东北网9月13日讯 业主因对服务不满而拒缴物业费，物业企业因压缩开支影响到服务质量；服务质量降低，又造成更多的业主对物业服务的不满……拒缴物业费的雪球由此越滚越大，业主和物业公司之间的矛盾越积越深——

　　眼下又到一年物业收费季。因人力成本等持续上涨，哈市不少物业公司抛出了物业收费新标准，将市民的视线重新拉回自家后院。

　　海富康城社区居民阿梨力则这样在网上晒“家丑”：小区停水是家常便饭，安保由居民组队巡逻，有业主开始圈地种菜、养鸡、修停车场，路也没人修……

　　而在几年前，这个拥有5000余户居民的大型社区完全是另外一个样子：楼道、庭院整洁有序，灯饰设施也很完善，每到夏天花红树绿，业主在院里散步心情很舒畅。

　　一切变化，都源于该小区业主与原物业公司希美物业的一次物业收费提价的分歧。

　　四载和谐毁于“提价”

　　2009年哈市推出新的物业收费办法后，考虑到人力成本上升等因素，希美物业在当年底征收2010年物业费时，将已实施了4年的按使用面积高层每平方米0.8元、多层每平方米0.6元，调整为按建筑面积高层每平方米0.8元、多层每平方米0.68元(回迁区一直为每平方米0.3元未动)。

　　提价，瞬间打破了业主与物业间四载和谐——一直是95%左右的物业缴费率当年即跌至50%。由于费用收不上来，物业服务也急转直下：小区卫生开始少人清扫，楼道垃圾和小广告不能及时清理，一些路灯损坏无人维修导致夜晚一片漆黑……已缴费的业主发现涨价后物业服务反而变差了，索性也拒交物业费。2011年物业缴费率跌至45%，至2012年只有10%。

　　这中间也曾出现转机。2011年6月，海富康城成立业主委会员。经协商，希美物业同意将收费标准下调至按建筑面积高层每平方米0.65元，多层每平方米0.6元。但面对“近半数业主按何标准补缴拖欠物业费”等问题，希美物业与业委会间再次出现分歧。无奈，希美物业于今年5月31日正式退出已服务了6年的海富康城社区。

　　如今，3个多月过去了，记者走进海富康城，听到了许多居民对老物业的怀念，许女士仍记得某天将家中重要证件当做废品扔进了垃圾桶，物业人员大海捞针似地帮她找回的情景；而另一些业主对希美物业“近两年在小区不作为”仍耿耿于怀，但眼下迟迟招不来新物业的日子，更让他们无法忍受。

　　不过有一点，几乎所有业主都认同，“希美物业前几年的服务确实不错”。

　　走不出的物业费怪圈

　　虽有海富康城的前车之鉴，但迫于成本上涨等压力，哈市诸多物业公司纷纷提价。仅在海富康城周边，自去年以来，新天地小区、康安小区、河松小区、河柏小区、河政小区相继按不同的服务标准提价。

　　这中间，很多小区的提价遭到业主们抱团反击：河政小区去年将使用面积每平方米0.6元调整为建筑面积每平方米0.6元，当年缴费率即开始下跌，今年已滑落至43%；河柏小区、河松小区近期酝酿将收费标准由使用面积每平方米0.2元左右涨至建筑面积每平方米0.45元，目前已遭到大量业主抵制……在海富康城对面的新天地小区，物业公司去年底“被业主罢免”。

　　业主们认为，物业服务越来越懈怠，设施维护越来越差，这种情况下“怎么还好意思提价”；而在物业公司看来，物业支出成本近年骤然上升，物业收费如果延续老价格，服务水准自然会缩水。

　　这就陷入一个恶性循环：一些业主因对服务不满而拒交物业费，物业企业就压缩开支影响到服务质量，而服务质量降低了，又会造成更多的业主对物业服务的不满……拒缴物业费的雪球由此越滚越大，业主和物业公司之间的矛盾越积越深。彼此“看不顺眼”，离“分道扬镳”也就不远了。

　　“被自愿”让业主躺着也“挨宰”

　　面对日渐凸显的矛盾，省房协物业管理专业委员会主任、哈尔滨开发区物业供热管理公司董事长陈建军向记者澄清：“目前大约10%的物业公司确实存在问题，但只要是正规的物业公司，基本都想按标准提供服务。”

　　但在业主看来，抛开服务方面的问题不说，很多物业公司在收费中不规范操作则让他们对物业无法信任。

　　今年4月底，位于工农大街的鑫都丽水雅居小区开始入户，负责该小区物业的大东物业公司除了收取物业费、电梯费等正常费用外，还向业主强行收取比物价收费规定高出150元的垃圾清运费，以及190元的煤气报警费、500元的电梯垂直费。虽然明知后面两项是物业公司自立名目收费，但面对“不交钱就别想拿入户钥匙”的杀手锏，业主们只能屈从。

　　同时，物业利用小区公共资源“闷声发财”做法也让业主心生芥蒂。

　　现在很多小区内的电梯间及其他公共空间等，都是广告商的必争之地。按规定，所得广告费收入除物业服务公司最多可提取25%作为管理费外，其余必须全部作为物业专项维修资金，不得占用与挪用。但家住道里区新亭街新天地小区的刘先生却发现，“入住小区快5年了，物业公司从来就没公示过相关收入。”

　　而眼下又是物业收费季，一些物业公司以业主自愿为名悄然涨价之举更让业主心生不满。

　　“最近我们小区的物业费涨了一倍还多，价格也不是不能接受，但总应征求一下我们的意见吧？”家住河松小区的杨先生说，按规定调价前必需征求业主意见，新收费标准也必须提前公示。但他和邻居们却是在物业按新价格收费时，才知道费用涨了。

　　如此事例还有更多，业主对物业的质疑早已是“一地鸡毛”。

　　欠费让物业公司“很受伤”

　　但不管是哪一种理由，业主抗争到最后都会化作统一的行动——拒交物业费。

　　市房产住宅局物业处2008年对全市物业缴费率抽样统计显示，当年全市物业缴费率为60%出头，其中新建小区缴费率在80%到90%以上，而老旧小区则不足60%。相关负责人强调，这是在2009年4月新的《物业服务收费暂行办法》实施前的数据，此后缴费率可能还要低一些。

　　哈物业供热集团下属12家公司承揽了全市近3000万平方米、约占全市社区物业面积三分之一的物业服务，这其中老旧小区为1100多平方米，很多收费标准仍是多年前的使用面积每平方米0.2元左右。物业供热相关负责人介绍，随着近两年城市环境整治过程中小区道路及绿化等工程性投入增加，按此标准即使物业收费率100%，他们每年也要亏损近4000万元。但事实上，这些小区的缴费率却并不高——年缴费率只有约50%，其中一些业主从未交过物业费。

　　作为国企，物业供热集团无法随意从这些赔钱的老旧小区退出。但那些市场化的物业公司，在无法正常调价、入不敷出时，往往要以主动或被动的方式从“廉价”小区退出。

　　市房产住宅局没有明确的统计，但省房协物业管理专业委员会主任、哈尔滨开发区物业供热管理公司董事长陈建军估算，去年全市约有近百个小区的物业公司离开了。

　　这其中也包括陈建军的公司。由于物业收费无法与业主达成一致，开发区物业公司前年从珠江路上的正基湘江园小区撤出。

　　“考虑到员工的开支，物业公司一般不愿意从小区退出”，陈建军说， 2008年时他们公司雇保安的月工资800元，保洁工为500元到600元，但现在保安最低工资已涨到1500元，保洁工月工资也提到1200元，人员费用支出成倍增加。物业基本服务除了居民能看得到的公共空间保洁、绿化、治安巡查之外，还有居民看不到的定期清洗小区饮用蓄水池、电力设施维护等。“在这种情况下，如果物业收费还执行着多年前的标准，物业服务只能陷入恶性循环。”

　　缺乏沟通与监管让彼此“失信”

　　“被拖欠”与“被自愿”，正在加剧彼此的不信任，恶性循环怪圈随时可能出现。

　　“我家窗户漏雨，物业一直都没修，去年起我家就不交物业费了。”河政小区居民孙女士如此陈述其对小区物业的不满。在这个小区里，不少人基于像孙女士这样的理由而拒交物业费。以至于为其提供物业服务的菱建物业今年收费率只有43%——赔钱已是必然。

　　“在业主与物业公司的矛盾中，有很多是房屋建设遗留的问题，而物业公司要求开发商负责的力度也很有限，矛盾自然就积攒到了物业公司这里”，市住房局相关负责人说，只要问题不解决，业主对物业公司就持质疑态度，有效沟通无法进行，信任就荡然无存，由此即引发拒交物业费的恶性循环。

　　他同时也坦言，目前全市有在册物业公司近700家，其中确有一些服务意识不强、物业操作不规范的公司，这就需要有效监管。“区级物业管理机构从2010年开始逐步建立起来，对协调区域物业矛盾发挥了一定作用。但是，物业纠纷毕竟是社区单元内，需要更基层的协调和监管机构。”

　　目前，哈市街道办事处层面的物业管理事宜由城管科或环卫科负责，其中心工作不在社区事宜，这就决定了街道基层人员不可能有太多精力去协调和监管所辖社区的物业矛盾，更谈不上防微杜渐。市住房局相关负责人认为，从政府层面，应该加强街道办事处对小区、物业公司、居委会，甚至对业委会的协调和监督。

　　采访中，有专家表示，哈尔滨作为一个特大型城市，物业管理涉及到千家万户的切身利益。越来越多的业主与物业公司之间的矛盾，不仅严重影响到居民的居住环境和生活质量，还会带来一系列的衍生问题，应引起政府部门高度重视。他认为，我市虽然已经建立了一套从市、区到街道办事处的三级物业监管体系，但效果并不明显，应制定更具有可操作性的监管实施办法，明晰责任，对物业公司和业主双方都要拿出切实可行的制约措施，使物业公司合理收费、优质服务，业主按时缴费，从根本上打破物业收费“怪圈”。