东北网3月15日讯 物业和业主之间的种种矛盾势必会成为阻碍小区良性发展的“绊脚石”，“物业之殇”如何解决？业内人士纷纷献策，小区应首先完善业主委员会制度，通过业委会维护小区业主的合法权益，物业提升服务意识，应做到收支公示，同时应该建立质保金制度。

　　物业服务主要针对公共区域

　　“交了物业费，却不知道用在了哪儿。”许多市民在接受记者采访时表示，并不清楚哪些问题需要由物业解决，一些业主甚至表示，房子住了好几年，物业费也年年交，一直不清楚物业到底是做什么的。

　　对此，徐虎物业副总经理武英林表示，物业服务主要针对的是小区的公共区域。物业管理的最大价值，就是让业主的房子保值、增值。两个同样品质的小区，建筑质量、配套设施相同，分给两家不同的物业公司管理，几年之后，这两个小区的价值就可能出现差别。武英林认为，每个业主都有权知道物业的服务内容，而且小区绿化、保洁、基础设施的维护都是房子保值、升值的重要因素，这些费用又都来自于物业费。

　　希美物业负责人曹学昌告诉记者，近些年，由于房地产开发过快，物业管理企业配套发展不足，许多房地产开发企业遗留问题较多，给物业造成难以克服的困难。调查显示，80%以上的建成小区存在开发遗留问题，业主找不到开发商，只能同物业反映。但物业公司是一个独立的特殊民事主体，只根据服务合同对业主提供相应的公共服务。开发商遗留的许多问题其实都在物业的管辖范围之外，部分业主并不清楚物业的义务和服务范围，将一些“胎生”问题归咎到物业身上。“如果业主能够对物业的服务范围及职责真正了解和掌握，有很多矛盾其实是可以避免的。”

　　完善业委会制加强物业与业主沟通

　　“物业应该人性化管理、人情化操作，向业主提供邻居般的服务。”不久前，全国劳动模范徐虎应邀来到冰城，与有关部门探讨如何解决哈市物业管理中普遍遇到的难点、热点问题。徐虎认为，哈市当务之急，是完善业委会制度，使得业主和物业的权利、义务实现对等。

　　针对许多市民关心的垃圾清理不及时，物业费上调的问题，徐虎表示，哈市出台的《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》中提到分级收费制度，“花多少钱，享受多少服务”的理念已成为全国物业服务新模式，业主和物业需要达成共识。

　　徐虎发现，哈市很多小区出现停车位、绿地、电梯被物业公司占用经营的情况，而收益却与业主无关。他表示，物业占用的是业主集体产权，而产生的盈利收入更应该与业主共享，通过与业委会协商按比例分成，或将这部分收入用作房屋维修基金或业委会办公费用。

　　哈市政协委员韩学君也表示，业委会不仅代表业主的利益，同样在业主与物业及社区居委会之间起到桥梁和沟通的作用；社区应承担起扶持新小区建立业委会的责任，将业主委员会建设工作纳入社区居委会议事日程。韩学君认为，哈尔滨市应尽快制定适合本地经济社会发展的物业与业主委员会管理细则。

　　“良性双赢，恶性双输。”黑龙江大学政府管理学院社会学系曲文勇教授认为，除了完善的业委会制度之外，业主与业委会、物业企业之间相互信任也是关键。业委会与业主之间是否互信，能否真正代表业主的意见，对于业主反映的问题是否能够及时反馈给物业，业委会与物业企业之间是否互信，能否真正在管理中与物业企业充分进行沟通，这些都关系到业主与物业企业之间今后关系的发展方向。曲文勇举例说，物业企业和业主之间就像合作伙伴的关系，合作伙伴之间相互信任，是一切事物良性盈利的基础。

　　“业主委员会到现在为止还是一个监管空白。”徐虎强调，业委会不像居委会和物业公司有监管主体，难免出现偏差，哈市应结合小区发展，完善业委会，同时尽快成立业委会监管机构，使得业委会真正代表业主的权益。

　　建立质保金制度服务不达标收费需打折

　　作为物业企业的行业主管部门，哈市住房局物业处的张晓辉处长认为，物业企业要想扭亏为盈，正视自身存在的问题是关键。物业企业赢得市场的不二法门就是上乘的服务质量，服务不仅是指现有的基础性服务，也包含定期与业主进行沟通的人性化服务。物业企业在管理过程中，如能多与业主进行沟通，在出现问题时就能及时进行修正，避免产生不必要的矛盾。

　　此外，张晓辉强调，物业企业在服务过程中，一定不要忽视“公示”这一环节的重要作用。物业企业若能建立和完善公示制度，例如对服务内容或支出明细等项目定期进行公示，会减少很多不必要的矛盾和误解。

　　哈市政协委员孙志勇表示，针对目前部分小区存在物业弃管或无人管理现象，政府部门可以成立或聘请有资质的专业部门接管或成立第三方管理，建立监管完善的管理体系，面向社会公开招标、招聘，实现阳光物业管理，既解决就业问题，又完善了管理。

　　有关人士认为，物业服务应该建立质保金制度，即业主在预交物业费时，按照一定比例预留质量保证金(比如先缴纳80%或者90%的物业费)，如果一个年度下来，物业服务情况，业主满意，则交齐剩余部分的物业费，否则视同物业服务不合格，业主可以不交剩余部分或者按比例少交剩余部分。

　　业主自管小区物业

　　哈市住房局物业处的张晓辉处长表示，物业企业需要提高自身素质，业主作为小区的主体，也要树立“主人翁”意识。业主们要有这样一种观念：房产所在小区中一切公共区域都是自己的财产，应得到所有业主的共同关注和保护。物业企业作为专门管理机构，是协助小区全体业主为小区公共区域进行服务的，而非为个别业主服务。所以，个别不缴纳物业费的业主其实也是在侵犯其他缴费业主的利益。

　　哈市政协委员王晓婷则认为，新颁布的《物权法》允许业主自我管理物业，她建议有条件的小区做实业主委员会，让业主实现真正的自治，直接从社会上聘用专业服务人员，细分物业服务项目，由业主委员会自行管理。这样也可改变以往业主较为被动的局面。