东北网齐齐哈尔9月14日讯 个体业主刘某在齐齐哈尔市某繁华路段拥有2间门市房。4月，刘某与方某签订租房协议，约定将2间门市房出租给方某，租期3年，月租金2200元。同时，双方在合同中还明确约定：租赁期满，若刘某欲将此房出租或者出售，方某拥有优先承租或者购买的权利。租赁协议签订后，双方各自履行了合同义务。

　　8月初，刘某因急需用钱，遂出售已出租给方某的门市房，并在农贸市场张贴售房广告。顾某看到广告后，即与刘某取得联系，双方达成房屋买卖协议，刘某将2间门面房以408000元的价格卖给了顾某。方某获知后，即向刘某主张优先购买权，双方产生纠纷。为此，方某向法院起诉，主张自己的优先购买权。

　　本案中，方某是否享有优先购买权，刘某在市场上张贴售房算不算尽通知义务，顾某与刘某的房屋买卖协议是否有效，就此，齐齐哈尔市龙沙区人民法院法官田波解释：

　　优先购买权，是指财产所有人处分财产时，享有优先购买权的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。《合同法》第230条明确规定：出租人租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。田波说，法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。因此，方某依法享有优先购买权。

　　刘某称，自己在市场张贴广告的行为是履行通知义务。针对这一点，田波解释说，刘某的行为违反了法定的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第230条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条的规定，出租人出卖房屋，应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。根据法律规定，出租人应当通知承租人自己的出售意图、租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。因此，李某并没有履行法定的通知义务，其行为损害了方某的优先购买权。因此，方某要求确认自己享有优先购买权，并确认刘某与顾某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。

　　田波提醒市民，根据有关规定，出租人应当依法履行通知的义务。出租方还需对自己的告知义务承担举证责任。只有真正履行了法定告知义务，并提供相关的证据加以佐证，才能说明出租方依法进行了通知，而不是简单地贴张告示就了事。