东北网3月19日讯 近日，黑龙江省消费者协会公布了对目前我省物业服务、物业管理和业主维权状况的消费者调查。从整体上看，消费者满意率较低。受访消费者非常满意的仅占7.0%，满意的占25.7%。一般的占36.9%，不满意的占15.7%，非常不满意的达14.6%。
原因一：“业主自治”难施行从这次物业服务状况的调查看，我省成立业主自治组织的小区仅占22.9%，低于全国平均水平。
未成立业主自治组织，业主就成了分散的、单一的弱势个体，他们与物业公司之间，就可能“管家牛过东家”。这是业主与物业公司之间产生各种矛盾而又难以解决的根本性原因。
据了解，绝大多数小区没有成立业主自治组织的重要原因是，物业服务和物业管理是开发商利益的一部分，而开发商与前期物业服务企业为达到长期垄断经营的目的，不支持、不配合甚至阻挠业主大会的成立。
原《物业管理条例》和新修订的《条例》只是笼统地规定，小区业主“应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会”。
一部分负有指导小区成立业主自治组织的基层政府，并不热心于自己的“指导”职责。
消协调查员提示：未成立业主自治组织，就不能发出统一的声音，业主与物业公司之间的对话、投诉就乏力，是各种纠纷得不到有效解决的症结。
原因二：“霸王条款”问题多
调查显示，只有10.3%的受访业主所在小区物业公司是由业主大会选聘的，其余绝大多数都是由开发商聘用的。
《条例》规定，在业主大会成立并选聘物业服务企业之前，由开发商选聘物业服务企业。这是合法的过渡性的办法，目前大都未采取真正的招投标方式进行，而是采取自办物业公司加以聘用或者内定的方式。业主即使对物业公司极度不满意也无权将其辞退。
此外，只有9.8%的受访业主所在小区的物业服务合同是由小区业主委员会与物业公司签订的。其余的，或者是由开发商与物业公司签订的，或者根本就未签订。
调查表明，有17.6%的受访业主认为所在小区的物业服务合同中有“霸王条款”。大多数受访业主认为物业服务收费中存在问题。认为所在小区物业公司不公示收费项目、收费标准的，占受访业主的53.1%；认为所在小区物业公司擅自提高收费标准和擅自增加收费项目的占29.9%；认为所在小区物业公司代收水费、电费等其他费用时收取了手续费的占8.8%。
此外，受访业主反映比较突出的问题依次为，小区清洁卫生、安保状况、绿化养护、房产共用部位、共用设施设备维修维护、住宅装修的管理不到位等。
消协调查员提示：业主参与聘用物业公司，才可能在物业服务合同中有效维护自身权益。
原因三：公用设施管理乱
此次调查，有高达68.1%的受访业主不知道自己所在小区的会所(或活动室)的产权属于谁。造成这一现象的原因是，开发商与物业公司办理交接验收手续时，没有在房屋销售合同和交接验收手续中明确写明小区会所的所有权归属，而广大业主也没有主动向开发商或物业公司提出这一问题。截至目前，国家有关法律法规还没有对会所的所有权做出统一规定。
有24.4%的受访业主认为所在小区物业公司存在将小区共用房产、设施、场地擅自出租或者用于其他经营活动的行为，还有24.0%的受访业主认为所在小区物业公司存在擅自改变物业管理用房用途的行为。小区共用房产、设施、场地的所有权属于小区业主共同所有。物业公司擅自将共用房产、设施、场地用于经营活动的行为是违法行为。
23.2%的受访业主所在小区物业公司未将专项维修资金的收支情况告知广大业主。物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金是广大业主交纳的，所有权属于广大业主。但实际上，有很多物业公司没有把代收专项维修资金情况向业主公示。由于不是即时审核、监督，所以事后双方即使当面对质，也常常是搞不清。
消协调查员提示：
监督方缺失，物业维修支出成为糊涂账，严重损害业主合法权益，必须彻底纠正。
