理性跟风追涨

　　近期冰城新楼盘定价出现非理性跟风追涨趋势，如果不能有效控制，一方面将会引起市场震荡，另一方面将会出现高价楼盘集堆现象，形成结构性过剩，对市场造成冲击。

　　近日，在哈市维护开发建设市场良好秩序工作会议上，哈尔滨市委常委、副市长王世华说，各开发建设企业一定要理性定位自己的楼盘，不要盲目跟风。否则，损失的是整个市场。

　　据哈尔滨某网站统计，6月份的某一周，哈市江南房屋成交448套，每平方米均价为4068元。目前，哈市江南在销楼盘价格不断攀升现象明显，一些新开盘的住宅纷纷取消折扣，宣称将阶段性涨价。不少楼盘不同程度出现开发商惜售囤房现象。“二环以内4000元，二环以外3000元，松北3000元，呼兰利民2000元……”哈市一位房地产置业投资分析人士说：“哈市楼盘涨价效应由内向外扩散，短期房价格局已经形成，但预计不久还将打破，时间可能是今年年底，也可能是明年”。

　　据统计，9月1日，哈市目前在销楼盘共有18个。其中，单价最高的1万元，位于道里区；最低的2000元，位于呼兰利民开发区。由于单价5000元以上楼盘数量所占比例达到一半以上，按各楼盘打出的现价累计，这18个楼盘平均单价超过了4000元。

　　对此，王世华表示，如果这种趋势不能得到有效控制，国家很可能对哈市房地产市场实施更为严格的调控措施，使市场受到震荡。而良好的市场秩序需要政府的管理和服务，政府各相关部门要迅速采取有效措施，切实把维护开发建设市场良好秩序工作贯彻好、实施好。

　　哈市房产住宅局有关人士介绍，在哈市房价相对长期较低之后，今年房地产出现了一轮快速补涨行情，今年1至8月，哈市住宅销售价格已达到3020元／平方米，在全国房地产市场上升活跃的背景下，哈市房价上涨有其客观合理性。但也存在一些不规范的现象，部分开发商存在发布虚假广告、捂盘惜售，变相制造住宅大幅上涨的紧张“空气”，这些行为都会影响着哈市房地产市场运行的基础，对实现房地产市场持续健康发展造成不利影响。

　　哈市国土资源部门有关人士表示，现在有一种说法是“招拍挂”制度导致高地价，进而产生高房价，这种说法过于片面。目前在哈市，影响房价上涨的因素很复杂，通过“招拍挂”进入市场的商品房中，土地成本占全部开发成本比例并不高。

　　政府某部门一位相关人士分析说，一些楼盘的开发商们突出某些楼盘的“豪华”品质，并定出天价。其他的开发商、其他的楼盘都以此为坐标，制定相应的房价。这样，就给消费者一个房价参照系。面对如此天价楼房，你当然会咋舌，当然不会买，但面对价格比它低得多的房子呢？这一比较，不少人就动心了，觉得这个相对低的房价还是可以承受的。另外，开发企业每周每月都要适当上调房价，以形成涨势，进而对购房人形成心理压力，迫使赶紧做出买房决定。“买涨不买跌”是人们的普遍消费心理，精明的销售商更懂得如何利用人们这个心理。他们不会把房价一下子调高数千元一平方米，这样做只会赶走顾客。而是一百元、几百元地调，面对涨势，犹豫中的你为将来不至于更吃亏，只好赶紧买。而就整个楼市来说，开发商制造的这种涨势，让许多人提前做出了买房决定。而你越买，它就越涨；它越涨，你就越买，如此恶性循环。