生活报9月14日讯 “交了钱服务却不好，不交钱掐断水电气”……为破解和理顺哈市物业管理难题，记者从哈市政府法制办获悉，今日，哈市政府第83次常务会议正式审议通过了新的《哈尔滨市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)，《条例》对物业监管、业主责任等深层次问题进行了规范，开创了哈市物业管理的新局面。《条例》随后将提交哈市人大常委会审议，预计今年年内可发布实施。

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　　全国首创:三种物业服务模式并管

　　据介绍，哈市目前仍有20余万户居民没有物业管理，为此哈市全国首创提出了“大物业、全覆盖”的管理模式，使哈市物业管理形成物业服务企业、社区物业服务机构和业主自行管理三种模式并存的新格局。对此，《条例》具体规定，物业服务企业是由业主选聘的物业服务企业，要按照合同约定标准进行服务；社区物业服务机构是由社区对未实行管理的老旧居民小区提供相应物业服务；业主自行管理是由业主自己推选代表，按照规定标准为业主提供相应物业服务。

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　　投诉渠道:设立四级物业监管机构

　　现行的哈市物业管理规定中仅把哈市住房局作为物业管理的政府主管部门，而街道办事处等都被排除在物业行政管理主体之外，管理体制构建不合理，经常造成投诉物业无人管的情况。为此，本着“条块结合、以块为主，属地管理，权责适应”的原则，《条例》规定了哈市住房局、各区县(市)住房局、街道办、社区为四级物业管理监管主体，今后市民投诉物业渠道更多，其中社区、街道办实施“首问负责制”。

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　　业主维权:业主小组选代表开大会

　　《条例》规定，针对有些物业小区户数较多，业主难以全部召集开会的实际情况，规定建立业主小组，由业主小组代表参加业主大会。而对有些业主委员会不履行职责，拒不召集业主大会，业主权益无法保障的实际，规定街道办事处可以根据业主请求，代行召集业主大会。

　　此外，针对有些业主委员会越权取代业主大会擅作决定的情况，规定了相应禁止行为和制约措施。

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　　擅自弃管:三年不得在本市再从业

　　《条例》规定，搭建物业市场准入招投标平台，实行物业招投标，也就是今后建设单位不能再自管物业了，建完后应当向社会公开选聘物业实施管理。违反规定的将处以三万元以上十万元以下罚款。

　　同时，哈市建立物业服务信用保证金制度，物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定缴存物业服务信用保证金，发生物业服务企业擅自弃管和重大服务质量事故时用于应急处置。而对于物业企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，企业法人在三年内不得从事物业管理活动，给业主造成损失的，依法赔偿。

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　　收费标准:停车场实施政府指导价

　　《条例》规定，普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费实行政府指导价；公寓、别墅等高档住宅及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。由社区服务机构管理的老旧居民区收费则由价格部门和物业行政主管部门确定。

　　电梯费和停车场(位)综合服务费则实行政府指导价。实行政府指导价的，由哈市价格部门会同物业部门指定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时调整。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。

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　　服务内容:保修期设施损坏开发商修

　　《条例》规定，物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责维修，费用从物业服务费中列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构维修。

　　业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

　　在设施保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

　　水电热气通讯有线电视等管理，由相关管理单位负责维修养护。

　　由社区物业服务机构管理的老旧小区，社区物业服务机构只负责提供环境卫生清扫保洁；绿化养护；房屋共用部位、共用设施设备日常综合维修等基础性服务。

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　　规范业主:住宅改商服须经邻居同意

　　《条例》对业主行为进行规范，严禁九种行为：不得擅自拆改房屋承重结构、主体结构；占用损坏移动物业共用部位及设施；违法搭建建筑物，损坏房屋外观；占用消防通道；随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，占用损毁绿地、花草树木，擅自在建筑上涂写刻画，搭建外挂式保温设施、鸽笼，饲养畜禽等；饲养大型犬、放置易燃物等；产生噪声、烟尘等；擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定等。有上述行为的，将由行政管理部门依法制止或处理。

　　此外，将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意，并依法向相关部门办理审批手续。如果擅自改变的，可对个人处一万元以上五万元以下的罚款。

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　　规范物业:擅用共用部位最高罚20万

　　电梯内广告、共用部位辟停车位……一直以来，共用部位收益成为部分物业的灰色收益。《条例》中对哈市物业经营收益问题首次进行了明确，规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业或者社区服务机构的同意后，按照规定办理相关手续。而属于业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　对于物业利用小区空间设置停车场的情况，《条例》规定，占用物业管理区域内共用道路、场地停放车的，应由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取费用的，参照价格部门指导价执行，而费用主要用于补充专项维修资金。如擅自处置物业共用部位和设施设备的，将处五万元以上二十万元以下罚款。

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　　纠纷调解:实行联席会议制度

　　据介绍，哈市物业管理中产生的矛盾纠纷不能及时有效解决。为此，《条例》中增加了调解与仲裁机制，规定实行联席会议制度，将市、区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会组织起来共同参与。当事人不但可以申请调解、也可以依据合同约定申请仲裁。

　　对于重大的物业纠纷，《条例》规定由哈市物业行政主管部门组织协调解决。在调解过程中，对可能涉及诉讼事项，也可邀请人民法院有关人员参加，以减少纠纷当事人的诉累。