东北网10月31日讯 《哈尔滨市物业管理条例》(简称《条例》)将于2012年11月1日开始实施，《条例》对业主权利和义务，业主委员会的成立、职责，前期物业管理，业主与物业的服务关系，物业擅自弃管承担的责任和业主自行管理小区等方面做出了较大的改进。对比《条例》的内容，目前哈市物业管理方面的现状与新规之间存有不小的距离。

　　三种物业管理模式全覆盖

　　据了解，国内现行的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定。而在即将实施的《条例》中规定，物业管理包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理的三种模式，这三种管理分别是指：业主通过选聘服务企业，双方共同制定服务标准；由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府明确的服务和收费标准提供服务；以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

　　此外，《条例》中物业相关的职能部门责任进行了明确，通过管理重心下移，将部分管理权下放到区县(市)、街道办事处，《条例》规定了市、区县(市)、街道三级物业管理监管主体，街道办事处、乡(镇)政府具体负责辖区的物业管理活动的日常管理工作。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

　　对于物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内也不得从事物业管理活动。

　　明确业主9不准

　　为了规范物业的使用，维护物业管理范围内业主的权益，《条例》明确了物业使用中的九大类禁止行为，其中包括，擅自拆改房屋承重结构、主体结构；放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品；擅自设置摊点、开办公司；擅自占用、损坏或移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定；违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定；占用消防通道、损坏消防设施设备；随意堆放、倾倒垃圾，擅自占用、损毁绿地，或在设施上吐痰、刻画，饲养烈性犬、大型犬等违规行为。

　　《条例》还对业主大会和业主委员会的成立和责任义务进行了改进，业主大会由街道办事处组织召开，针对个别业主委员会委员以权谋私、侵害业主利益等情况，《条例》规定业主大会可以终止业主委员会委员资格。

　　住改商先过邻居关

　　从11月1日开始，业主将住宅改变为经营性用房的，不仅要先经过有利害关系邻居的同意，还要经过规划、环保、公安等行政管理部门的批准才行。

　　《条例》明确规定，业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。

　　《条例》还细化了住房专项维修资金的使用与管理，拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。