东北网2月8日讯 在限购令以及国家金融政策的影响下，哈市2011年商品房销量及价格涨势均受到不同程度的抑制。由国家统计局哈尔滨调查队发布的数据显示，去年1至10月份，哈市房地产开发投资快速增长，而商品房销售面积增幅回落。1至10月份，哈市实现商品房销售面积640.2万平方米，同比增长8.2%，增幅同比回落10.9个百分点。进入四季度，总体下行趋势明显，房地产业景气指数仅为93.3，创近8年来同期的最低点。
那么，进入龙年，限购令能否取消？房价是涨是跌？何时出手买房才是最佳时机？对于房价，购房者也充满了猜想与期待。带着市民关心的问题，记者日前走访了哈市部分楼盘销售处、开发商、中介公司以及部分专家学者。
猜想一银行贷款能否降门槛？
去年年末，国家下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。记者在采访中了解到，目前，哈市部分银行提供的购房贷款，首套房贷利率有所下降，哈尔滨的某些银行房贷重回基准利率，降低购房者门槛，在一定程度上会刺激购房者买房。
至于银行贷款何时能够更加放松房款政策，业内人士表示，对于银行的房贷政策，与宏观政策有紧密联系。何时银行贷款能为购房者提供利率更低的贷款，还要等待。从目前情况看，房贷的变化确实对楼市有一定的刺激效果，但有可能仅限于今年第一季度。
猜想二限购令能否年内取消？
去年2月19日，限购令在哈市正式实施，按照相关规定，哈市对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停售房；同时，将严厉查处炒买炒卖、囤积房源和哄抬房价等投机行为。限购令的实施，无疑遏制了投机炒房，对过快上涨的房价起到了抑制作用。
去年年末，北京、广州、上海、深圳等一线城市纷纷表态，将继续执行限购政策，全国去年执行限购的46个城市中，大部分城市明确表态“限购政策不会改变”。业内人士表示，目前哈市未宣布限购令取消。限购令能延续到何时？多位业内人士均持保守态度，表示限购令的延续时间，还要看国家调控政策。
猜想三能否再现大规模促销？
去年年底，哈市商品房市场出现了各种方式的促销。业内人士透露，这其实是房地产业的惯例——每到年底，开发商需要回笼资金。“只是去年年末的促销活动优惠幅度比往年更大。这主要是受国家宏观调控政策的影响，开发商们回笼资金的心情更为迫切。”一位业内人士说。
那么，今年楼市是否还会上演大规模的打折活动呢？业内人士表示，大规模打折活动应该不会出现。“楼盘打折促销，涉及面很广，包括对已购买该楼盘商品房的业主，以及楼盘整体的市场推广，而且，打折促销势必会影响其他楼盘，可能最终导致房价剧烈‘跳水’。而且，作为购房者一般都会有买涨不买跌的心理，越是降价，购房者越会持币观望，楼盘的销量可能会更差。作为开发商，谁愿做第一个尝试降价的人？”
猜想四热点楼盘还依然坚挺？
沿江楼盘，比如观江国际等，区域优势明显楼盘。比如爱建、盛和世纪、盛和天下等，都是购房者紧盯的楼盘，房价始终“傲视”其他楼盘。在政策高压下，这部分楼盘房价是否会下降？多位业内人士给出的答案是否定的。
业内人士表示，观察这部分楼盘可发现一个规律，在一期刚开盘时可能会有一个相对较低的价格，一旦在市场上建立认知度，这些楼盘的房价便一路持续走高。另外，这些热点楼盘的购房者多数以自住为主，或改善居住条件，而不是为了投资炒房。并且，由于这些楼盘优势明显，降价出售的情况一般不会发生。
猜想五商品房价格能否走低？
业内人士预计，受去年宏观调控遏制商品房价过快上涨的惯性影响，今年第一季度，商品房市场恐还将延续前一阶段销售不旺的状态。但我市每年都有400万平方米至500万平方米的住房刚性需求，这些刚性需求即使暂时由买转租，但总是要进入楼市，商品房市场未必会受太大影响，房价不会产生深度下跌。
业内人士预计，每平方米5000元至6000元的楼盘将成为今年的热点楼盘，而每平方米7000元至9000元的楼盘价格、销售情况或将保持平稳。另外，一些高端楼盘，降价趋势并不明显，不会受到整体楼市影响。
猜想六“金九银十”能否再现？
“金九银十”一般被称为房地产的传统销售高峰，但去年“金九银十”并没有像往年一样显现，反而，在10月份及11月份还出现过商品房量大幅下滑的尴尬，有人戏称，曾经的“金九银十”变成了“铜九铁十”。在今年，冰城楼市还会迎来旺季吗？
业内人士认为，从今年全年的销售情况来看，楼市销售可能呈现前慢后快的状态。即在上半年，观望政策变化的购房者可能居多，而进入下半年，购房人群可能会大量进入楼市，而“十一”长假期间，无疑是开发商们进行促销等优惠活动的黄金时期。此外，由于进入第四季度，开发商再次进入资金回笼期间，又将开启优惠促销的大幕，所以作为第四季度开始的10月份，或将借助黄金周这一商机，迎来一轮销售高峰。所以，“金九银十”很值得期待。
猜想七周边房价能否再走高？
随着近几年哈市城市建设步伐的加快，城市各区域间交通更加便利，特别是去年阳明滩大桥通车、松花江公路大桥扩建工程竣工，以及2010年松浦大桥建成，使松北和利民开发区的楼盘受到更多市民的关注。此外，征仪路打通工程和哈阿公路相继竣工，使平房区和阿城区的楼盘也纳入一些市民购房的视线。
不过，业内人士分析，上述区域出现围绕城建工程扎堆建房的现象，再加上本身受地理条件限制，楼盘受关注程度相对市区内楼盘较弱，如不下调房价，即便主城区内楼市销售未现回暖，购房者恐怕也难在这些区域购置房产。
猜想八学区房能否理性回归？
去年，哈市学区房价格明显下滑，跌入自2003年以来最低谷，跌幅高达35%，百平方米的大户型直降20万元。过去平均一套房子从挂牌到出手只要5至7天，现在甚至几个月也无人问津。
不过，业内人士认为，去年学区房价格大跌，与调控政策收紧有很大关系，多数购房者采取观望的姿态。但学区房毕竟与一般的商品房不同，在市场上仍有刚性需求，经过观望，购房者或将选择出手购房。所以，对于这部分房源而言，学区房的价格继续下行空间不大。
猜想九二手房价格继续上扬？
业内人士普遍认为，经历了去年一年国家政策调控后，哈市二手房价格在去年下半年出现了一定的回落，但是，相比其他一些城市而言，哈市的房价“泡沫”成分相对较小。
此外，从去年年末以及今年年初的情况来看，部分刚性需求购房者已经出手，求购人群有所释放，目前房屋供需关系较为平稳。预计在2012年，哈市二手房价格保持平稳的可能性大，未必会出现剧烈上涨或是下跌。
猜想十房地产行业面临洗牌？
业内人士表示，从目前的情况来看，去年，哈市一些规模较小的开发商，已然被市场“淘汰”，回笼资金后退出房地产市场。如果今年宏观政策持续加压，将有更多小房地产商面临转行的结局，随之而来的，就是大型房地产企业进行更大的扩张，房地产行业面临重新洗牌。
此外，除了房地产商面临洗牌，楼市近两年的不景气，也直接影响到了中介公司。记者从哈市部分二手房中介公司了解到，由于业务量减少，部分公司已经取消了一些经营网点。
