东北网2月23日讯 去年一年，房地产市场经历的“寒冬”不单单波及到房地产商，对于经营二手房交易的房屋中介，日子同样不好过，正规的大型连锁中介受不住煎熬纷纷“撤摊”，房屋经销经纪人降低中介费“拉客”等，加剧了中介间的非理性竞争。不久前，国家的一系列新政给二手房市场注入了一剂“强心剂”，二手房中介也成了利好消息的受益者。然而，购买二手房怎样才能做到十分“把握”？据悉，哈市房产部门今年拟筹划成立二手房资金监管机构，为群众买卖房屋提供切实保障。
现状
中介压低中介费赔钱“拉客”
“真正的低谷从去年年初就开始露头了，房价一个劲地涨，真正咨询购买房子的人却越来越少，有时一天都看不到一个人影儿。”哈市大世界商城一家二手房中介的经理连女士对记者说。
去年哈市大型连锁的二手房中介有十多家，现在只剩下屈指可数的几家了。连女士说，大型连锁二手房中介公司的经纪人一般都是赚取效益工资，房子卖出去了，可以收取中介费，没有房子卖，工资自然就少了。于是一些经纪人就瞒着公司私下拉活，给公司造成了极大的损失。本来效益就不好，这样的状况更是雪上加霜，从去年到现在，已经有好几家大型连锁的二手房中介从哈市撤走。
另外，受大环境的影响，许多中介为了生存，也不得不压低中介费，以促成交易。
记者在采访中了解到，一些加盟店为了促成更多的生意，以极低的价格私底下交易，当与客户之间发生问题时，加盟店便把矛盾推向总公司，而总公司对此并不知情，实际受损害的往往便是购房者的利益。
小中介PK大型连锁中介
哈市温氏房地产经济咨询有限公司的负责人对记者说，早些年的房屋中介都是一部电话一间房，在一个民宅里面设一张小桌，门窗上写着“中介”二字，这样便能帮人选房购房。从2000年房改过后，哈市的住房全面实现商品化，许多市民在购买新房的同时，也为二手房市场提供了更多的房源，创造了发展的空间。
随着二手房市场的火热，一个电话一间房的小中介已经不再适应购房者的需求，一些人瞄准了大型二手房连锁机构。然而近几年，哈市相继发生了几起二手房经纪公司携款潜逃的事件后，这种大型连锁二手房中介的诚信度一度降低。
另外，从去年开始，二手房市场成交量的低迷也给部分中介带来了生存压力，人员开支、房租水电等费用每月都在生成，没有成交量就危及到企业的生存发展。所以，一些小中介就不得不降低中介费以挽留客户。随着种种问题的出现，哈市那些比较原始的非正规的小中介反倒比大型连锁机构较好维系，究其原因是其成本低，收取的中介费用也低。
多家大型中介败走冰城
记者在采访中了解到，近几年，哈市二手房市场的竞争十分激烈，而大型的连锁中介也几乎是走马灯般地更换，不适应的便逐渐退出市场。究其原因是目前哈市的房地产经纪行业还很不成熟，没有相应的制度约束。尤其是经纪人的文化素质和个人的修养参差不齐，培训的内容没有系统化，制约了行业的发展。
哈市一家大型二手房连锁中介的负责人对记者说，成交一套房子的运作成本十分高昂。经纪人从寻找房源、验房、打广告、带买主看房、协调买卖双方达成协议，直至成交、清费、过户等，这些服务都要细之又细，因此成交一套房子至少需要一个月的时间。而老百姓从自己的角度考虑，根本不愿支付高额的佣金，经常私单、“跑单”，使得经纪公司的收入不稳定。同时，这也使得大型经纪公司的实际运作成本远远高于小中介，导致小中介到处“开花”。为了补上这个大窟窿，大中介都靠炒房赚差价来减少自己的损失。然而去年房地产市场的冷清使二手房中介大受影响，许多房子窝在手里卖不出去。
哈市今年拟成立二手房资金监管机构
记者在采访中了解到，近些年，哈市已发生多起二手房中介收到客户的购房款后携款潜逃的事件，因此如何规范对二手房中介公司的监管已经迫在眉睫。目前市民买卖二手房时交易资金有两种渠道，一是自行交易，二是由中介公司做托管方，买方将定金、首付款等交易资金交给中介托管，交易环节完成后，中介再将资金转给卖方。但事实上，这两种资金交接方式都存在一定的风险。
记者从哈市房产住宅局了解到，2006年，国家建设部和中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求各地尽快建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。目前，广州、济南等一些城市已先后成立或正在筹划成立专门的机构，加强对二手房中介公司资金的监管。二手房交易资金安全问题已引起哈尔滨市房产部门的重视，哈市正在积极探索二手房交易资金监管办法，力争今年出台二手房资金监管办法并成立二手房资金监管机构。
与中介签订购房协议注意四大问题
对于众多大小不一、鱼龙混杂的二手房中介，应该如何辨别？与中介签订购房协议应该注意哪些问题呢？记者就此采访了哈市房产住宅局产权交易中心的工作人员。据介绍，第一，由于二手房的背景及交易过程相对复杂，双方极易发生由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。因此，买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意；第二，在房产交易过程中，有时会出现意想不到的情况和违约行为，因此在签订二手房买卖合同时应该写明违约赔偿责任和赔偿金额；第三，房屋附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间都一定要详细注明。注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间；第四，要写明付款和过户时间，过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。
