东北网3月2日讯 楼市调控日趋严格。日前，《哈尔滨市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)出台。规定从4月1日起，商品房预售资金按照开发企业信用等级分级进行监管。开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌，接受商品房预售资金监管，专户专管，纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

　　此前，商品房预售资金监管政策已在北京、天津、石家庄等地实行。业内专家认为，这将是一个长期的政策，因此开发商应该根据政策逐步调整自己的资金计划及营销策略。

　　焦点

　　开发商扎堆“领证”

　　《办法》规定，具体实施时间将从4月1日后取得销售证项目开始。为了避免资金受到监管，目前，哈尔滨不少楼盘都想赶“末班车”，赶在4月1日拿到预售证。

　　哈市地产界资深人士范业春表示，一些开发商赶在政策前推盘的愿望是有的，但是是否能够如期拿到预售证然后开盘，还是未知数。一个月的时间来准备拿预售证还是比较紧张的。

　　盛恒基房地产开发集团副总裁邓国伟认为，监管新政实施前，有些项目可能会突击取证，有可能在3月出现一次取得预售许可证的“小热潮”。而在新政的刺激下，推迟开盘的项目也会尽力赶在4月1日前拿证开盘。

　　房产管理部门的相关人士表示，如果按照正常程序办理，开发商在4月1日之前拿到预售许可证，则预售资金则不在管理范围之内。

　　不过，业内人士也同时指出，开发商会更关注市场，而不是赶在政策前突击开盘。因为若定价失败盲目开盘，收到的效果会很差。

　　解析一

　　看管好开发商的“钱袋子”

　　目前，信贷政策收紧、加息、上市融资渠道紧密，已经让开发商的融资难上加难，而预售资金监管则又进一步加强看管开发商的“钱袋子”。

　　监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并可能增加其财务成本，起到部分“去杠杆化”的作用。然而，不同的开发商受影响程度和应对策略不尽相同。

　　解析二

　　小开发商受冲击

　　一位资深银行人士对记者坦承，预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，其融资渠道畅通，存货消化能力强，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略。他预计，不排除一些依赖单个项目生存的开发商出现“卖项目”与寻求合作开发的现象，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生亦认为，政府支持开发商的正常开发行为，该政策主要对房企盲目圈地、争夺地王、一味扩张等行为予以控制。

　　哈尔滨绿地集团的相关负责人表示，他们在其他城市的一些项目早已全面实行预售资金监管，所有预售资金都要被监管。因此，政策对绿地焦团旗下哈尔滨项目影响不大。

　　不过，作为一个长期执行的政策，预售资金监管政策对楼市还是有深远的影响。

　　众诚置业房地产董事长助理潘伟认为，在第三方的监管下，开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

　　业内资深人士杜松扬指出，政策执行后，以往挪用商品房预售款去拍地或投资其他项目的先例不可能再出现。这将直接导致一些房产企业资金周转困难，部分甚至会出现资金链断裂的危险。

　　解析三

　　让市场更加规范

　　市场中不乏激进者，在近两年的楼市热潮中获利，“七个锅盖九口锅”也能“盖”得过来。而情况随着预售资金监管的实施或许将得到改观，新政将引导房地产市场的良性发展。

　　中北公司的董事长郝向义认为，预售资金监管后，开发商想要解决资金链紧张的问题，就需要采取加快施工速度及销售进度等措施，抛弃以往囤盘、惜售抬高房价的策略，改走快销的路线。开发商必须调整价格、加强促销手段、设计推出符合市场需求的产品项目。政策最重要的目的是市场回归房地产的本质，要求开发商根据实力开发，拿到钱先盖房子而不是搞扩张。

　　业内人士判断，由于政策对目前在售的项目没有影响，因此半年到一年后影响会比较明显。届时，开发商将追求回款和施工进度，平价入市的项目增多，房价预期下行。

　　从购房者的角度来看，不论是项目平价入市还是烂尾楼风险的降低，新政对于购房者来说都是个利好。

　　观点

　　一把“双刃剑”

　　监管政策真的能迫使开发商降价售房吗？业界对此看法不一。

　　哈尔滨市房地产商会会长桑洪表示，有的开发商资金使用极不规范，习惯拆东墙补西墙，对这部分开发商，影响应该会较大，不排除一些项目为尽快回笼资金会降价销售。业内人士杜松扬也认为，预售款监管政策可能触发商品房降价，因为有的开发商原来可在不同项目间进行资金拆借，因而不急于回笼资金，现在这条路受阻。

　　也有不少意见认为，预售资金监管与调控房价无关，主要还是防范资金挪用的风险。潘石屹(博客)甚至认为，预售资金监管可能会带来商品房供应减少，对于抑制房价上涨可能产生负面作用。

　　总体来看，预售资金监管与打击囤地囤房或调整房价之间，并无必然联系。这一政策如同“双刃剑”，既可能使得资金链紧张的开发商采取降价推盘和加快消化土地储备的策略，也可能令一些开发商放缓拿地与开发节奏，从而缩减市场供应。

　　“对大开发商来说，通常它们是银行争抢的重点客户，即便设置了专门的监管账户，冻结一部分资金的使用，开发商若真需要资金，银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转，至多增加了一点资金的使用成本，对其资金链产生的实质影响很小。”一位资深银行人士称。