东北网3月16日讯 3月10日，一群外地游客听说哈尔滨老道外的三马地区正在改造拆迁中，特意赶过去看一眼那些即将被拆除的老房子。三马地区——南起南马路，北至北环路，东起景阳街，西至滨江铁路线，作为道外区商贸业早期发祥地和哈市最早的加工业基地，共有7家专业市场、5条专营街，经营规模较大。这里记录了哈尔滨最早的商业历史，孕育了双合盛、天兴福等一批民族工业；这里的老建筑留有太多温馨又苍老的回忆……
然而，由于自然形成且缺少统一规划及布局，老商圈交通拥堵严重，基础设施薄弱，环境卫生较差。没有现代商业圈繁华、整洁的经营环境，也没有居民区的舒适、安静，商住混杂的地区成了“三马”居民和商家们最不愿进入，但又不得不居住和经营的地方。
2月23日，三马地区开发改造工程正式启动。按哈市棚户区改造规划，三马地区综合改造将统筹规划、分片实施，分成北、中、南3个片区，保留有价值的历史建筑，保存有潜力的商业业态，保持传统的商业氛围，利用5年左右时间，将三马地区建设成集居住区、商业区、服务区为一体的大型综合社区。
老“三马”涅槃重生，带着对新“三马”华丽蜕变的期待，记者走进正待改造的三马街区进行探访。
1“拥堵”成商业发展的羁绊
“北马路、新马路和中马路这段时间都得堵车，我们出租车司机最怕进这里了。要不，您在这儿下车？”10日上午，记者乘坐的出租车不得不停在哈市道外区新闻电影院门前，不远处北马路与靖宇街交口的车流速度缓慢，看样子又堵车了。
三马地区共有6条街路，分别为北马路、中马路、新马路、小八站街、沟沿街和东内史胡同，其中路面最宽的中马路仅13米。这里的交通拥堵状况由来已久，而中马路、新马路、北马路地段，运送货物往来的车辆几乎天天堵成“长龙”。北马路是条断头路，也是物流、空车配货公司的集散地，沿街车辆乱停乱放，货物随意堆积，车流量大时就会堵车，有时还会影响景阳街、北环路等交通干道通行。
沿着北马路泥泞的小道，记者来到三马地区拆迁现场办公室所在的粮贸大厦。一路上，与北马路交叉的沟沿街、铁道线上分布着低矮的平房。这里的居民说，这些平房差不多全是原来单位的厂房，如今都变成仓库了，沿街随处堆积的货物、自行车也成了三马地区独特的“景致”。
在北环商城内记者看到，虽然有些没搬走的商户仍正常营业，但从商铺外散落的杂物来看，大家已做好了准备。在拆迁现场办公室(粮贸大厦)里，省环宇城市房屋拆迁承办有限公司的工作人员忙着统计这段时间办理手续的住户和商户。
“我们家是开饭店的，最早经营过机油生意。这地方的经营环境已经饱和了，我们愿意配合搬迁。”第一个签订搬迁承办协议的由甲申说，他家是这里的老户，住在“三马”，长在“三马”，后来又在这里经营生意。
“大约是上世纪90年代吧，国有的八区粮库正式改成现在的北环商城，这里也成了五金、建材等批发贸易的集散地，随后大大小小的货站也陆续出现了。我们家当时卖机油。经营了一段时间后，我发现这个地方饭店资源挺匮乏的，在和不少司机聊天后觉得在机油生意基础上转项开个饭店挺不错的。就这样我就开起了饭店。”由先生说，小店开了6年多，但因为交通拥堵，环境脏乱差，营业额并不好。“比起不少临街的店面，我的小店收入起码减少4成左右。”
由先生说，三马地区是哈市商业的发源地，也正因为它出现得早，自然形成的市场因为长期缺乏管理和规划，配套设施也落后了。“你看，这地方不少都是厂房改成的仓库，多年来居民居住、商家经营随意搭建的房屋和板棚把原本不宽的路堵得更窄了。加上房屋和电路年久失修，火灾隐患太大。”勉强维持着店里生意的同时，由先生一家也开始期待着三马地区赶快动迁。
在采访中，一些商户对于搬迁是否会影响生意表达了自己的看法。沟沿街上仍经营家电生意的一位商户表示，每家店面都有各自的顾客群。“经营很多年了，习惯到我们店里上货的零售商和顾客还会找上门的。相信有这部分固定消费的人，我们的生意没问题。”
2新“三马”老道外市民的新期盼
生活在这里的酸甜苦辣，及对未来小区居住环境的憧憬，令三马地区的居民们此刻百感交集。记者来到与北马路交叉的小八站街上，一栋7层的居民楼在周围低矮的平房中间显得格外扎眼。
“这个地区的商铺都挤满了，几乎没地方再开设新店铺了，道路也窄，我们在这里经营最怕的就是发生火灾。”居住在小八站街10号的孙涛叹了口气说，他们一家上世纪80年代前就在这里居住，原来的平房拆除后建成了现在的这栋7层楼房。1982年回迁后，他就和父亲、母亲、妹妹一直住到现在。29年过去了，原来宽敞整洁的屋子变得破旧。使用面积30多平方米的房子被间隔成了两间，父母和妹妹住一间，因为地方小，还给妹妹搭了个吊铺。孙涛和爱人则住在另一间。两家合厨、共用一个卫生间。而在这栋楼里，像这样的居住情况并不稀奇。
“我家是2楼，楼上还有几家也是这样，没法子，都是工薪族，想买房子却没太多钱。”孙涛告诉记者，58岁的母亲曾做过4次手术，术后在家休息不好，身体也越来越虚弱。“居民楼周边都是空车配货站，每天装货卸货的声音一直持续到凌晨一两点。一年四季没有不堵车的时候，一堵车喇叭声不绝于耳，吵得人根本没法休息。”在孙涛和附近居民的眼里，小八站街一带外来人口居多，抢劫、盗窃等事件也时有发生。“可以用痛不欲生来形容我们这么多年的生活。”孙涛说，居民楼是果品公司的家属楼，因年久失修，下水道常堵塞，返上来的脏水散发的恶臭味会弥漫在整个楼道里久久不散。
“我家选的是房屋置换，原有房屋建筑米数为48平方米，因为是一家两户，我们每户的建筑米数就是24平方米。这样，只需要按照拆迁补偿协议补足额外房款就能住上新房了。将来居住条件大大改善后，相信生活也会更加舒适。”孙涛说，这两天，爸妈和妹妹商量着新房子下来后怎么装修。爱人也高兴得合不拢嘴。“终于能住上新房了，身边好多朋友听说我要住进宝宇设计建造的房子羡慕得不得了，这已经成了我们老道外居民天天盼望的好事了。”
3搬迁拉开整体改造的序幕
“市区里再难见这么脏乱的居民区了。”恶劣的生活环境让不少市民期盼着早日动迁，能过上真正的城市生活。在获知动迁消息后，孙涛和不少老道外居民开心地准备搬家，联系暂时居住的场所，在动迁大会结束后很快便签订了拆迁补偿协议。
为切实有效保护被拆迁人的合法权益，被拆迁人既可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。选择产权调换的，被拆迁住宅房屋建筑面积小于70平方米(含70平方米)的，产权调换房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等部分不结算差价，超出被拆迁房屋建筑面积但在就近上靠产权调换安置户型内的部分，按照综合建设成本价格缴纳购房款。综合建设成本价格高层为建筑面积2860元/平方米，高层商品房优惠价格为建筑面积9600/平方米，可购买建筑面积10平方米。再超出建筑面积10平方米以外的面积按销售价格建筑面积13000元/平方米。
据了解，三马地区北、中部涉及拆迁户数为1291户，其中北部地区889户，中部地区402户。这次启动拆迁的三马地区北、中部片的01-01地块是整体实施棚户区改造最先启动、最先受益的地区。项目西起规划新马路，东至规划开源街，南起北马路，北至北环路围合区域。涉及拆迁面积21.4万平方米；拆迁户数182户，其中居民住宅121户。规划用地面积13.07万平方米，总建筑面积74.52万平方米。其中地上建筑面积62.49万平方米，地下建筑面积12.03万平方米。预计2011年年底土建工程主体完工。
据“三马办”工作人员介绍，搬迁预计在3月24日结束，安置涉及北环商城五金、建材、机电、家具类商户3000余户，确定禧龙国际商贸物流园区作为承接基地，该基地预计在6月份开门营业，搬迁期间商户可享受免部分租金的优惠。
目前，三马地区的搬迁工作正在进行中，涉及到的3000余商户和182户居民已着手办理手续，大家都期待着新“三马”的诞生。
4规划愿景勾勒“三马”的新布局
看着三马地区拆迁工作的火热场面，“三马办”负责人刘会君感慨良多。2009年11月，经哈尔滨市政府研究同意，由道外区政府具体负责实施三马地区整体改造工作。从这一天起，刘会君和工作人员便马不停蹄地忙碌着。“三马地区整体改造工程的拆迁范围东起景阳街至东内史胡同，西至滨州铁路线，南起南马路，北至北环路围合区域，总占地面积80.93万平方米。目前率先启动的北部和中部片区占地面积47.19万平方米。”精准的数据，明晰的规划拆迁范围，这一切似乎早已印刻在了刘会君的脑海中。
“雷厉风行”是当兵出身的刘会君办事的最大特点。“规划总建筑面积260.32万平方米，这在哈市是个不小的工程。接手这一地区的改造规划后，我们联系了7家评估公司，动用100多人，在20天里摸清了整个三马地区的人口、房屋等拆迁改造所需要的基础数据。当时测算的拆迁补偿资金达110亿元。陆续找到我的开发商听到这个数字时都打了退堂鼓。”刘会君笑了笑说，因为是毛地挂牌竞标，开发商必须出这笔拆迁补偿金。眼看着这么大的项目没人敢接，“三马办”工作人员都犯了难。
“我们研究了一下，如果将这一工程分期分块进行，或许还有出路。”于是，刘会君就这一想法的可实施性做了前期论证和考察，并向市政府递交了一份报告。2010年10月14日，黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司竞得了三马地区北、中部片区的出让地块。
宝宇公司能拿到这一地块跟其独占了八区粮库这一先机是分不开的。早在两年前，宝宇公司便买断了占地13万平方米的八区粮库。刘会君告诉记者，北、中部是整个三马地区拆迁量最大的一块，而八区粮库(也就是现在的北环商城)是其中重要的组成部分。能提前介入并买断八区粮库，也为此次改造工作奠定了基础。地块竞得后，“三马办”便与宝宇公司开始着手对三马地区改造进行规划设计。
规划将打通开原街由南马路至北环路路段，连接北环路和南岗区，设计路宽40米；打通南勋街由景阳街至森林街路段，形成连接道外、道里的又一主干道路，设计路宽40米；新建新马路由南马路至北环路路段，疏导北环路的交通压力，设计路宽20米。升级改造原北马路，路宽由10米拓宽至20米。
改造后的三马地区将拥有建筑面积133.46万平方米的高档住宅社区，60.48万平方米的大型购物中心和特色风情商业街，5万平方米的五星级酒店，9.6万平方米的高档写字楼，及45.52万平方米的国际公寓、特色风情商业街。对部分有保护价值的历史建筑进行保留修缮，保留建筑面积达6.5万平方米。
“楼群和商业区的布局是经过哈市规划院设计的，为了能够让这一老商圈得以传承以及升级，有关部门专门聘请了世界上排名第二的加拿大园林景观设计公司来做庭院、绿化、亮化等设计。在北环商城的位置上将来会建造一个空中花园，横跨北环路。”刘会君开心地畅想着未来三马地区的美景。
